Una guía para superar el examen

E¿Puede solicitar el propietario su realización o es el Ayuntamiento quien la ordena?

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) se configura como una medida de control del cumplimiento del deber de conservación y de rehabilitación, que tiene como finalidad el conocimiento de las deficiencias existentes y de las medidas recomendadas para acometer las actuaciones necesarias para su subsanación. Dentro del cumplimiento del deber de conservación que corresponde a los propietarios de los edificios y construcciones, se establece la obligatoriedad de realizar una inspección técnica que acredite el estado de sus condiciones de funcionalidad, ornato, seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad.

La ITE es un trámite reglado y regulado según la ordenanza municipal, en el que es la administración la que insta a los propietarios de los edificios, una vez inscritos éstos en el libro de registro correspondiente, para que presenten la documentación oportuna, dentro del año siguiente a aquel en que la notificación.

Una excepción en la presentación de la ITE se produce cuando los propietarios de inmuebles desean solicitar subvenciones para la reparación de sus edificios, en ese caso sí deben presentar la ITE, junto con otra serie de documentación, aunque no se encuentren dentro de los supuestos obligatorios por edad del edificio.

E¿Hay una edad determinada del edificio en la que debe realizarse la inspección?

Están sujetos a inspección todos los edificios catalogados y los de antigüedad superior a cuarenta años, contados desde su construcción o rehabilitación equivalente.

La inscripción se realizará según el siguiente orden: Primero, los catalogados en el ámbito del Plan Especial de Protección y Reforma Interior de la Ciudad Vieja y Pescadería. Segundo, los catalogados en el Plan General. Tercero, los edificios con antigüedad superior a cuarenta años en el ámbito de las Áreas de Rehabilitación Declaradas. Cuarto, los edificios con antigüedad superior a cuarenta años en el resto del municipio. Y quinto, los restantes a medida que se cataloguen o cumplan cuarenta años

EUna vez superado el ITE, ¿cuándo hay que volver a realizarlo?

Las siguientes inspecciones se realizarán dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido diez años desde la anterior inspección. Si, con anterioridad al vencimiento del plazo para la presentación del informe técnico, se aprecia la necesidad de llevar a cabo determinadas obras de reparación, el propietario deberá acometer las mismas, previa la obtención de la correspondiente licencia.

Si las obras fuesen urgentes por entrañar peligro o riesgo para las personas o las cosas, se pondrá en conocimiento de la administración, mediante la presentación del oportuno informe técnico. En estos casos, quedarán interrumpidos los plazos previstos para la presentación de la inspección técnica de edificios desde el momento de la solicitud de licencia hasta la terminación de las obras de reparación o, si existiera orden de ejecución, durante el plazo otorgado por ésta para la realización de las mismas.

Para llevar a cabo cualquier parte del procedimiento, desde el Colegio de Arquitectos Técnicos se dispone de técnicos altamente cualificados, incluso se dispone de una bolsa de profesionales de la cual se puede disponer para realizar estos trabajos.

E¿Hay muchas reticencias para cumplir este trámite? ¿Está influyendo la crisis en este sentido?

Desde el Colegio de Arquitectos Técnicos entienden como "fundamental que los propietarios se pongan en contacto con buenos profesionales que les asesoren y aconsejen en cuanto a los pasos a seguir y las medidas a ejecutar".

Los profesionales opinan que, desde el punto de vista del ciudadano, "y más en los tiempos que corren", el concepto de mantener las edificaciones parece algo innecesario, cuando es fundamental para evitar una mayor degradación del inmueble.

"Ha de asumirse que a la larga, un mantenimiento deficiente, repercute en un mayor coste en la reparación ya que la deficiencia que se inicia como algo superficial con el paso del tiempo", señalan desde el Colegio, que añade que, sin un mantenimiento adecuado, puede derivar en una patología importante. "Hablamos de gastar unos pocos euros en mantener para evitar gastar muchos euros en reparar, sin olvidar los riesgos a terceros que pueden generar cierto tipo de deficiencias, sobre todo en fachadas, y la responsabilidad que reside sobre los propietarios del bien", concluyen.

Al margen de las posibilidades económicas de cada propietario, los arquitectos técnicos recuerdan que no hay posibilidad de negarse: en el momento en el que el ayuntamiento notifica la necesidad de presentar la ITE, no hay mucha opción ya que si no se cumple el siguiente paso es la adopción, por parte de la administración, de las medidas necesarias a su disposición, para conseguir la ejecución del trámite oportuno a través de órdenes de ejecución u otros mecanismos.

E¿Qué consecuencias tiene para el propietario negarse a efectuar la inspección?

La consecuencia inmediata ante la falta de presentación del informe resultante de la primera o sucesivas inspecciones, en los plazos establecidos, se considerará como incumplimiento del deber de realizar la inspección técnica y dará lugar a que el órgano competente ordene su práctica inmediata, otorgando un plazo de tres meses para su realización con apercibimiento de su ejecución forzosa o subsidiaria por la Administración, sin perjuicio del inicio del expediente sancionador a que hubiere lugar por el incumplimiento.

Los arquitectos técnicos advierten de que muchas veces el desconocimiento del procedimiento o a qué técnico acudir genera la caducidad de los plazos y multas que se evitarían con una información adecuada.

E¿Qué coste tiene para los propietarios de un edificio? ¿Depende de las actuaciones necesarias para obtener un informe favorable?

El coste de una ITE es impreciso por varios motivos, el primero es que los honorarios de los técnicos profesionales son libres, por lo que cada técnico "valorará sus honorarios según su pericia e intensidad, ya que, como buen profesional, tendrá que valorar si, a priori, la inspección será más o menos intensa, aunque siempre puede haber imprevistos", según señalan desde el colegio oficial coruñés.

El segundo motivo, y el más importante, dependerá de la superficie a valorar y del grado de mantenimiento y estado general de cada inmueble, la necesidad o no de ejecutar medidas de emergencia, catas o pruebas de carga de instalaciones o partes de algún elemento constructivo, todo ello encaminado a poder valorar si el resultado de la ITE es favorable o no.

Si el resultado de la ITE es desfavorable el siguiente paso sería llevar a cabo el proyecto de las obras que serán necesarias ejecutar para la subsanación de las deficiencias detectadas en el acta de ITE para que ésta se convierta en favorable.

E¿Cuáles suelen ser los principales problemas que se encuentran en una Inspección Técnica de Edificios?

El Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos considera, desde una retrospectiva genérica, que los principales problemas que se pueden encontrar en los inmuebles suelen ser de instalaciones en general, ya que muchas por ser viviendas tan antiguas y ante las necesidad actuales se encuentran obsoletas llegando a generar problemas de seguridad, problemas de humedades, con mayor o menor degradación del elemento al que afecten. Todo esto puede incluso a generar problemas estructurales y deficiencias generales de carpinterías y fachadas, acusadas por una falta generalizada de mantenimiento.

E¿Hay un plazo fijado para la resolución de los defectos una vez presentada la ITE?

Sí, el ayuntamiento, una vez recibe el acta de ITE tiene varias opciones, descritas por el Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos. La primera afecta a los edificios que han tenido un dictamen favorable o los que hayan realizado las obras ordenadas como consecuencia de una inspección desfavorable. Si se cumplimenta toda la documentación y requisitos necesarios, el servicio gestor procederá a la anotación en la Sección Primera del Registro de Edificios.

En el caso de una ITE desfavorable, por parte del servicio gestor de la inspección técnica de edificios se procederá a su inclusión en la Sección Segunda del Registro de Edificios y se dictará la correspondiente orden de ejecución por los servicios municipales, a la que podrán servir de base los informes técnicos resultantes de la inspección técnicas. En este caso el servicio gestor del ayuntamiento dictará la correspondiente orden de ejecución por los servicios municipales. En ella se dictamina el plazo que se otorga para la subsanación de las deficiencias detectadas, a la que podrán servir de base los informes técnicos resultantes de la inspección técnica. En un tercer supuesto, los inmuebles que no presentan la ITE en plazo también se registrarán en la sección segunda.

E¿Debe presentarse un proyecto de rehabilitación para corregir los problemas o es suficiente con el informe de la ITE?

El resultado de la inspección técnica se cumplimentará según los modelos oficiales, acompañados de plano parcelario ubicando la finca de referencia, así como fotografías en color del exterior e interior del edificio, debiendo expresar si el resultado de la inspección es favorable o desfavorable. Si es favorable la documentación, salvo carencias que se solicitan a mayores por el ayuntamiento, el trámite termina con la presentación de esa documentación.

La presentación o no de proyecto de rehabilitación será necesario en el supuesto de necesitar obras de reparación en caso de ITE desfavorable.

E¿Y si es desfavorable?

En el supuesto de que el resultado de la inspección sea desfavorable, el informe deberá reflejar, además, como mínimo, el siguiente contenido resumido en cuatro puntos, según el Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos. El primero, una descripción y localización de desperfectos y deficiencias que afecten a la estructura y cimentación; a las fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos y a los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública; a las cubiertas y azoteas; a las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.

En segundo lugar, debe contener una descripción de sus posibles causas y en tercero, una descripción de las medidas inmediatas de seguridad adoptadas, en caso de ser necesarias, para garantizar la seguridad de los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes. Finalmente, hay que presentar una descripción de las obras y trabajos que, de forma priorizada, se consideran necesarias para subsanar las deficiencias descritas en el apartado a) y el plazo estimado de ejecución, además de demostrar el grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias descritas en las anteriores inspecciones técnicas del edificio.

Si se acometen medidas urgentes, se entregará, junto con la ITE, un certificado de medidas urgentes ejecutadas, existiendo un modelo oficial pero no siendo éste obligatorio, sino que el profesional que lo redacte podrá hacerlo a su buen juicio y entendimiento, sirviendo el modelo oficial como orientativo.

Una vez terminadas las obras tendentes a reparar las medidas mínimas y necesarias para que la ITE se convierta en favorable, el técnico deberá presentar en el Ayuntamiento una copia del certificado final de obras visado por el Colegio Profesional o, en el caso de no precisar proyecto técnico de obras, un certificado de idoneidad firmado por el técnico competente responsable de su correcta ejecución y visado por el Colegio Oficial correspondiente, reservándose el Ayuntamiento la posibilidad de realizar una inspección final del inmueble con carácter previo a la inclusión del mismo en la Sección Primera del Registro de Edificios.