Diagnóstico del patrimonio inmobiliario Las claves de la ITE

La ITV de los edificios

Los dueños de inmuebles pendientes de revisión deben saber escoger a los técnicos y cumplir con las indicaciones municipales para acometer la rehabilitación de sus casas

14.08.2017 | 09:11
Un edificio en venta, en la Ciudad Vieja.

El proceso de inspección técnica al que deben someterse los inmuebles catalogados de la ciudad y con más de 40 años de antigüedad pasa por el cumplimiento de la obligación de una medida concebida para la seguridad de las edificaciones. Los propietarios deben asesorarse bien para contratar a los técnicos, diseñar los proyectos de rehabilitación y ejecutar las obras. Los costes son imprecisos y la administración local puede sancionar a quienes se nieguen a realizar las reparaciones que las inspecciones señalen que se deben hacer. A continuación, una guía orientativa para realizar las revisiones

La Memoria de Gestión Municipal de 2003 recogía entre los objetivos del área de Urbanismo la creación de un registro de todos los inmuebles existentes en A Coruña con el fin de poner en marcha la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Dos años después ya estaba en marcha esta encomienda de control y vigilancia a la seguridad de las edificaciones, de la que se encargaba el Servicio de Disciplina Urbanística. Desde 2005 cada ejercicio se ha cerrado con más de 500 expedientes municipales en alguna fase de tramitación; cada año se inician nuevos informes y se archivan otros.

Por este proceso de inspección han pasado hasta ahora todos los edificios de Ciudad Vieja y Pescadería afectados por el Plan Especial de Protección y Reforma Interior (Pepri). Lo seguirán haciendo desde este año inmuebles a los que progresivamente también se les ha requerido revisión desde finales de la década pasada: todos los catalogados en el plan general, los de una antigüedad de más de 40 años ubicados en áreas de rehabilitación declaradas y los de más de 40 años que hay en el resto de la ciudad. Lo que se expone a continuación es una guía de lo que los propietarios que aún no han hecho la inspección deben tener en cuenta.

E¿A qué obliga el Concello? El Ayuntamiento insta a los titulares de los inmuebles inscritos en el registro a realizar una inspección técnica que acredite el estado de conservación del edificio y sus condiciones de funcionalidad, ornato, estabilidad, seguridad, estanqueidad, consolidación estructural y habitabilidad como características principales. Los propietarios tienen un plazo de un año para hacer la revisión desde que reciben la notificación municipal.

E¿Se pueden negar los dueños a hacer la inspección? Si se oponen, el Concello envía nuevos requerimientos ordenando su práctica inmediata, con un plazo de tres meses para ello con el apercibimiento de su ejecución forzosa o subsidiaria por la administración y el posible inicio de un expediente sancionador. El Colegio de Arquitectos Técnicos de A Coruña considera fundamental realizar las inspecciones para evitar que se agrave la degradación de los inmuebles.

E¿Quién realiza la inspección? Se encargan arquitectos técnicos competentes para hacer inspecciones visuales en los elementos estructurales y ornamentales de viviendas y edificios. Deben ser contratados por los dueños de los inmuebles tras el requerimiento municipal. Los profesionales aconsejan a los administradores de la comunidad de propietarios que adquieran los servicios de empresas o arquitectos de confianza y altamente profesionalizados.

E¿Qué coste tiene la contratación? Es difícil determinarlo porque depende del estado general del edificio, su grado de mantenimiento, la superficie examinada, la necesidad de tomar medidas de emergencia o los honorarios de los técnicos profesionales. Si el resultado de la ITE es desfavorable, el siguiente paso sería llevar a cabo el proyecto de los trabajos requeridos para subsanar los problemas reflejados en cada acta, lo que incrementa el coste del proceso.

E¿Cuáles son los problemas más habituales detectados en las inspecciones? Deterioros en fachadas, cornisas, balcones o cubiertas que pueden crear situaciones de peligro, grietas y humedades de distinto grado, deficiencias generales de carpintería. Los problemas estructurales son más frecuentes en edificios muy viejos o que hayan sufrido daños relevantes.

ESi la inspección no es satisfactoria, ¿qué debe reflejar el análisis desfavorable? El acta del examen tiene que señalar los desperfectos de la estructura que entrañan riesgos para la vía pública, explicados con sus posibles causas y acompañados de las medidas de seguridad propuestas y con la descripción de las obras necesarias para solucionar las deficiencias advertidas.

E¿Quién ordena la ejecución de obras? Los servicios municipales dictarán la orden de ejecución de reparaciones por una inspección con resultado negativo. Debe indicar medidas de seguridad previstas y el plazo para la subsanación de problemas una vez recibe el acta de la ITE, que dependerá de la gravedad de los problemas señalados y tendrá como base los informes técnicos resultantes de la inspección.

E¿Cuál es el último paso? Cuando los trabajos reparen las deficiencias, el técnico debe presentar al Ayuntamiento un certificado final de obras visado por el Colegio Profesional de Arquitectos Técnicos o un certificado de idoneidad. El Ayuntamiento se reserva la posibilidad de realizar una última inspección antes de la inclusión del inmueble en la Sección Primera del Registro de Edificios.

ESuperada la ITE, ¿cuándo hay que volver a realizarla? Las siguientes inspecciones se harán en el año siguiente a aquel en que hayan transcurrido diez años desde la anterior revisión. Si antes de que venza el plazo para la presentación del informe técnico se aprecia la necesidad de acometer nuevas reparaciones, el propietario deberá hacerlo previa obtención de la correspondiente licencia. En el caso de que las obras sean urgentes se le deberá de comunicar al Concello con el informe técnico que le corresponda y quedarán interrumpidos los plazos hasta las terminación de los nuevos trabajos.

EInformación adecuada. Los arquitectos técnicos advierten de que muchas veces el desconocimiento del proceso de inspección de edificios o de los técnicos a los que conviene acudir genera la caducidad de los plazos y conlleva sanciones que se evitarían con una adecuada información municipal. Vecinos de la Ciudad Vieja y Pescadería han reclamado en los últimos años al Concello que les asesore sobre las inspecciones o que medie en los posibles conflictos entre los propietarios y las administraciones.

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