La recalificación revaloriza un 5.400% fincas del sector de Collazo, Anjoca y Soto

MARTA VILLAR | A CORUÑA El nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) que el Ayuntamiento aprobará en el pleno de mañana revaloriza un 5.400% los terrenos incluidos en el sector que promueven Ángel Jove, José Collazo y Manuel Soto en As Rañas, en la zona entre Pocomaco y A Grela en la que se prevé crear la Ciudad de la Tecnología.

El aumento del valor de estas 100 hectáreas -superficie equivalente a 136 campos de fútbol- se produce gracias a recalificación introducida hace una semana por el Concello en el documento urbanístico. El nuevo plan convierte suelo rústico en urbanizable tras un convenio firmado entre el Gobierno local y los promotores hace sólo dos semanas.

Las parcelas de esta zona de la ciudad, como suelo rústico, tenían un valor de cuatro euros el metro cuadrado el pasado mes de marzo, cuando el Ayuntamiento envió el PGOM a la Xunta para su informe previo. El nuevo plan recalificó el área como urbanizable y el precio estimado del suelo es ahora de 222 euros el metro; el cambio urbanístico ha multiplicado por 54 el valor de las fincas.

El propio Ayuntamiento, según se recoge en la página 48 del estudio económico del plan general cifra en cuatro euros el valor del metro cuadrado de suelo rústico en esta zona donde se ubica el sector que promueven Manuel Soto, ángel Jove y, José Collazo -no Manuel, como por error publicó este diario-. Si el Concello no hubiese aprobado la recalificación podría haber expropiado este ámbito de un millón de metros cuadrados por sólo 3,8 millones de euros.

El valor estimado de mercado de este sector es de 222 euros de acuerdo con el método de valoración residual, el habitual en valoraciones de suelo. Para obtener esta cifra se parte de un valor medio de venta de suelo urbanizado en la zona, 500 euros de media según datos aportados por el presidente del colegio oficial de agentes de la propiedad, Herminio Carballido y teniendo en cuenta el uso terciario de esta área que le asigna el PGOM. Tras deducir el coste de ejecutar la urbanización, 23,6 millones, y la cesión al Concello, resulta un aprovechamiento privado de 217 millones. Al dividir esta cifra entre la superficie total del ámbito, casi un millón de metros cuadrados, se obtiene el valor del metro cuadrado de suelo recalificado, 222 euros.

La concejal de Urbanismo, Obdulia Taboadela, aseguró hace unos días que gracias a este convenio con los promotores el Ayuntamiento consigue un parque forestal público de 630.000 metros -550.000 según figura en la propia ficha del PGOM- sin tener que gastar los "más de 77 millones de euros en expropiaciones y derechos de suelo y mineros".

Parque forestal

Obdulia Taboadela también justificó la recalificación al afirmar que ahora se logrará un gran parque forestal público pero éste, denominado Parque Alto, ya figuraba en el PGOM de marzo que se envió a la Xunta y que no preveía la recalificación.

En el plan de marzo la obtención del terreno para el parque se preveía por el sistema de expropiación mientras que con el nuevo plan este sistema se propone sólo para unos terrenos colindantes con el sector, el PA-2, hacia la zona del polígono de Vío, que a diferencia de las parcelas que pertenecen a los promotores, mantienen su clasificación de rústicos y podrán ser expropiados por el Concello a cuatro euros el metro cuadrado.

El documento del planeamiento urbano coruñés además asegura que ejecutar este ámbito costaría 23,6 millones si lo realizan estos promotores mientras que según la concejal de Urbanismo, Obdulia Taboadela, si lo hiciese el Concello requeriría una inversión de 77 millones.

La edil asegura que el Ayuntamiento también tendría que abonar los derechos mineros aunque en el convenio no se especifica si las canteras tienen en vigor dichos derechos y cuándo caducan o si han caducado ya.

Las concesiones, según la ley de minas, se realizan por un máximo de treinta años. Además al menos una cantera carece de licencia de actividad y la necesitaría si quiere recibir una indemnización por cese de actividad. La legislación estatal y gallega establece que los titulares de las canteras son los que están obligados a elaborar y costear un plan de restauración, sellado y regeneración del espacio cuando cese la actividad, además de depositar unos avales.

La cantera que aún en septiembre de este año estaba en proceso de legalización ha comunicado al Concello que cuantifica en 45,5 millones de euros la indemnización por cierre. Pero en el apartado tercero del convenio firmado entre el Concello y los promotores se especifica que este cálculo del coste es "meramente orientativo y nunca vinculante" y la "concreta valoración" se realizará en la fase de gestión urbanística, de modo que esta cifra puede variar.

En este apartado del convenio también se asegura que están recogidos los títulos habilitantes de las canteras que acreditan su derecho a indemnización pero en dicho convenio no figuran todos. Sólo una de las canteras muestra el título de actividad y sólo una acredita el depósito del aval del plan de restauración.