11 de abril de 2018
11.04.2018
Los pisos para alquiler social, a revisión

Así se resolvió la adquisición

La asesoría jurídica avala el trabajo del tribunal pero, debido a carencias en la verificación de las ofertas, detectó dos posibles causas de nulidad, diferentes a las denunciadas por la oposición

11.04.2018 | 10:31
Dependencias del área de Rexeneración Urbana.

La asesoría jurídica ha revisado los 2.000 folios del expediente de la compra de pisos para alquiler social por encargo del área de Rexeneración Urbana, con el objetivo de aclarar el proceso de selección, sacudido por las críticas de la oposición por posibles irregularidades. Ninguna de las anomalías identificadas por el PP ha sido considerada por la investigación de "entidad suficiente" como para convertirse en causa de nulidad. Sí lo han sido, sin embargo, otras detectadas por la asesoría, que ha sugerido la revisión de oficio de la adquisición de dos de los seis inmuebles. Además de fiscalizar, paso a paso, cómo se resolvió la compra, la asesoría encargó varios informes a técnicos urbanísticos y concluyó que, aunque la actuación del tribunal de funcionarios fuese correcta, el proceso para verificar si los pisos cumplían todos los requisitos resultó "insuficiente" debido "a la indefinición" de las bases del concurso. A continuación, se detalla cómo la asesoría jurídica examinó el concurso y su polémica resolución, que protagoniza hoy un pleno extraordinario.

Primera y segunda reunión (8 y 22 de agosto). El tribunal de funcionarios, llamado Comisión de Valoración, procedió a abrir los sobres con ofertas, que fueron 45. Previamente, unificó criterios en temas dudosos. Así, decidieron pedir a los arquitectos municipales un informe para saber si los pisos estaban en situación de fuera de ordenación y acordaron admitir solicitudes aunque sus propietarios no aportasen su inscripción en el Registro y sí una nota simple. "No se detectan errores" y no hubo "desigualdad entre licitadores".

La investigación acepta que solo se analizasen las ofertas desde el punto de vista formal, puesto que la comprobación física correspondía a una fase posterior. Pero para la asesoría es "insuficiente" el informe que la comisión pide sobre la situación de fuera de ordenación, puesto que, según las bases, tendría que haberse acreditado que los edificios no incurrían en ninguna infracción urbanística no legalizable. Es por eso que la propia directora de la asesoría jurídica encarga a Rexeneración Urbana un estudio sobre cualquier posible ilegalidad, que confirma que no hay ningún expediente incoado en este sentido. El informe relata que, debido a que los ofertantes son particulares no acostumbrados a participar en estas convocatorias, "todas las solicitudes están incompletas y 10 carecen de inscripción registral". Entre ellas, cuatro de los pisos que fueron comprados, corregidas las faltas antes de la firma.

Tercera reunión (5 de octubre). En ella se decide la lista de admitidos y excluidos. Catorce viviendas son excluidas al estar fuera de ordenación. Otra se inadmite por no presentarse en sobre cerrado. Cuatro quedan fuera por ser aprovechamientos urbanísticos y no pisos construidos. Un inmueble de Nostián es apartado por subsanar los errores fuera de plazo. Se admitió como oferta válida una propiedad de la calle Joaquín Martín Martínez, con categoría de oficina pero uso de vivienda [una de las que finalmente se someterá a revisión de oficio y foco de críticas de la oposición por ser propiedad de un firmante fundacional de Marea].

Un informe del servicio de Intervención de Edificación Urbanística justificó que el cambio de uso de esta oficina era posible, al ubicarse en una zona en la que el PGOM lo permite, "siempre que cumpla con la normativa de habitabilidad y accesibilidad". El informe no detecta "errores u omisiones" en esta fase pero se para a analizar la admisión del inmueble, por unanimidad del tribunal, que ve correcta porque, aunque en el Catastro y en la escritura figurase como oficina, tenía un uso "real" de vivienda, con cocina, salón y otras estancias, habilitándolo como residencia. El problema, indica, surgió en una fase posterior, ya que requería un expediente de regularización que debía haberse hecho antes de formalizar la compra, con lo que se hubiese comprobado antes de la firma que era inviable hacerlo, un paso que falló por la "indefinición de las bases", según del informe.

Cuarta reunión (13 de noviembre). La comisión puntúa y ordena las ofertas. Los finalistas son 11 pisos y dos edificios. En sus deducciones, la asesoría jurídica señala que se trata de la fase "más relevante" y cuando se abrieron vías de agua. Es en este momento cuando una unidad técnica tuvo que visitar los edificios, contrastar la valoración con la tasación externa y elaborar una propuesta de contraoferta, que los aspirantes podían aceptar o rechazar. Con una lista de aceptadas, se exigió la documentación acreditativa previa a autorizar la compra. Este trámite capital, dice la asesoría, no estuvo acompañado, "desde luego", de "la claridad necesaria en las bases, en las que se difumina una cuestión de gran trascendencia": en qué momento y por quién "debe procederse a comprobar que los inmuebles ofertados cumplen todas las características de aptitud y técnicas". Verificaron asuntos "fácilmente identificables" como si estaban libres de cargas u ocupantes pero otras condiciones no. En otros casos sí se contrastaron incumplimientos pero de ello "no se desprendieron consecuencias" por su falta de relevancia.

¿Hay causa de nulidad por esta laguna en el procedimiento? La asesoría jurídica opina que no, porque en el expediente constan realizados todos y cada uno de los trámites de instrucción. La investigación sí detecta una "omisión": los técnicos se centraron en el estado de conservación por si eran necesarias obras pero no en otros datos. La asesoría jurídica decidió paliar esta carencia y encargar a los técnicos una serie de comprobaciones a posteriori en los seis pisos comprados. ¿Conclusiones? Que todos los inmuebles tienen la superficie útil requerida; que el dormitorio principal de la calle Joaquín Martín Martínez no alcanza la superficie mínima por medio metro cuadrado; y que uno de los dormitorios no principales de la calle Fe se queda a 0,65 metros cuadrados de llegar al mínimo. Los técnicos municipales comprobaron asimismo los huecos de luz a la vía pública, que no tenían un piso de la calle Santander y otro en la Barrera. El informe entiende, sin embargo, que estas cuestiones no tienen "entidad suficiente" para ser causas de nulidad.

Al margen, la asesoría encarga dos informes "imprescindibles". El primero, para saber si la oficina de Joaquín Martín Martínez se podría regularizar como vivienda. La respuesta fue negativa porque la altura de 2,41 metros no llega al 2,5 exigido por las normas de accesibilidad. Incurre en causa de nulidad, según falla la asesoría, que aconseja su revisión de oficio. "De haberse verificado este extremo durante el procedimiento de adquisición de inmuebles, esta oferta, adecuadamente admitida, debería haber sido declarada inviable", sentencia.

El segundo informe específico es sobre un piso de la calle Barrera. Las bases exigían haber pasado el ITE pero no especificaban si con resultado favorable o desfavorable. Era desfavorable, por lo que, ante la ambigüedad de la redacción del pliego, la asesoría dejó la decisión en manos del Gobierno local. El Ejecutivo ha decidido finalmente que se revisará de oficio por la "posibilidad" de haber incurrido en causa de nulidad.

Quinta reunión (20 de noviembre). La comisión elaboró una contraoferta para los inmuebles para continuar con el proceso para aquellos que aceptaron vender. La asesoría jurídica no ve anomalías en esta fase, ajustándose a las bases. Tampoco en el proceso de contraoferta y la firma de los contratos de compraventa.

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