La Junta de Gobierno Local del pasado miércoles autorizó la conversión en viviendas de cuatro bajos comerciales situados en las calles Independencia, Sagrada Familia, San Lorenzo y ronda de Monte Alto, así como el proyecto para efectuar esa misma transformación en otro de la calle Doctor Ferrant. Las solicitudes presentadas por los propietarios de esos locales suceden a otras a las que el Concello dio el visto bueno en los últimos meses y que reflejan el interés por aprovechar estos espacios con fines residenciales ante la elevada demanda de pisos, los altos precios de los mismos en el mercado y los numerosos cierres de establecimientos comerciales.
Los cinco bajos cuyo paso a viviendas permitió el Gobierno local en su última reunión se localizan fuera del centro y en los que existe un abundante número de locales comerciales vacíos. El traslado de numerosos establecimientos a las grandes superficies y el fuerte impacto de la venta por internet han golpeado duramente al comercio tradicional en los últimos años, por lo que muchas calles de barrios coruñeses apenas disponen de comercios.
El fenómeno de la conversión de bajos en viviendas se repite por toda España, especialmente en las ciudades en las que el precio de los pisos es más elevado, pero los agentes de la propiedad inmobiliaria alertan de que para que los ayuntamientos den vía libre a estos cambios es necesario cumplir una serie de requisitos, entre el que el más difícil de cumplir es el de que todas las estancias habitables dispongan de ventilación natural.
Herminio Carballido, presidente del colegio coruñés de estos profesionales, admite que conoce algunos locales comerciales convertidos en viviendas y, aunque la normativa municipal no establece una superficie mínima de los locales para convertirlo en un espacio habitable, lo que facilita esta iniciativa, también advierte de que "muchos de ellos tienen problemas para hacerlo porque no dan a patios interiores y no hay posibilidad de que tengan ventilación e iluminación natural".
Carballido explica que, de acuerdo con la legislación, tan solo es posible tener habitaciones interiores sin ventanas si se trata de un cuarto de baño, que además debe contar con un respiradero, de forma que los bajos sin acceso a un patio de luces podrían tener un máximo de dos estancias.
El portavoz de los agentes inmobiliarios señala que los locales más antiguos sí permiten esta conversión porque tienen vistas a patios. Otro de los inconvenientes que aprecia este profesional es que el paso de bajo comercial a vivienda implica una inversión que ve difícil de recuperar por el propietario si su objetivo es alquilarla. Para Carballido, la mayor rentabilidad que se puede obtener con estas propiedades es mediante su división en trasteros que salen al mercado en alquiler y cuyas rentas se cobran por meses e incluso por semanas, según destaca.
En su opinión, el coste de la reforma, las limitaciones para hacerlos habitables y la ubicación de la vivienda en la planta baja limitan que este fenómeno se haya generalizado con los bajos comerciales, a pesar de que muchos propietarios de los mismos los ofrecen a precios muy reducidos en las zonas de la ciudad con una menor actividad económica.
"Vale la pena si la vivienda sale muy barata", señala Carballido, quien pone de relieve que vivir en una planta al nivel de la calle supone un grave inconveniente en zonas con una alta densidad de tráfico a causa del ruido generado por los vehículos.
Una sentencia del Tribunal Supremo de septiembre de 2013 reconoce el derecho del propietario de un local comercial a transformarlo en una vivienda, siempre que esa posibilidad no esté expresamente prohibida o limitada por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Otro de los aspectos que intervienen en estas iniciativas es que debe comprobarse que en el lugar en el que se halla el bajo se permite el uso residencial, así como el incremento de la densidad de vivienda que supondrá este cambio, de acuerdo con la normativa urbanística municipal.
