La reducción de la edificabilidad que permite el plan general en el tramo de la ría de O Burgo entre la playa de Oza y el puente de A Pasaxe debe ser reducida “no solo por la sensibilidad ambiental y paisajística” de esta zona, según Gael Sánchez-Rivas, director técnico de la empresa Terravanza, “sino porque aquí hay instrumentos urbanísticos de planeamientos anteriores que tenían unas dimensiones y edificabilidades que pertenecen a otras épocas y que no están en la práctica urbanística actual y futura, ni siquiera a largo plazo”.

Así se pronuncia sobre la reordenación urbanística de esa franja costera, en la que el Concello aprobó el pasado 5 de noviembre la suspensión de la concesión de licencias de construcción para abordar una modificación del plan general en un tramo de dos kilómetros en la ribera coruñesa de la ría de O Burgo, con una superficie de 384.909 metros cuadrados.

De ellos, 254.000 están calificados como suelo urbano no consolidado y 130.000 como urbano consolidado. El concurso convocado para la redacción de ese cambio cuenta tan solo con una candidatura, la formada por Terravanza en alianza con la firma Freire y Vázquez, que por lo tanto se perfila como seria aspirante a recibir este encargo.

“Queremos hacer una revisión a fondo de las determinaciones urbanísticas de todo ese borde”, explicó el concejal de Urbanismo, Juan Díaz Villoslada, el pasado octubre al anunciar esta modificación del plan general, de la que dijo que las previsiones que contiene para esta zona “puede ser que no coincidan con las queremos diseñar en el futuro”, ya que defendió la autorización de una menor edificabilidad que la actual, aunque sin excluir “de una manera taxativa la posibilidad de algún suelo residencial”.

Sánchez-Rivas pone de relieve que la oferta planteada por Terravanza con Freire y Vázquez “hace hincapié” en la disminución de las edificabilidades, pero advierte de que “hay que ver qué impacto tienen sobre el plan general y si hay que hacer algún tipo de reorganización en las mismas no solo en relación con esta modificación”. También señala que su propuesta no efectúa una cuantificación del volumen edificable que se rebajará en la ribera de la ría, ya que estima que “se irá ajustando en función de los condicionantes”.

Para el director técnico de Terravanza, “hay otros espacios en la ciudad que pueden ser objeto de edificabilidades mayores”, mientras que entiende que As Xubias “no es el espacio en el que haya que mantener una edificabilidad elevada por múltiples razones”.

Al anunciar la puesta en marcha de este proceso, Villoslada reconoció que puede ser el portazo definitivo al proyecto inmobiliario diseñado para el acantilado en el que se encontraba antiguamente Astilleros Valiña, en el extremo sur de la playa de Oza. Esa iniciativa, que nació en 2005 y que genera una fuerte oposición vecinal en el barrio, “puede readaptarse, reacondicionarse o recalificarse”, según el concejal, quien advirtió que con el cambio del plan general en la zona se está “escribiendo una hoja en blanco para hacer una nueva ordenación urbanística” del borde de la ría.

Villoslada rechazó también que la inmobiliaria Altamira, actual propietaria del terreno, pueda exigir una indemnización al Concello si el proyecto se anula porque, cuando en 2008 se modificó el plan general de 1998 para incluir este polígono, se fijó un plazo de un año para iniciarlo. Pero desde entonces han pasado ya doce años por lo que el titular de Urbanismo aseguró que “no se han consolidado derechos urbanísticos”.

Además del solar de Astilleros Valiña, otros polígonos urbanísticos previstos en el plan general se verán afectados por el cambio que se iniciará en breve. Entre ellos figura el situado al pie del hospital Materno-Infantil, en el que se proyectaba la construcción de un complejo residencial, así como los ubicados en las inmediaciones del puente de A Pasaxe, a los que antes de aprobarse la normativa urbanística de 2013, el deslinde del dominio público marítimo-terrestre efectuado por la Demarcación de Costas redujo ya de forma notable las posibilidades que tenían para edificar.

Gael Sánchez-Rivas señala que al programar la nueva ordenación de As Xubias “hay que tener en cuenta la realidad ambiental y paisajística de la ría, que es un espacio sensible”, y llama la atención sobre que la visión de este espacio “no es solo la que se tiene desde A Coruña, sino también la que existe desde el municipio de Oleiros”, por lo que deben tenerse en cuenta también sus intereses.

Entre los elementos de este tipo existentes en la zona menciona la presencia de una pequeña masa arbórea no muy grande, el núcleo marinero de As Xubias y la propia ría, que conforman “un valor paisajístico y ambiental importante que tiene que ser un aspecto central de la ordenación futura”. Sánchez-Rivas aprecia además “una cierta necesidad de integrar esta zona con la ciudad y de darle una continuidad”, para lo que plantea un paseo peatonal, que diferencia del tradicional paseo marítimo, de forma que se cree un “corredor verde que lo conecte con el paseo de O Burgo”.

La presencia de infraestructuras como la avenida de A Pasaxe y la línea del ferrocarril generan un “efecto barrera” que habrá que abordar en la reordenación de la zona. Para el trazado ferroviario, la alianza entre Terravanza y Freire y Vázquez propone la puesta en marcha de un “cinturón verde que ordene este espacio y que será de gran importancia para integrar las diferentes piezas, equipamientos y tejidos de esta realidad urbana”.

Según Sánchez-Rivas, la existencia en esta franja de la costa de estas vías de comunicación, además de edificios de uso público “no se puede decir que dificulta ni que facilita” la reforma urbanística proyectada, ya que considera que en algunas zonas su presencia facilitará la remodelación urbanística por las determinaciones establecidas para la clasificación del suelo y la finalidad que tendrá el mismo en la nueva ordenación. Pero admite que elementos como el núcleo urbano de As Xubias y equipamientos supramunicipales como el hospital Materno Infantil o el colegio Santa María del Mar “pueden suponer una dificultad añadida porque hay problemas para compatibilizar otros usos en esas zonas”.

A pesar de estos inconvenientes, piensa que hay “posibilidades para una mejora sustancial” del borde de la ría, en el que aprecia la existencia de espacios “más o menos degradados o alterados” como la zona industrial del relleno de A Pasaxe, y de “grandes volúmenes con impacto sobre el paisaje”, aunque también destaca que hay otros lugares en mejores condiciones.

Entre las tareas que Sánchez-Rivas ve también necesario afrontar en la modificación urbanística en el borde de la ría cita el estudio de la relación con el agua y el de una “movilidad coherente con el ámbito” en especial con el núcleo tradicional de As Xubias, para el que defiende una mayor orientación hacia el peatón debido a sus características.

También menciona a título personal otra que no considera tan fácil de llevar a cabo y que además debe pensarse a largo plazo, como la reforma de la avenida de A Pasaxe, cuyo diseño actual como vía de alta capacidad para el tráfico cree que “responde a una lógica de otro momento”.