La última tasación elaborada sobre los muelles de la Batería y Calvo Sotelo, que establece un precio de 19.853.000 euros por los 54.533 metros cuadrados que se liberarán, supone multiplicar por 6,5 el precio del metro cuadrado de la que se presentó en 2016 para la subasta de los terrenos de La Solana, que se valoraron en 1.387.419 euros. Frente a los 364 euros por metro cuadrado establecidos hasta el momento para los dos muelles, el lugar donde se asienta el complejo deportivo fue tasado por el Puerto hace cinco años en 55,8 euros por cada uno de sus 24.823 metros cuadrados.
En aquel momento, La Solana estaba desafectada del uso portuario y calificada como suelo dotacional privado, tras la modificación efectuada por el Gobierno local del Partido Popular en el plan general antes de su aprobación definitiva en 2013. Posteriormente, el Ejecutivo de Marea Atlántica inició la tramitación del cambio, concluido ya en este mandato, para devolverle su carácter público y con el uso de parque deportivo.
La subasta nunca llegó a llevarse a cabo, ya que la Autoridad Portuaria la paralizó cuando el Gobierno local presidido por Xulio Ferreiro manifestó su voluntad de adquirir directamente La Solana, para lo que recibió un informe favorable de la Abogacía del Estado. La decisión del presidente de la Xunta, Alberto Núñez Feijóo, de ofertar en 2018 la compra del 51% de la Batería y Calvo Sotelo, incluyó la renuncia de la Autoridad Portuaria a la venta de La Solana, lo que acabó definitivamente con los planes para ponerla a la venta.
A pesar de que tras su adquisición por Concello, Xunta y Autoridad Portuaria los terrenos de la Batería y Calvo Sotelo continuarán siendo públicos y se destinarán a equipamientos, zonas verdes y espacios libres, su tasación es considerablemente más alta que la de La Solana, que fue elaborada por una empresa privada por encargo del Puerto.
La operación puesta en marcha por las tres instituciones sobre los dos muelles también precisará de la tasación de una empresa especializada, pero, según manifestó el lunes el presidente de la Autoridad Portuaria, Martín Fernández Prado, todas las partes implicadas están de acuerdo en que el valor de los terrenos se calcule sobre los usos que ahora autoriza el plan general y con el mismo volumen edificatorio que figura en el mismo documento, condiciones sobre las que ya se realizó la tasación que fija su precio en 19,8 millones.
Según la normativa urbanística vigente, que se pretende modificar tras la venta de los muelles para adaptarla a los nuevos usos que se aplicarán, en la Batería y Calvo Sotelo podría haber 50.000 metros cuadrados de edificabilidad que se destinarían a usos comerciales, hoteleros o de servicios. Aunque esas actividades harían prever que el valor del suelo sería superior al estimado si solo hubiera equipamientos, zonas verdes y espacios libres, Fernández Prado invitó a esperar a que se realice la nueva tasación y aseguró que no necesariamente el coste tendría que ser mayor.
La valoración que efectúa la Autoridad Portuaria de los muelles de Calvo Sotelo y la Batería en relación con sus usos portuarios es de 11.532.780 euros sobre un cálculo de 142,38 euros por metro cuadrado, ya que los 37.000 de superficie del primero son tasados en 5.268.060 euros, mientras que los 44.000 metros cuadrados del segundo lo son en 6.264.720 euros.
Pero de la superficie de ambos muelles solo se desafectarán 54.533 metros cuadrados, ya que una franja de 20 metros de anchura a lo largo de sus cantiles permanecerá siendo dominio público portuario, por lo que su coste sería de 7,6 millones si se tomara esa valoración como referencia para la venta. Pero el Puerto aclara que esa valoración “no tiene relación alguna con el proceso de transformación de los muelles para otros usos de carácter ciudadano” y que se elabora únicamente a efectos contables. También rechaza la Autoridad Portuaria las comparaciones con la operación efectuada en Bilbao, donde el Puerto vendió al Ayuntamiento una superficie de 100.016 metros cuadrados por 13,1 millones, ya que esa cantidad implica un precio de 130,97 euros por metro cuadrado, es notablemente inferior al establecido hasta ahora para los dos muelles coruñeses y se considera fruto de un acuerdo político.
El caso del puerto de Bilbao presenta además otras características diferentes, puesto que el Ayuntamiento pretende dedicar esos terrenos a la construcción de en torno a 2.000 viviendas y la instalación de empresas no contaminantes, por lo que es previsible que obtengan cuantiosos beneficios con su venta, que podrá dedicar a las obras de transformación de los terrenos, presupuestadas en 176 millones.
Pero el objetivo de la venta de suelo en A Coruña es distinto, porque aunque el Concello busca integrar los dos muelles en el casco urbano y solucionar con ello problemas urbanísticos, el objetivo de la Autoridad Portuaria es resolver su compleja situación financiera, derivada de la obligación de devolver el crédito de 200 millones concedido por Puertos del Estado para la construcción de la dársena de punta Langosteira.
Eso hace que pretenda obtener la mayor cantidad posible por la Batería y Calvo Sotelo, aunque el valor estimado por ellos según la última tasación, 19,8 millones, es prácticamente la mitad de lo que ha pagado hasta el momento solo de intereses por ese préstamo, 40 millones, por lo que esta iniciativa no solucionará el problema.
