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¿Dónde se encuentran los alquileres más baratos de A Coruña, y en qué barrio es más rentable arrendar?

Solo baja de 500 euros en Elviña, O Ventorrillo y Visma, y el promedio en las diversas zonas de la ciudad está en 620 | Las zonas en las que es más rentable poner una vivienda en alquiler en relación al precio son A Zapateira y Eirís

Zona de Juan Flórez, de altos precios y baja rentabilidad bruta para alquilar vivienda. | // VÍCTOR ECHAVE

Los precios de alquiler más altos de la ciudad se encuentran en el Ensanche (835 euros mensuales), Juan Flórez (786), la Ciudad Jardín (759), el Ensanche de Riazor (756), A Falperra (740), el Orzán y el centro (736) y la Ciudad Vieja (711). Son siete zonas que superan los 700 euros de renta media de entre las 32 en las que divide la ciudad la empresa Urban Data Analytics, especializada en asesoramiento y valoración inmobiliaria, que ha analizado para el tercer trimestre de este año datos procedentes de más de 40 fuentes diferentes, entre públicas y privadas, comparando precios de compra con las ofertas de alquiler.

La media de los barrios de la ciudad se encuentra en unos 620 euros, y, solo la superan otras cuatro zonas. En la zona de Cuatro Caminos los precios alcanzan los 688 euros al mes, mientras que en las urbanizaciones de Mesoiro se llega a los 673. En Riazor, los precios medios alcanzan los 666 euros, y en la zona del parque empresarial de Agrela (que engloba algunas de las calles entre la avenida de Arteixo y la estación de trenes) las viviendas analizadas llegaron a los 647 euros, si bien la muestra es menor que en otros distritos.

El barrio de Monte Alto, Zalaeta y Atocha se encuentra justo en la media, en unos 620 euros.

Justo debajo se encuentra la zona de Matogrande (619 euros) y el polígono de Elviña (609), mientras que la periferia de Os Rosales se encuentra en 604 euros al mes y el propio barrio en 592. En total, quince zonas superan la barrera de los 600 euros.

En A Cubela el precio mensual es de 598 euros, mientras que en Eirís baja a los 595. En las viviendas en torno a Pocomaco y Vío los alquileres están en 584 euros al mes, y en el Barrio de las Flores en 577. El precio medio en Os Mallos estuvo en 575 euros mensuales en el tercer trimestre de este año, mientras que en el entorno de Marineda se alcanzan los 571.

En Os Castros los precios rondan los 563 euros, y en la zona en torno al parque de Santa Margarita y la Sagrada Familia los 562. En A Zapateira, Pedralonga y Río de Quintas la cifra es de 557 euros, y en torno al Paseo de los Puentes se baja hasta los 551 euros. En el entorno de Monelos los alquileres medios están en 548 euros: es la última zona que supera los 500.

Bajo esta cifra solo se encuentran cuatro distritos, todos alejados del centro y varios en la periferia rural. En Visma los precios están en 498 euros mensuales, y en O Ventorrillo en 489, mientras que en Elviña se baja a 479. Los alquileres más baratos están en la zona de Bens, ya fuera de la ciudad, con un precio medio de 433 euros.

La periferia, más rentable

Sin embargo, los datos de la Data Urban Analytics, extraídos del software que comercializa para hacer valoraciones inmobiliarias, Pulse, apuntan a que las mayores rentabilidades para los que ponen su piso a alquilar se dan, al menos teóricamente, en zonas de la periferia. En la parte de A Zapateira-Pedralonga y Río de Quintas los propietarios de viviendas que las pongan en alquiler pueden ganar un 7,1% de su valor al año, y en Eirís, un 6,9%; la media de rentabilidad de las diferentes zonas se encuentra en torno al 5%.

Según explican expertos de Urban Data Analytics, en estas zonas “los precios de compra de vivienda están entre los más bajos, mientras que, por el contrario, sus alquileres se ofertan por más de 8 euros el metro cuadrado, por encima de la media de la ciudad”. Las rentabilidades más bajas, por el contrario, se dan en el Ensanche y Riazor; aunque tienen precios más altos de arrendamiento, el dato desciende por “los elevados precios de compra en estas zonas”.

La cifra es de la rentabilidad bruta, es decir, el resultado de dividir el alquiler medio anual ofertado en la zona, multiplicado por 100, entre el precio ofertado, y la compañía advierte que no se tienen en cuenta gastos como el mantenimiento y la gestión de los alquileres, o los meses que la vivienda está vacía. Así, desde Urban Data Analytics indican que “los barrios con mayor rentabilidad citados tienen un dinamismo muy bajo” y otras zonas, como la periferia de Os Rosales o Visma, “conllevan bajo riesgo de inversión aunque su rendimiento medio se sitúe en torno al 4% en el periodo analizado”.

La rentabilidad también supera los seis puntos en Elviña (6,7), Bens (6,4). En el barrio de las Flores se sitúa en 5,8, mientras que en el Paseo de los Puentes es 5,6, aproximadamente lo mismo que en la zona de Pocomaco. Todos los puntos anteriores están por debajo de la media de alquileres, y las primeras zonas con alta rentabilidad bruta y elevados precios son Ciudad Jardín (5,5) y A Falperra (5,2). Les sigue Os Castros (5,1 y Mesoiro (5), mientras que Os Mallos se sitúa en 4,9, lo mismo que la zona del Orzán y algo más que O Ventorrillo, Matogrande, el polígono de Elviña y O Castrillón-Monelos, que se sitúan en torno al 4,8.

Luego están zonas con precios inferiores a la media: Monte Alto y la zona del entorno de Marineda (ambas sobre el 4,7); las zonas de Agrela y Santa Margarita (4,6); la periferia de Os Rosales y Visma (4,5). En esta cifra está también la cara Ciudad Vieja, seguida por Os Rosales (4,3), A Cubela (4,2) y Cuatro Caminos (4,1). Los barrios más caros tienen menores rentabilidades brutas: en Juan Flórez la cifra está en 3,8, el Ensanche en 3,7 y Riazor en 3,5, mientras que el Ensanche de Riazor (la zona de las calles de Alfredo Vicenti y Fernando Macías) se queda en 2,9. Urban Data Analytics, perteneciente al grupo Alantra, indica que para realizar compras con destino a alquiler hay que realizar análisis de pequeña escala en base a otros indicadores que analiza con Pulse, además de la rentabilidad, como la rotación del stock inmobiliario en la zona.

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