Cuatro de cada cinco viviendas de A Coruña se construyeron en el año 2000 o antes

La población de A Coruña envejece, y también lo hacen sus viviendas familiares principales; es decir, las que se emplean como residencia habitual la mayor parte del año. De acuerdo con los últimos datos del Instituto Galego de Estatística (IGE), en 2022 había unos 105.700 hogares en la ciudad, y, descontando a unos 400 de los que no se conoce la antigüedad, más del 80% fueron construidos antes de 2001. La mitad tienen 44 años o más, la antigüedad más elevada entre las urbes gallegas tras Ferrol.

Según el IGE, en la ciudad hay 6.570 viviendas habitadas construidas en 1950 o antes, algo más del 6,2% del total. Otras 5.411 datan de la década de 1951 a 1960, pero el grueso de los pisos habitados en la ciudad provienen del tardofranquismo y la Transición. El periodo entre 1961 y 1970 suma cerca de 23.900 pisos, con lo que es la década más prolífica en el parque inmobiliario coruñés, con un 22,7% de las viviendas principales actuales. Y en los diez años siguientes el número de pisos está prácticamente en el mismo nivel, cerca de 21.000. En total, el 42,5% de los pisos en los que ahora viven los coruñeses se construyeron durante las décadas de 1960 y 1970.

En esta época, la del desarrollismo franquista, la ciudad creció por el aluvión de inmigrantes de regiones del rural. Nacieron o se expandieron distritos como el Agra do Orzán, Os Mallos, O Castrillón, O Ventorrillo o el Barrio de las Flores. Pero, según explicó a este diario la presidenta del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Galicia, Teresa Suárez, se construyó con «muy pocos controles», calidades bajas y un aislamiento «muy malo». Y la presidenta del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, Patricia Vérez, explica que vivir en edificios antiguos conlleva un «mayor coste» por los gastos en reformas, derramas y «mala eficiencia energética».

El pico de pisos se levantó con «muy pocos controles» y malos aislamientos

Ya con la democracia, el ritmo de construcción se redujo un tanto, pero continuó en valores elevados, y de manera sostenida, durante las siguientes tres décadas. De las viviendas que habitan los coruñeses, cerca de 15.000 se construyeron entre 1981 y 1990, casi la misma cantidad que en la siguiente década. Los pisos construidos en el año 2000 o anteriores suman cerca de 86.750, lo que supone 82,4% del total.

El cambio de milenio cogió a España en los inicios de una burbuja inmobiliaria que estalló en 2008. A Coruña vivió en la primera década del siglo la creación de Novo Mesoiro, pero, en comparación con la época franquista, la actividad inmobiliaria se había trasladado en gran medida a municipios de la periferia, con precios más baratos. Entre los pisos habitados actualmente hay algo menos de 16.400 construidos entre 2001 y 2010.

Y, cuando acabó el impulso de los proyectos planificados durante la burbuja, la ciudad vivió un decenio sin apenas actividad en la construcción. Aunque hubo algunos desarrollos, en especial en Xuxán, poco más de 2.100 hogares de la ciudad fueron construidos después de 2010, apenas un 2%. Es cierto que estas cifras no incluyen los pisos terminados en 2023 y 2024, pero, aunque la actividad inmobiliaria se ha incrementado, no se han puesto en el mercado grandes desarrollos.

Los primeros pisos de Visma se construirán en el arranque de 2025

Sí que es previsible que esto ocurra en los próximos años. Ya están en marcha obras en San Pedro de Visma, donde los promotores prevén levantar 3.600 viviendas. Aunque son planes mucho más a largo plazo, los propietarios de terrenos en las proximidades de parque de Oza planean otras 1.000 viviendas, y la Xunta quiere promover otras 4.300, en su mayoría públicas o protegidas, en monte Mero. Son desarrollos de gran tamaño, pero incluso si se realizasen íntegramente, serían menos de un 40% de lo que se construyó en la década de 1960. Dada la alta demanda de vivienda en la ciudad, que está devolviendo los precios a niveles de la burbuja, muchos coruñeses continuarán viviendo en pisos antiguos.

Énfasis en la rehabilitación

La vejez de los edificios es el motivo, según explica el presidente del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de A Coruña (Coatac), de que en A Coruña la rehabilitación sea «más representativa» que en otras urbes. Y desde los administradores de fincas, Teresa Suárez recuerda que la Unión Europea «va a hacer obligatorio realizar adaptaciones de eficiencia energética», por lo que reclama que las administraciones públicas promuevan «ayudas para que se puedan cumplir estas exigencias que ellas imponen».

La ciudad llega a la cifra de rehabilitaciones más alta registrada: ya son diez por cada obra nueva

La presidenta de la delegación coruñesa del Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia (COAG), Ruth Varela, indica que hay que «actuar, insistiendo en la rehabilitación» y rechazando modelos de «urbanización de baja densidad» como A Zapateira. El secretario general de la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de A Coruña, Juan José Yáñez, puntualiza que la rehabilitación «normalmente es más costosa» que construir un edificio de cero, y apuesta por obra nueva, y, desde el colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Patricia Vérez reclama una respuesta doble. Aumentando «la construcción en las zonas con edificios más antiguos» y ayudando a los propietarios a realizar reformas «a través de subvenciones y ayudas fiscales».

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