Financiación, titularidad y deuda: las incógnitas que deja el nuevo plan del puerto

La ordenación del borde litoral de A Coruña, eterna promesa tantas veces postergada y que está llamada a marcar la gran transformación urbana de este siglo, ha tomado visos de concreción por primera vez en más de dos décadas de desacuerdos. La aprobación, por parte de la Comisión Coruña Marítima —integrada por las cuatro administraciones competentes en materia portuaria, además de Adif, Puertos del Estado y los grupos políticos con representación en María Pita— de las bases estratégicas en las que se apoyará el proyecto de urbanización fija, por primera vez, un calendario de fases y unos objetivos en el plan de usos. También escenifica un consenso institucional inexistente hasta el momento. En el aire quedan, no obstante, algunas de las cuestiones fundamentales por resolver enquistadas en el tiempo: la titularidad de los terrenos —más allá de Batería y Calvo Sotelo— quién y cómo se financiará la urbanización de los muelles o la forma de hacer frente a la deuda que la Autoridad Portuaria mantiene con Puertos del Estado por la construcción de la dársena exterior de Punta Langosteira son algunos de ellos.

La ordenación de las dársenas interiores está supeditada al pago de la deuda y condicionada por los convenios de 2004, firmados por Francisco Vázquez y que proyectaban una gran edificabilidad en la zona como medio para pagar Langosteira. La cantidad adeudada supera ampliamente los 200 millones, que la Autoridad Portuaria deberá pagar hasta 2051. Unos acuerdos que siguen vigentes, aunque el pleno municipal ha acordado revisarlos y modificar el PGOM, sin que exista por el momento una solución alternativa sobre la mesa para afrontar estas obligaciones financieras.

La vigencia de estos convenios, que suscitan hoy un amplio rechazo social y que incluso los promotores inmobiliarios atribuyen a una sensibilidad urbanística diferente a la actual, choca con los últimos acuerdos políticos tomados hasta el momento entre las administraciones implicadas. En verano de 2023, y como parte del acuerdo para la investidura de Pedro Sánchez, el PSOE se comprometió con el BNG a garantizar la titularidad pública del suelo portuario y a financiar su urbanización con una «aportación significativa», pero siempre se ha cerrado a la idea de una posible condonación de la deuda portuaria, que le ha sido reclamada en múltiples ocasiones desde la ciudad y que sí concedió en el caso del puerto de Valencia, al que perdonó 350 millones.

Un plan maestro de los muelles para 2027 y actuaciones que se prolongarán durante años

El Gobierno de España sí se abrió, no obstante, a «reestructurar» la deuda, cuyo pago absorbe gran parte de los ingresos anuales de la Autoridad Portuaria, pero pocas veces se han puesto sobre la mesa soluciones al endeudamiento que no pasen por la venta de los muelles como método para obtener esta rentabilidad. Puertos del Estado concedió a la Autoridad Portuaria, hace dos años, la flexibilización, hasta 2035, del programa de pago del préstamo de 200 millones, pero condicionada a la venta de los terrenos interiores que queden liberados. En el pasado, tanto Puertos del Estado como la Autoridad Portuaria apuntaron a vías alternativas para solucionar las estrecheces económicas del puerto ligadas a la rentabilidad de las actividades de la dársena, ya sean las industriales —con el impulso de la conexión ferroviaria— o los nuevos proyectos eólicos que comenzarán a instalarse en Langosteira. Esta sigue siendo una opción que se perfila a pulso lento y que tardará años en materializarse.

La «rentabilización» de los muelles vuelve a aparecer ahora en las líneas estratégicas sobre las que se redactarán los pliegos del concurso, que vincula los usos residenciales en el muelle de San Diego a «garantizar la viabilidad económica del proyecto». Aquí se abren dos horizontes aún sin determinar: el porcentaje de edificabilidad que se permitirá en la zona y la reserva de vivienda pública, y la forma en la que se financiará esta transformación, que requerirá un enorme esfuerzo económico al que difícilmente podrá hacer frente una sola administración.

A falta de concretarse la «aportación significativa» que comprometió el Estado, expertos como el ingeniero Carlos Nárdiz cifran el coste de esta transformación en más de 700 millones. Un montante que deja la incógnita sobre el peso que tendrá en la urbanización la inversión privada y cómo esta condicionará el plan de usos. El nuevo plan apunta al régimen de concesiones en Batería y Calvo Sotelo —que tiene un ensayo previo en el espacio expositivo de la Fundación MOP, de Marta Ortega, en régimen de concesión durante los próximos cinco años— como una fórmula para obtener ingresos.

Algunas voces defienden que las concesiones podrían ser también una solución para la cuestión de la vivienda, a través de mecanismos alternativos de promoción como la vivienda en alquiler sin posibilidad de venta. El plan Busquets, presentado en 2006, proyectaba la construcción de al menos 3.000 viviendas en el muelle de San Diego. Las bases consensuadas por la Comisión Coruña Marítima también ubican los usos residenciales en este muelle, pero todavía está por definir cuánto se podrá construir y qué porcentaje se reservará para vivienda pública o protegida.

Los planes posteriores —las Líneas Estratégicas de la Universidade da Coruña y el proyecto Porsuporto, este última, defensora a ultranza de mantener la titularidad pública— no obvian las posibilidades residenciales, que sitúan como una de las soluciones para integrar los terrenos en el resto de la trama urbana, pero con una edificabilidad mucho menor a la planteada en el plan Busquets. El temor a la especulación inmobiliaria en terrenos muy jugosos para inversores se cierne sobre el planteamiento. A ello se unen nuevas preocupaciones en torno a los usos residenciales, ligados a una coyuntura de nuestro tiempo que no obedece a intereses administrativos o inmobiliarios: el cambio climático. El Colegio de Arquitectos considera «irresponsable» levantar pisos en primera línea de inundación en un contexto de crisis climática, si bien las bases recogen que se tendrá en cuenta esta cuestión para el diseño.

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