Guía para entender el conflicto de Xuxán

Este martes, 20 de mayo, se producirá una reunión entre el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y la gestora de la cooperativa Galivivienda, que cuenta con cuatro de las parcelas que la Xunta ha cedido casi gratuitamente para la construcción de 224 viviendas en régimen de alquiler social durante 50 años (desde la cesión del suelo, de modo que se han consumido ya casi dos años). En esa reunión, la gestora confía en que el ICO le conceda la financiación de 36 millones de euros que precisa para levantar los cuatro edificios, aunque uno de ellos carece todavía de licencia municipal. Lo que hace ya más de un año parecía un proyecto que lo tenía todo para salir adelante, incluido el apoyo de las instituciones y financiación europea, se ha convertido en una maraña de plazos, de propuestas con dobles intenciones y de confrontación que ha desencantado a los cooperativistas que veían en este modelo un salvavidas para su futuro y que ahora no tienen claro que el proyecto vaya a ser para ellos. Pero, ¿cómo se llegó a esta situación?

El inicio

En 2023, la Xunta saca a concurso cinco parcelas en Xuxán para aumentar la oferta de vivienda de precio protegido. En julio, Galivivienda resulta adjudicataria de esas cinco parcelas, al concursar con un modelo de derecho de superficie por 50 años, es decir construye en unos terrenos que medio siglo después vuelven a ser titularidad de la Xunta. Al concurso se presenta también la cooperativa A Luzada, que se queda sin terrenos, pero a la que Galivivienda le cede una de las parcelas que se le adjudican en el mes de julio. Este concurso se realiza adaptándose a los requisitos de las ayudas europeas disponibles para la construcción de vivienda accesible. A Luzada empieza a trabajar en su proyecto, consigue la licencia municipal de obra en tres meses, tal y como adelantó el concejal de Urbanismo, Francisco Dinís Díaz Gallego, en el Pleno, y está ya construyendo en Xuxán, después de conseguir financiación en la banca ética.

La captación de socios

En abril de 2024, la Xunta y Galivivienda firman las escrituras de cesión. Su proyecto se resume en la construcción de cuatro edificios en los que habrá 224 viviendas, pero también plazas de garaje, trasteros y bajos comerciales. Estas viviendas contarían con un precio de alquiler tasado y los inquilinos tendrían que ser personas con recursos limitados. En febrero de 2024, después de la presentación pública del proyecto, las solicitudes para acceder a estas viviendas superaron las 2.000. Fueron muchos los vecinos que confiaban en aquel «proyecto pionero» que prometía la entrega de las viviendas antes del 30 de junio de 2026, ya que la ayuda europea de más de 10 millones de euros que se le concedió a Galivivienda para la construcción de estos edificios ponía ese plazo. Para entonces, la cooperativa ofrecía —y así se puede comprobar en su web— alquileres de 343 euros para pisos de 64 metros cuadrados con una sola habitación y un baño; 423 euros, con dos habitaciones y un baño, y de hasta 530, con dos, todos ellos incluían garaje y trastero. Teniendo en cuenta que muchos de los solicitantes de estos hogares son mileuristas y personas que actualmente están pagando 600, 700 o más de alquiler y carecen de edad o de capacidad de ahorro para acceder a una hipoteca, este modelo se les presentaba como la solución a un gran problema, ya que se aseguraban que nunca más tendrían que preocuparse de que los fuesen a echar de su piso o de que el alquiler subiese tanto que se convirtiese en inasumible.

Las condiciones iniciales

Los cooperativistas que decidieron unirse al proyecto entregaron 100 euros para formar parte de la sociedad y mil euros para elegir vivienda —cuando todas estaban asignadas, se creó una bolsa de socios sin vivienda, que solo pusieron cien euros, una suerte de lista de espera para poder acceder a un piso si otros socios renunciaban—. Lo hicieron hace aproximadamente un año y con un plan económico claro: tendrían que abonar 13.000 euros antes de que se les entregasen las llaves (tendrían tiempo para ahorrar durante la construcción de los edificios, incluso podrían pedir un préstamo) y, una vez instalados, pagarían su alquiler y harían una aportación anual durante 36 años de menos de 1.100 euros. Una vez aceptadas estas condiciones, los cooperativistas delegaban en Galivivienda toda la parte burocrática y administrativa, desde conseguir la financiación hasta solicitar y pagar las tasas de las licencias.

La sorpresa

En la asamblea de socios del 24 de abril, cuando los cooperativistas pensaban que se había avanzado ya en los trámites previos a la construcción de las licencias, se encuentran con que el consejo rector de la cooperativa les propone cambiar el plan económico para poder conseguir financiación del ICO, después de que su proyecto fuese rechazado por otras entidades con capacidad de concederles un crédito. El plan de financiación que sometieron a votación reducía el plazo en el que tenían que devolver el dinero de casi cuarenta a poco más de diez. No es que el ICO forzase a Galivivienda a cambiar las condiciones ni que le dijese que o aprobaban esas condiciones o no había crédito, sino que era un plan que la gestora pretendía aprobar para que los cooperativistas se comprometiesen a hacer frente a estos pagos en caso de que fuese necesario, por ejemplo, si no hubiese plena ocupación o no se alquilasen los bajos. La propuesta, que fue rechazada por 77 de los 116 votos emitidos (de un total de 260 socios), incrementaba en 10.000 euros el capital social, de 53.000 a 63.000 euros y apuraba los plazos. Inmediatamente, tendrían que abonar 500 euros y después, 20 cuotas de 225 euros mientras se construían los edificios, de modo que tendrían que compatibilizar este pago con su alquiler de mercado libre actual. Una vez en la vivienda, tendrían que estar dispuestos a hacer frente a un máximo de 120 cuotas de 475 euros. Esta propuesta asustó a un tercio de los cooperativistas, que decidió solicitar la baja del proyecto, animados también por los gestores, que daban por hecho que esta propuesta económica se tendría que aprobar en la siguiente asamblea. Sin embargo, los cooperativistas se empezaron a movilizar para evitar que este proyecto fuese a parar a personas que no lo necesitaban y a luchar por que llegase a familias como las suyas, mileuristas, para las que se había pensado inicialmente. Este diario preguntó al ICO sobre la financiación del proyecto y le confirmó que todavía estaba en fase de estudio y que no había nada firmado con ellos. En lo que va de año, el ICO ha financiado 58 operaciones, por valor de 715 millones de euros para la construcción de 6.119 viviendas.

La confrontación

Viendo que la propuesta económica iba a ser rechazada de nuevo, Galivivienda decidió presentar a los cooperativistas el domingo por la mañana un plan a medio camino entre el inicial y el de abril para que fuese sometido a votación unas horas después, en la asamblea del pasado lunes. En esta reunión les pedían el apoyo a los socios «para tener más fuerza para negociar con el ICO» y con el objetivo de cambiar las condiciones más adelante, si así lo decidía la asamblea. En esta reunión, planteaban el pago inmediato de 500 euros, las 20 cuotas de 225 euros, la entrega de 8.000 euros antes de recibir las llaves y que el pago anual fuese de 1.361 euros durante 36 años. Esta propuesta no se votó, ya que los socios decidieron esperar a la reunión que se celebrará el 20 de mayo en el ICO sobre la financiación del proyecto y ante la desconfianza que tienen ya los socios en los gestores del proyecto. Y es que, en la documentación que les fue entregada para la asamblea, se deslizaba que todos aquellos que no aprobasen el plan económico no estarían en la cooperativa que tiene el derecho de explotación del suelo.

Los interrogantes

El más importante y que repiten los cooperativistas es si es Galivivienda la empresa adecuada para levantar este proyecto, toda vez que han pasado casi dos años y aún no tiene crédito ni todas las licencias, también qué hará la Xunta si los plazos se siguen alargando o si no se vuelve a las condiciones iniciales de financiación.