40 licencias para convertir bajos en viviendas en A Coruña en 2025: estos son los barrios en los que estarán

Con los precios de la vivienda disparados y el comercio tradicional en declive en las zonas menos cotizadas, decenas de propietarios están dando el paso de convertir bajos que albergaban negocios en nuevas viviendas. El Concello ha concedido licencias para la conversión de 42 inmuebles comerciales en residencias a lo largo de 2025, de acuerdo con cálculos elaborados por este diario a partir de los expedientes urbanísticos a los que se dio salida en Juntas de Gobierno Local. Otras 16 solicitudes fueron rechazadas.

A lo largo del año, la cifra de nuevos pisos posiblemente superará el medio centenar, pues algunas de las viviendas son para crear dos, o incluso tres, residencias. Además, todavía queda por celebrarse una Junta de Gobierno Local.

El número de reconversiones de bajos es pequeño dentro del conjunto de expedientes urbanísticos que pasaron por las juntas, algo menos de 1.000, y también es una parte muy reducida del total de pisos habitados que existen en la ciudad. Pero es significativo si se compara con el número de nuevas viviendas que se ponen a disposición del público, en una ciudad en la que durante años se ha construido poco y la población crece. En todo 2024, de acuerdo con datos de la Xunta, se construyeron 417 viviendas de nueva planta y se rehabilitaron 41, al tiempo que otras 53 se demolieron. El número de pisos solo se incrementó en 405 gracias a estas obras.

Además, la cifra de reconversiones parece estar aumentando, así como también el porcentaje de solicitudes que obtienen un resultado positivo. Como ya publicó este diario, entre agosto en 2023 y septiembre de 2024 el Concello dio el visto bueno a 23 reformas de locales en bajos o entreplantas, no todas para convertirlos en vivienda: nueve fueron para convertirlos en garajes o trasteros. En el mismo periodo, rechazó 21 solicitudes para transformar inmuebles de plantas bajas en residencias. La Xunta aprobó en 2023 modificar las normas de habitabilidad de Galicia para facilitar la conversión de bajos en viviendas, rebajando requisitos como los de la altura, pero aún así parte de los antiguos establecimientos comerciales no reúnen las condiciones para ser habitados.

Reformas por zonas

Las licencias concedidas este año se distribuyen por toda la ciudad, pero se concentran en unos pocos barrios. El de Monte Alto recibió nueve permisos para reconvertir bajos en viviendas, mientras que las calles que rodean los parques de Santa Margarita y Paseo das Pontes suman otros ocho. En total, más del 40% de las licencias que se otorgaron en lo que va de 2025 recayeron en estas zonas.

En el Ensanche se concedieron cuatro licencias, el mismo número que en la zona de Os Rosales, mientras que el entorno de San Roque y Labañou se llevó otras tres. El Ayuntamiento otorgó otras dos licencias para convertir en residencias bajos de Os Mallos, y el mismo número en Pescadería, Cuatro Caminos-A Gaiteira y Sagrada Familia. Los barrios que recibieron una única licencia fueron O Peruleiro, Ciudad Vieja, Os Castros, O Ventorrillo, Someso y Agra do Orzán.

A la venta inmuebles sin la obra realizada

En el portal inmobiliario Idealista se pueden encontrar 61 ofertas para comprar viviendas situadas en bajos. Algunas ya está preparadas para entrar, como un inmueble de 55 metros cuadrados que se ofrece por 195.000 euros en la zona Juan Flórez, o se acaban de reformar, como es el caso de un piso próximo al parque de Santa Margarita en la calle Cancela de Afuera, a estrenar por algo menos de 200.000 euros. Pero también hay ofertas de inmuebles para reconvertir. Un bajo de José Luis Pérez Cepeda de algo más de 100 metros se vende por unos 330.000 euros con «licencia de cambio de uso concedida». Otro de 76 metros en el entorno de A Falperra y Santa Lucía se anuncia por 195.000 euros como «sin reformar» pero con «proyecto de obra».

El mismo portal ofrece una veintena de bajos para arrendar, buena parte de ellos en alquiler de temporada; una modalidad pensada para personas que se desplacen a la ciudad temporalmente, y que no está sometida a las limitaciones de precios por la declaración de zona tensionada. Es el caso de un bajo de seis habitaciones en Os Mallos por 2.000 euros al mes, «ideal para compartir». En alquiler normal, la oferta más baja es de 690 euros por un bajo de una habitación.

Un ejemplo: una carpintería reconvertida

Lo que antes era una antigua carpintería cerca de la Ciudad Vieja, es ahora el hogar de Gutier de la Torre, un espacio en el que tuvo que buscar soluciones imaginativas para sortear los obstáculos de vivir a pie a de calle, como la falta de intimidad o de iluminación. «Nosotros tenemos ventana de arriba a abajo y les hemos puesto una verja tipo mallorquina, que son como persianas clásicas ligeramente inclinadas, que dejan pasar luz pero que no dejan que te vean desde fuera», explica el propietario y también arquitecto, del estudio Laboratorio que, en pandemia, tras no encontrar una vivienda a precio asequible, decidió que un local comercial sería su nuevo hogar. Eso sí, incide en que «no todos los bajos valen para vivienda», pero en el caso de la suya sabía que sí.

Siguiendo su ejemplo, hay clientes de su estudio que se han decantado por esta opción, pero que todavía no han encontrado un bajo en el que poder desarrollar su proyecto de vida. En proceso, en Laboratorio tienen ahora la transformación de una antigua zapatería en Os Rosales. En este caso, sus futuros habitantes no tuvieron que bucear en portales inmobiliarios ni buscar anuncios de «se vende» en las paredes porque el local era de la familia y, una vez cerrado el negocio, la hija del matrimonio que la regentaba será la que lo convierta en vivienda.

«Hay que cumplir una normativa, igual que en cualquier tipo de reforma, el único impedimento que tiene el cambio de uso es el tipo de licencia porque requiere un proyecto completo y el Concello está tardando entre seis y ocho meses en conceder los permisos. Pone facilidades con las consultas previas, para que todo vaya bien, pero después, hay que esperar», relata De la Torre, que indica que es algo que afecta no solo a estas obras sino también a las que tienen que ver con Patrimonio.

«Para mí lo más motivador de un bajo es hacer un espacio especial y que aporte algo diferente frente a otras opciones. A nosotros nos gusta mucho crear patios interiores y exteriores. En nuestra casa, por ejemplo, el hall de entrada es un patio con plantas. Es como si tuviésemos el exterior dentro de casa y el patio del otro lado lo generamos como un jardín para que, ya que estás en un espacio interior, puedas tener algo que no tengas en una vivienda normal», comenta De la Torre, que defiende que las viviendas en bajos pueden ser unas grandes aliadas para las personas con movilidad reducida, ya que les permite evitar escaleras y ascensores y rompe una lanza a favor de su iluminación natural. «Hay bajos que pueden tener tanta luz como un primero o un segundo», sentencia, explicando que hay hogares interiores y otros que están tan cerca de sus vecinos que no tienen oportunidad de ver el sol.

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