El Parque de Oza a juicio: Un recurso denuncia un 30% de exceso de edificabilidad que los promotores niegan

El polígono urbanístico del Parque de Oza, en el que está prevista la construcción de un millar de viviendas, tiene un exceso de edificabilidad del 29,6%, según el recurso presentado ante el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia por un vecino de O Castrillón contra el convenio suscrito entre el Concello y los promotores que pretenden desarrollarlo. El recurrente, Víctor Porto, respalda su iniciativa con un informe elaborado por el arquitecto y profesor universitario Valentín Souto, autor del recurso contra la licencia concedida al antiguo edificio de Fenosa, en el que se señala que frente a los 96.006 metros cuadrados de edificabilidad que a su juicio debería tener el polígono, el convenio establece 136.404,5.

Souto considera que esa cifra “rebasa muy ampliamente el límite de sostenibilidad establecido en la Ley del Suelo de Galicia” al ser 1,42 veces mayor y que “evidencia la sobredensificación que se pretende materializar” en estos terrenos con relación a lo establecido por la legislación.

Frente a este recurso, Carlos Hernández, el abogado de la Junta de Compensación del polígono -organismo que agrupa a los promotores que lo desarrollarán, asegura que ese argumento “es un error o una mentira” y señala que la edificabilidad que figura en el convenio “es la que tiene asignada este polígono desde el año 98”, en relación con el plan general en el que se incluyó inicialmente esta actuación.

El informe del arquitecto que el Estudio de Detalle aprobado en 2008 para el polígono cita que “no es posible materializar 20.962 metros cuadrados de aprovechamiento” con relación al autorizado en 1998 al aplicar las alturas máximas permitidas en cada manzana del polígono, entre seis y nueve plantas, ya que al hacerlo se obtuvo una cantidad de 112.012, 98 metros cuadrados de aprovechamiento, que correspondían a 107.408,48 metros edificables.

Alturas

El plan general de 2013 modificó las alturas autorizadas en Parque de Oza al situarlas entre ocho y once, a lo que añadió la superficie edificable en cada manzana, que sumó en total 136.404,50 metros cuadrados, cantidad que supera en 28.996,02 la del Estudio de Detalle. Souto destaca que eso elevó el coeficiente de edificabilidad a 21,3 metros cuadrados por cada metro cuadrado de suelo, lo que “supera con mucho el límite de 1,5” fijado por la Lei de Ordenación Urbanística de Galicia de 2002, vigente cuando se aprobó el plan general.

También reprocha Souto que en el convenio con los promotores solo se menciona que se mantendrán el aprovechamiento y la edificabilidad máxima previstos en el plan general y que solo hay “unas referencias genéricas, vagas e indeterminadas a los objetivos de interés general”, así como que la ordenación definitiva será establecida por un Plan Especial de Reforma Interior (PERI), por lo que entiende que solo se pueden conocer los volúmenes de las edificaciones previstas mediante un plano orientativo que incluye el documento. Este hecho lleva al autor del informe a indicar que la exposición pública del convenio “se ha llevado a cabo con vulneración de los principios de transparencia y publicidad establecidos por la Ley”.

Souto advierte de que la redacción del PERI “deberá estar condicionada” por el cumplimiento del límite de sostenibilidad que la Lei do Solo de Galicia de 2016 establece, por lo que considera que en el convenio “legalmente no se puede pactar la materialización de una edificabilidad mayor que la resultante de la aplicación de dicho límite” y, que al ser sobre densificación “mucho mayor” en la ficha urbanística de este polígono, el acuerdo entre promotores y Concello es “nulo de pleno derecho”. También extiende como causa de nulidad el que el plano de ordenación incluido en el convenio supera el número máximo de alturas edificables establecido en el plan general de 2013, así como por la supresión de espacios libres y zonas verdes para dejar paso a manzanas edificables.

Souto también critica que el convenio prevea que la avenida de A Concordia no una los dos tramos en los que ahora está dividida en el barrio y que la altura de los edificios proyectados “sería totalmente discordante” con las de los existentes, ya que tienen menos plantas.

Agotar la edificabilidad

“Parece que solamente le dan importancia y todo está centrado en agotar la edificabilidad que viene heredada de 1998 y de 2013”, comenta Víctor Porto sobre la intención de los promotores. Señala que en la documentación gráfica del convenio “no hay ni una mínima memoria explicativa”, sino un plano en el que aparece la planta de los edificios con números romanos en cada uno de ellos. “Los vecinos no supieron entender lo que estaba en el texto del convenio, vecinos míos me vinieron a preguntar qué que significaba eso”, recuerda el recurrente, quien afea además que las alegaciones que se presentaron “no fueron contestadas de manera individualizada y no se dio una respuesta clara”.

“Una de las cosas que resulta más sorprendente es la cantidad de normativa que no se respeta sin ruborizarse, no dejan normativa con cabeza”, destaca Porto, quien además aclara que el problema real no es la altura de las construcciones previstas, tres de ellas de 17 plantas, pero que deben realizarse donde sea adecuado y no en “una de las zonas más altas de A Coruña”, por lo que cree que “va a tener un impacto paisajístico no solamente en el barrio, sino en la ciudad”. También recuerda que la presidenta de la delegación coruñesa del Colegio de Arquitectos de Galicia, Ruth Varela, definió este proyecto como “una salvajada”, calificativo que dice compartir.

Información pública

El abogado de la Junta de Compensación no comprende por qué se ha presentado un recurso judicial en esta fase del proceso urbanístico, durante el trámite ambiental, cuando está pendiente de redactarse el PERI, ya que también una vez que esté elaborado habrá otro periodo de información pública.

“No sé si habrá algo aprovechable para incorporarlo a nuestro documento, porque insistimos que queremos hacer un proyecto puntero para A Coruña, con una calidad excepcional para solucionar un problema que arrastramos desde hace 15 años, que es lo que lleva este polígono parado”, comenta Carlos Hernández. Recuerda que los propietarios del suelo cedieron hace años terrenos para la construcción de zonas verdes y viales el parque y que desde entonces “no han recibido la contraprestación, no han podido materializar sus derechos”.

Afirma que quieren desarrollar el polígono “con el máximo nivel de aquiescencia” y que los promotores no están “cerrados en absoluto a cualquier aportación que se pueda hacer”. Hernández niega además la acusación de falta de información porque la junta mantuvo reuniones con las directivas de las dos asociaciones vecinales de O Castrillón. “Les dimos toda clase de explicaciones y lo que significaban los planos, esos números romanos y esas letras”, destaca, a lo que añade que hubo en el centro cívico del barrio “una asamblea general con todos los vecinos en la que se les informó con absoluta transparencia”.

Réplica

Frente a las afirmaciones de Hernández, Víctor Porto admite que el polígono tiene reconocida una edificabilidad en el plan general de 1998, pero califica de “delirante” que se intente “justificar que ese suelo tiene algún tipo de prebenda, bula o amnistía que hace que sólo se tenga que cumplir con esa cuestión”, al margen del resto de la normativa. Recuerda que la legislación de 1997 solo permite 100 viviendas por hectárea y una superficie edificada máxima e 8.250 metros cuadrados, mientras que en Parque de Oza, con 6,40 hectáreas, se prevé construir 1.242 con una superficie edificable de 136.404,5, cuando a su juicio solo podrían ser 640 pisos y 52.803 los metros edificables.

“En modo alguno se puede pretender omitir los límites de sostenibilidad impuestos por las distintas Leyes del Suelo de Galicia que fueron de aplicación”, advierte el recurrente, para quien los planes generales de 1998 y 2013 tendrían que haberse adaptado a ellos y el Plan Especial de Reforma Interior que tendrá que elaborarse deberá ajustarse a la Ley del Suelo de Galicia de 2016.

Frente a la afirmación del abogado de los promotores de que podrían incorporar a su proyecto “algo aprovechable”, Porto recuerda que el plan general vigente solo autoriza ocho alturas en esta zona como máximo y expresa su reclamación de que “no se defrauden las zonas verdes previstas, se dé continuidad al viario público y que las tipologías y las alturas de las edificaciones propuestas, se establezcan en atención a las características de las edificaciones existentes (5 – 7 plantas)”.

Sobre la información a la ciudadanía, apunta que en la reunión celebrada en el centro cívico de O Castrillón expuso estas cuestiones y que los representantes de los promotores le indicaron que “eso no tocaba ahora”. Cuando preguntó “¿Cuándo toca entonces?”, asegura que no recibió respuesta. Esto, sumado a la forma en la que se contestaron sus alegaciones por parte del Concello, le hizo pensar que “este despropósito solo se podría parar mediante la vía judicial”, ya que entiende que para los propietarios del suelo “solo hay una intención: exprimir económicamente hasta el último metro cuadrado del suelo, obviando y retorciendo todos los preceptos legales de aplicación y desestimando la opinión de los vecinos”.

Porto añade que ha expuesto estas cuestiones a la Consellería de Medio Ambiente y anuncia que si el PERI lo denunciará en los tribunales. También pone de relieve que los promotores habrían podido impulsar el polígono de acuerdo con el Estudio de Detalle de 2008, pero que al proponer edificios de 17 plantas “han conseguido soliviantar y poner en alerta a la mayor parte de los vecinos”.