El estudio del Gobierno sobre suelo edificable en A Coruña incluye un polígono industrial y excluye otro residencial

La gravedad del problema de la vivienda en España hace que las políticas públicas que se lleven a cabo sobre esta materia tengan que apoyarse sobre la situación real del sector para tomar las decisiones adecuadas. Una de las iniciativas realizadas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en este sentido es la elaboración del estudio Sectores Residenciales en España 2025, que califica de “estratégico” para conocer los lugares en los que será posible edificar en el futuro.

Pero el examen detallado de los contenidos del estudio referidos al municipio de A Coruña permite comprobar la existencia de importantes errores que hacen cuestionar la validez de ese documento para planificar la construcción de vivienda en la ciudad. El trabajo selecciona las bolsas de suelo que considera de máximo interés con los criterios de que tengan capacidad para al menos un millar de viviendas y de que su desarrollo no haya llegado al 70% del total, pero incluso al margen de estos condicionantes ya es posible encontrar un error de gran calado al figurar entre los ocho polígonos referidos en el estudio el de Vío, que desde su diseño en 2002 fue concebido como un parque empresarial de propiedad municipal y explotado por una promotora inmobiliaria en régimen de concesión.

El estudio del ministerio considera Vío como una actuación residencial de 767.809 metros cuadrados de superficie, con edificabilidad para viviendas de 548.217 metros cuadrados, urbanizado en su totalidad, con capacidad para 4.217 pisos y de los que están pendientes de construir 4.166, ya que solo está edificado el 1,2% de la superficie disponible.

El documento detalla que ha sido elaborado a partir de los datos del Sistema de Información Urbana y, además, que los datos fueron comprobados con el uso de “imágenes satelitales y ortofotografías de máxima actualidad” de 2023, la información procedente de la cartografía catastral en 2025 y del planeamiento urbanístico de A Coruña de ese mismo año. La morfología de Vío es la de un polígono empresarial y las únicas construcciones existentes en sus parcelas son las de ese tipo. En la información urbanística municipal el polígono aparece como suelo urbanizable, pero de uso industrial.

Xuxán

Otro de los datos erróneos es la inclusión en esta relación de bolsas de suelo de Xuxán, aún con la denominación de Parque Ofimático. La ficha de este polígono en el estudio señala que, según el Catastro, en 2025 se encontraba en el 18,4% de su superficie y que pueden levantarse 2.432 viviendas, de las que 1.983 están pendientes de ejecución. Eso supondría que en 2025, año al que pertenecen esos datos, tan solo estaban terminados 449 pisos, cuando en 2020 este periódico contabilizó 867 viviendas iniciadas o terminadas y que se había intervenido en 19 de sus 48 parcelas.

Los terrenos del puerto petrolero y el muelle de San Diego figuran en el estudio con una superficie de 378.569 metros cuadrados y una edificabilidad de 396.268. Aunque siempre se habló de que los convenios que permitieron la construcción del puerto exterior permitían levantar en este suelo más de 3.000 viviendas, el documento del ministerio señala que son posibles 2.651, de las que asegura que 2.076 todavía no han sido construidas. Eso significa que en ese sector del puerto hay casi 600 pisos terminados, lo que representa otro notable error.

El estudio Sectores Residenciales en España 2025 contiene también un error por omisión en relación con A Coruña, ya que no cita entre los polígonos residenciales de gran tamaño el del Parque de Oza, con capacidad para un millar de viviendas y cuya tramitación se está llevando a cabo en la actualidad. Su incorporación también habría sido muy sencilla con el cotejo de los datos del plan general de A Coruña, en el que esta bolsa de suelo aparece documentada.

Estas deficiencias del estudio obligan a rebajar los cálculos que proporciona para A Coruña, donde considera que existen 8 grandes bolsas de suelo con una edificabilidad de 3.304.960 metros cuadrados y con capacidad para 22.055 viviendas, de las que 20.449 están aún sin construir. La eliminación de Vío de esta relación supondría retirar 4.217 del total citado por el ministerio, a lo que habría que añadir al menos la mitad de los que estima que no se han construido en Xuxán. Si por otro lado se suman a la previsión de viviendas pendientes las no incluidas del Parque de Oza y las no construidas en los muelles, serían más de 18.000 las que podrían construirse en las ocho grandes bolsas de suelo disponibles.

Penamoa, la mayor urbanización prevista, condicionada por la refinería

De las contenidas en el estudio, la mayor es la de Penamoa, situada entre O Ventorrillo y la refinería, y que ocupa una superficie de 1.059.315 metros cuadrados. La edificabilidad que figura en el plan general es de 876.045 metros cuadrados, lo que permitiría construir más de 8.000 viviendas, pero el estudio del Ministerio de Vivienda rebaja la edificabilidad a 676.045 metros y el número de pisos a 3.120, por debajo de otros polígonos de la ciudad con menor tamaño, sin que se aporte una explicación a este cálculo.

La proximidad de este sector a la refinería de Repsol hace que su desarrollo, hoy sin iniciar, esté condicionado a las medidas de seguridad necesarias para evitar daños a los residentes por un posible accidente. El plan general señala que para diseñar el polígono “se tendrán en cuenta las determinaciones del Plan de Emergencia Exterior de la refinería”, que habrá que elaborar un Análisis Cuantitativo de Riesgos y que “únicamente podrán desarrollarse los usos compatibles” con lo que decida ese documento.

El estudio del ministerio sitúa la superficie del polígono de San Pedro de Visma en 500.703 metros cuadrados y en 2.765 los pisos que podrán construirse, aunque promotores y Concello los calculan en torno a los 3.600. Tras dos décadas de trámites urbanísticos, la urbanización de los terrenos está avanzada, aunque Vivienda la calculaba en el 30% con los datos de hace un año, y ha comenzado la construcción de la primera promoción.

O Portiño cuenta con 498.228 metros cuadrados de extensión y una edificabilidad que permite levantar 3.120 viviendas, según el ministerio. Los promotores presentaron en 2018 una propuesta de ordenación, pero en 2020 el Gobierno local del PSOE anunció que se aplazaría su desarrollo y que había iniciado negociaciones con la Demarcación de Costas y la inmobiliaria Metrovacesa —la mayor propietaria de terrenos— para dar mayor protección al litoral en la zona, lo que paralizó el proyecto hasta ahora.

Monte Mero, situado entre las avenidas de Alfonso Molina y A Pasaxe, el barrio de Xuxán y la fábrica de armas, tiene una superficie de 433.420 metros cuadrados y capacidad para 3.276 viviendas, según el ministerio. La Xunta convirtió este polígono en un Plan de Interese Autonómico en el que pretende levantar 4.397 viviendas, aunque todavía se encuentra en una fase inicial.

El último de los polígonos incluidos es el de Fariña Ferreño, entre O Castrillón y la avenida de A Pasaxe a la altura de Casablanca, con 57.523 metros cuadrados, una edificabilidad de 139.052 y una capacidad para 1.070 viviendas. Esta actuación está pendiente de que se inicie el proyecto de urbanización de los terrenos.

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