Crisis de la vivienda: el sector detecta el fin de la subida de precios de los pisos en A Coruña tras aumentar más de un 50% en siete años y estos son los motivos

La declaración de A Coruña como zona de mercado residencial tensionado, el fin de la avalancha de adquisiciones de vivienda para invertir en años pasados y la imposibilidad de los compradores de pagar los precios que piden algunos propietarios, por encima de la tasación están estabilizando este año los precios de los pisos en la ciudad, tras años de subidas. De acuerdo con los datos del Concello, que a su vez los elabora a partir de las tasaciones que registra el Ministerio de Vivienda, entre 2018 y 2025 el valor del metro cuadrado de las viviendas de hasta cinco años de antigüedad pasó de poco más de 1.500 euros por metro cuadrado a casi 2.350, un incremento del 53% en siete años. En los inmuebles de cinco años o menos, más escasos y sometidos a la inflación de los materiales y la mano de obra, el crecimiento rozó el 63% hasta superar los 3.000 euros. Este año, según coinciden el Colexio de Arquitectos y tres inmobiliarias de la ciudad, el mercado se está enfriando, aunque hay discrepancias acerca de si esto llevará a un descenso de precios.

La presidenta de la delegación coruñesa del Colexio de Arquitectos de Galicia (COAG), Ruth Varela, opina que sí. "A burbulla xa pinchou porque non queda percorrido á alza", sostiene, y los fondos mayoristas "están desfacendo posicións no mercado español". Varela pronostica una caída de precios, aunque advierte de que "hai cuestións xeopolíticas e de política monetaria que van condicionar a velocidade e o comportamento do axuste de prezos".

"Las tasaciones no acompañan"

Y en la inmobiliaria coruñesa Será por Casas ya ven las señales, al menos en el mercado de segunda mano. "Este año los precios ya tienden a moderarse, ya no se espera un incremento, aunque tampoco que bajen", indican fuentes del negocio, que ven una cierta parálisis de ventas que achacan al comportamiento de los años anteriores. "El que podía comprar a pesar de las circunstancias ya compró", indican en Será por Casas, y ahora el mercado se está moviendo por compradores "que van por los pelos" y tienen que recurrir a la financiación bancaria. A esto se suma que "las tasaciones no acompañan". Se trata de las estimaciones del valor de los pisos que se calculan en base a parámetros objetivos y en muchos casos "quedan por debajo" de lo que están pidiendo los vendedores. Esto supone un problema para los que necesitan una hipoteca para comprar una casa, pues en el banco "puedan dar el 80% del menor de los valores, el de venta o tasación", de forma que aumenta el porcentaje de dinero que tiene que poner encima de la mesa el comprador.

En Ático Inmobiliaria consideran que aún es pronto para realizar una evaluación del año, pero coinciden en que los precios "ahora tienden a estancarse un poquito". "No sabemos si han tocado techo, pero entendemos que se están moviendo a otro ritmo diferente al del año pasado, parándose y ajustándose", indican fuentes de la inmobiliaria coruñesa, que creen que tiene que ver con la declaración de zona tensionada. Esta, que entró en vigor el pasado agosto, establece limitaciones a los precios de alquiler, pero afecta indirectamente a los de las compraventas, pues, señalan desde Ático Inmobiliaria, ha detenido las compras para invertir en la ciudad, y ahora "está comprando el que quiere vivienda habitual". Las mismas fuentes señalan que los tasadores están haciendo valoraciones "más contenidas", si bien señalan que en el mercado de primera mano suelen coincidir con los precios de venta, e indican que los pisos usados que se sacan al mercado fuera de precio "van bajando" ante la falta de compradores.

Subida de costes

Los más de 3.000 euros por metro cuadrado que se alcanzaron el año pasado en los pisos nuevos de A Coruña constituyen la mayor cifra desde que empieza la estadística del Concello, en 2010. En ese ejercicio el precio estaba algo por encima de los 2.057 euros, y, con altibajos, permaneció en un nivel similar durante la década siguiente. En 2020 todavía estaba en 2.100 euros, pero desde entonces fue subiendo casi todos los años, con un pequeño descenso en 2024, hasta el nivel actual.

Desde Urbeko Inmobiliaria, el agente Mirko Sanhueza puntualiza que también han subido los costes de construirla. "Una chapa, una uralita, un saco de cemento, subieron al doble en menos de cinco años, y un albañil pasó de cobrar 100 a 250 euros al día, con falta de mano de obra", enumera. Contando gastos e impuestos, "un metro cuadrado de superficie construida se va a 2.200 euros", y el área útil es más reducido. En Será por Casas corroboran que "la subida de los costes de las materias primas, y posteriormente la falta de mano de obra, crearon el cóctel perfecto para que tuvieran que subir los precios: para que no se te marchen los obreros tienes que pagar muy bien".