El Supremo tumba el registro único de pisos turísticos del Gobierno, que incorpora la ordenanza de A Coruña

El Tribunal Supremo ha tumbado el registro único de arrendamientos de corta duración —de pisos turísticos, en la práctica— por invasión de competencias. Esta normativa obligaba a esta clase de inmuebles a tener que darse de alta en una plataforma estatal (y cumplir todas las normativas locales y autonómicas) para obtener un código o matrícula sin la que no se podían anunciar en plataformas digitales como Airbnb o Booking. Esta fue una de las medidas estrellas del Gobierno para poner coto y perseguir la proliferación de viviendas turísticas ilegales en España.En A Coruña, la medida fue incorporada a la ordenanza municipal que intentar frenar la proliferación de este tipo de alojamientos en la ciudad y que ha logrado detener el crecimiento exponencial de los últimos años.

La ordenanza coruñesa estipula que, antes de iniciar la actividad y para obtener el título habiltante municipal, el inmueble de uso turístico debe "estar inscrito en el Registro Único de Arrendamientos de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre", que ahora ha anulado el Supremo. Para comunicar el inicio la actividad en la ciudad, prosigue la ordenanza, los propietarios tienen que presentarse ante el Concello de A Coruña el justificante de dicha inscripción para su inclusión en el procedimiento relativo a la autorización administrativa", en un plazo máximo de 30 días. "Transcurrido este plazo, la falta de presentación de dicha inscripción se entenderá como la falta de un documento esencial para que la comunicación adquiera la efectividad del título habilitante y, en consecuencia, la comunicación previa de la actividad quedará declarada ineficaz", concluye el articulado.

La sentencia

La sentencia del tribunal estima parcialmente un recurso interpuesto por la Comunidad Valenciana, que recurrió esta norma estatal. En concreto, el Supremo anula "únicamente" los preceptos por los que se crea el llamado registro único de arrendamientos y, sin embargo, desestima el recurso en lo referente a las disposiciones que regulan la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos.

En un comunicado, de hecho, la instancia judicial reconoce que existe una "creciente preocupación" a nivel nacional por el auge de los pisos turísticos y que el registro único busca "poner freno" a los "abusos que se vienen produciendo en la utilización de esta modalidad de arrendamiento para eludir la normativa estatal sobre los alquileres de larga duración o las normativas autonómicas sectoriales sobre alquileres turísticos creadas por las comunidades autónomas".

El registro único se creó tras la aprobación de un reglamento de la Unión Europea para regular este tipo de alquileres. El TS considera que "la norma europea obliga a acomodar los sistemas de registro e información existentes respecto de los arrendamientos de corta duración", pero que "no establece que el procedimiento de registro establecido en un Estado miembro deba ser nacional". "El núcleo del debate se centra en determinar si el Estado tiene o no título competencial para dictar esta norma, llegando a la conclusión el tribunal que no lo tiene en determinados aspectos", añade.

Sentencia a favor en A Coruña

Paralelamente, la ordenanza de Viviendas de Uso Turístico (VUT) aprobada por el Concello de A Coruña en junio de 2025 recibió este mismo mes su primer refrendo judicial con la sentencia del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia que desestimó el recurso presentado por el propietario de un piso dedicado a esta actividad en el barrio del Agra do Orzán.

El fallo, que puede ser recurrido ante el Supremo, rechaza todos los argumentos esgrimidos por el recurrente, considera que el Concello “en el ejercicio de sus competencias regulatorias en el ámbito urbanístico, podía aprobar una ordenanza limitativa de la admisibilidad de las VUT”, que reduce su implantación a determinadas plantas de los edificios. Estima que esa normativa persigue el interés general y resolver el problema del acceso a la vivienda, a lo que añade que “no se ha evidenciado contraria ni al planeamiento ni a ninguna disposición normativa autonómica”.

Reacción al fallo del Supremo: "Ahora le corresponde a las comunidades"

El Ministerio de Vivienda ha reaccionado a la sentencia del Supremo, que se ha hecho pública coincidiendo con el final de la Conferencia Sectorial de Vivienda, en la que la cartera liderada por Isabel Rodríguez se reunía con las comunidades autónomas para aprobar el reparto de los fondos del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, informando que "el TS ha decidido dejar en manos de las comunidades los registros de alojamientos turísticos y de temporada, por lo que corresponde a partir de ahora a ellas velar por el cumplimiento de la norma". "Les molesta más quién persigue el fraude que el fraude", ha sentenciado.

Por contra, desde la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona han celebrado la decisión. "Llevamos meses advirtiendo de que el registro único estatal nacía con un grave problema de base: duplicaba estructuras ya existentes, generaba inseguridad jurídica e invadía competencias autonómicas. Hoy el Tribunal Supremo le ha dado la razón al sector de manera clara y contundente. Además, esta es la primera resolución del Alto Tribunal sobre los numerosos recursos interpuestos por distintas comunidades autónomas y entidades del sector. Marca un importante precedente jurídico sobre los límites competenciales del sistema impulsado por el Gobierno", ha señalado su directora general, Marian Muro.

¿En qué consistía y que implicaciones tiene?

El registro único se basaba en la idea de que cualquier vivienda, habitación u otra unidad ofrecida en plataformas como Airbnb o Booking para alquiler turístico o de temporada tuviera un número de registro identificable antes de poder anunciarse online. El objetivo era que la Administración pudiera saber qué se alquila, dónde, quién lo ofrece y bajo qué modalidad. Y si contaba con los permisos locales para hacerlo o si su comunidad de propietarios lo tenía permitido en sus estatutos, entre otros asuntos.

En la práctica, funcionaba como una especie de DNI del alojamiento. El propietario debía pedir ese número a través del Registro de la Propiedad y las plataformas debían mostrarlo, comprobarlo y comunicar datos de actividad a la Ventanilla Única Digital. Sin ese número, el anuncio podía ser retirado o bloqueado. La finalidad era doble: perseguir la oferta ilegal y dar a comunidades autónomas y ayuntamientos mejores datos para inspeccionar, planificar vivienda y controlar el impacto de los pisos turísticos.

La anulación cambia el equilibrio competencial. El Tribunal Supremo ha considerado que el Estado no podía crear un registro nacional tan completo porque se superponía a los registros autonómicos ya existentes y porque la regulación material de las viviendas turísticas corresponde en gran parte a comunidades autónomas y, en algunos aspectos, a los ayuntamientos. Por eso ha anulado los preceptos que daban vida al registro estatal único, aunque no toda la arquitectura de intercambio de información, la ventanilla única digital.