Así se reparte la propiedad de la vivienda en A Coruña: los grandes tenedores poseen 3.844 viviendas

El mercado de vivienda de A Coruña apunta un cambio de tendencia marcado por la caída de la compraventa de inmuebles. De momento es solo un indicador de que los inversores han perdido su apetito comprador, pero de momento hay una gran bolsa de viviendas en manos de multipropietarios en la ciudad, en concreto 43.217 pisos repartidos entre 16.106 propietarios que cuentan en su haber con más de un inmueble residencial en A Coruña. Un tercio de esos propietarios tienen dos o tres viviendas en su patrimonio, pero hay 171 con más de 10 inmuebles. Son en total 3.844 viviendas las que gestionan los grandes tenedores de la ciudad, según datos del Ayuntamiento a partir del padrón del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). No obstante, las cifras son solo del concello de A Coruña, lo que no quita que la cifra de multipropietarios pueda ser mayor si tenemos en cuenta los inmuebles que puedan estar a su nombre en otros municipios.

Al contrario de lo que cabría esperar, el 55% de los grandes tenedores de la ciudad son personas físicas, aunque solo gestionan un tercio de los 3.844 inmuebles. El 45% restante son empresas, entidades e instituciones, que, pese a ser minoría, gestionan mayor volumen de viviendas: dos tercios, el 65,8%. A partir de 20 pisos la cosa cambia, aunque se encuentran personas con más de 25 propiedades. De hecho hay 4 grandes tenedores que solo entre ellos suman 136 viviendas en la ciudad, aunque en este segmento el 86,5% de las propiedades está en poder de sociedades.

La estadística municipal refleja esta realidad. En la ciudad hay 11.679 propietarios que cuentan con dos inmuebles residenciales entre su patrimonio, mientras que los de tres caen ya hasta los 2.583. El bajón es exponencial con los titulares de cuatro viviendas, que quedan en 894, y a partir de 7 inmuebles ya bajan de los cien.

El próximo 30 de julio se cumplirá un año desde la inclusión de A Coruña, a petición del Ayuntamiento, en la lista de zonas tensionadas del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana por los altos precios del alquiler. Esta circunstancia lleva aparejada una serie de obligaciones a los grandes arrendadores, los propietarios de más de diez pisos, a los que se les obliga a cobrar, como máximo, la renta calculada por el índice de precios de referencia del Estado, una limitación que también se aplica a pisos que salgan al mercado sin haber tenido contratos de arrendamiento en los últimos cinco años. A cambio, los propietarios que rebajen precios o introduzcan en el mercado de alquiler viviendas para arrendar a personas de entre 18 y 35 años gozan de bonificaciones fiscales.

A Coruña fue la primera ciudad de Galicia en ser declarada zona tensionada. Siguió sus pasos Santiago de Compostela, que rebajó de diez a cinco el número de inmuebles para ser considerado gran arrendador. En ese supuesto, la cifra de grandes tenedores se elevaría en A Coruña hasta los 950, con 8.534 viviendas bajo gestión.

De los grandes tenedores de la ciudad, el mayor es el propio Ayuntamiento de A Coruña, que es propietario de cerca de medio millar de inmuebles (497) que se destinan en su mayor parte a viviendas sociales. Lo mismo ocurre con la Xunta, otra de las entidades que más pisos gestiona en la urbe, con 380. Hay otras dos entidades que superan los 100 pisos en propiedad. Entre las cuatro ostentan la titularidad de 1.233 inmuebles. Entre los grandes propietarios está el Arzobispado de Santiago de Compostela, que tiene en su patrimonio más de 1.000 propiedades repartidas por los dominios de la archidiócesis, aunque no concretan cuántos de estos inmuebles están en la ciudad de A Coruña y son residenciales.

Cambio de tendencia en el mercado

Mientras más de 7.000 personas están en lista de espera por una vivienda pública o de protección en la ciudad, el apetito inversor parece que va a menos. Gerardo Tellado, de Versalles Servicios Inmobiliarios, constata este descenso. "Detectamos una bajada de interés por la vivienda como inversión, porque los inversores están viendo el alquiler como un problema por las limitaciones que existen. Son inversiones menos rentables, por eso se enfocan cada vez más al mercado de temporada".

Como consecuencia de este cambio de paradigma, Versalles ha dejado de comercializar alquileres. Y no por gusto. "Hemos tenido varios meses con cero pisos en alquiler, algo que no nos había pasado en nuestros más de veinte años de historia", apunta su gerente. En su cartera mantiene clientes con perfil inversor. "Son clientes detallistas que apuestan por compra de vivienda y locales, aunque están más interesados en la compra de vivienda o edificios, rehabilitación y posterior venta", explica Tellado, que resalta que la compra para alquiler está perdiendo atractivo, a pesar de que en los últimos años "el retorno había mejorado bastante, con rentabilidades de hasta el 5%". "Estamos ante la crisis del alquiler", sentencia.

Álvaro Rodríguez-Quintana, director de Engels&Volkers en A Coruña también constata esta tendencia. Reconoce que los inversores "no suelen entrar por la puerta diciendo que son grandes tenedores", pero que son varios los clientes que declaran gestionar un importante patrimonio familiar o fruto de una herencia. En cuanto a la estructura de la propiedad, el responsable de Engels&Volkers indica que lo más habitual es gente que busca una segunda propiedad "y algunos que se aventuran a una tercera".

"Ahora mismo han desaparecido los inversores; están en stand-by por la situación de incertidumbre que generan los precios y la legislación. Es el momento de vender y ahí sí que constatamos una clara intención de venta al alza", relata Rodríguez-Quintana en alusión a propietarios que accederían a vender sus viviendas a precios muy por encima de lo que se pagaban hace años. "El problema son los particulares que buscan su primera vivienda. Los hay que están dispuestos a pagar ese plus para hacerse con ella, pero hay muchas familias que no llegan", lamenta.

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