Fadesa deberá vender el 56% de todo el suelo que posee para poder sobrevivir

El plan de negocio realizado por Deloitte para Martinsa Fadesa presenta un futuro complicado para la inmobiliaria. El traje a medida confeccionado por el despacho jurídico y tributario, a petición de la compañía, prevé, entre otras medidas, la venta de más de la mitad del suelo que posee para poder sobrevivir. No es la única de las recetas que contiene las 140 páginas del plan de viabilidad que la inmobiliaria ha entregado al juzgado de lo mercantil de A Coruña, junto con la propuesta de convenio de acreedores (en total 217 páginas).

La consultora recomienda que la empresa no ponga en marcha ninguna promoción nueva -a excepción de las viviendas protegidas- en las próximos ocho años, que paralice la construcción de campos de golf, que abandone el patrocinio deportivo y de eventos y que adelgace la plantilla para ahorrarse 28 millones de euros en sueldos.

EPreámbulo. Antes de comenzar con el desarrollo del plan de viabilidad que ha realizado, Deloitte avisa de que será complicado que Martinsa Fadesa lo cumpla: "La situación concursal en la que se encuentra el grupo condiciona la capacidad de la empresa para ejecutar este plan de negocio".

EDatos incierto. "Las hipótesis sobre las que están basadas los estados financieros proyectados tienen un carácter incierto y, si bien fueron consideradas razonables por la dirección del grupo, están sujetas a un amplio margen de riesgos e incertidumbres de naturaleza económica de negocio y de mercado que pudieran dar lugar a que los resultados reales difieran de forma significativa de los contemplados en los estados proyectados".

EVenta de suelo. La viabilidad de la empresa pasa por vender la mayoría de los activos que posee, entre ellos, el suelo. "Con el objetivo de facilitar la viabilidad de Martinsa Fadesa y el cumplimiento del presente convenio, la empresa se obliga a vender activos en cualquier momento por los que reciba una oferta aceptable".

EVenta de 175 terrenos. La inmobiliaria posee en cartera 504 activos entre promoción residencial, suelos, activos patrimoniales, terciario e industrial. Un total de 175 de esos activos son terrenos que la compañía deberá vender en los próximos ocho años. Ocho de ellos están en Galicia: siete en A Coruña (dos en San Amaro, uno en Palavea; tres en Culleredo y otro en O Pino) y el octavo en Pontevedra (Sanxenxo).

EMás de la mitad. Martinsa Fadesa posee una cartera de suelo de 27,6 millones de metros, la segunda mayor de España. El 6% se encuentra en Galicia. Deloitte considera que debe vender el 56% del total para poder sobrevivir. "En conjunto se ha considerado la comercialización de aproximadamente 8,5 millones de metros cuadrados de edificabilidad en la cartera nacional y 6,9 millones en la cartera internacional en el periodo comprendido entre el segundo trimestre de 2009 y el año 2016". En total, 15,4 millones de metros cuadrados de los 27,6 que tiene.

EProblemas. Pero la principal fuente de financiación de la empresa para salir de la quiebra en la que se encuentra -la venta de suelo- no está en su mejor momento. Así lo reconoce la consultora: "Dada la actual situación de ajuste del mercado inmobiliario en España es muy complicado plantear la venta de suelo en los próximos 12 meses porque los descuentos serían elevados. A mediados de 2009 se prevé que podrá iniciar la venta selectiva de suelo con descuentos asumibles".

EEstrategia. La situación actual de falta de liquidez del mercado hace complicada la desinversión de activos, por lo que la estrategia del grupo pasa principalmente, según el despacho jurídico, por "crear valor a lo largo del tiempo mediante la gestión de suelo; desarrollo de promociones en curso, cumpliendo los compromisos con los clientes; aprovechar las medidas del gobierno y la cartera de suelo para dar máxima prioridad al desarrollo de vivienda protegida; focalizar el esfuerzo de los tres próximos años en el área internacional; desinversiónes de suelos cuando la situación del mercado lo permita y generación de caja a través de la venta de activos patrimoniales, entrada de socios en proyectos y liquidación de restos de activos".

EVentas de otros activos. La compañía dispone de otras posesiones, además de terrenos, como campos de golf, oficinas, centros comerciales, hoteles y otros activos. "El principal objetivo es su venta en el corto plazo".

EInternacional. El plan de negocio prevé la recuperación del sector a partir de 2010. Durante este periodo, las ventas procederán fundamentalmente, según la consultora, del desarrollo de promociones internacionales.

ENi golf ni nuevas compras. En el proceso actual en el que se encuentra la inmobiliaria, Deloitte no contempla la compra de nuevos terrenos hasta 2016. Además paralizará la construcción de campos de golf. "Todo ello en un entorno de reestructuración corporativa y externalización de servicios que minimicen los gastos de estructura durante el proceso de recuperación del sector".

ENo abrir nuevas promociones. El plan de negocio no ha considerado la apertura de ninguna de las promociones no comenzadas hasta ahora, "salvo el caso de la vivienda protegida y aquellas en las que el porcentaje de preventas sea significativo".

EViviendas protegidas. En el caso de las viviendas protegidas, Martinsa Fadesa pretende quedarse con ellas, alquilarlas durante un periodo de entre siete y diez años y posteriormente venderlas al mismo inquilino o como vivienda libre.

ERecorte de plantilla. El plan de negocio apuesta por la "reducción de estructura y plantilla para adecuarse a la nueva situación". Y todo ello con un "aumento de la eficiencia mediante el cese del personal no imprescindible y la retención de los empleados más eficientes. En el caso de España y Portugal, el ahorro en costes estimado en gastos de personal es de aproximadamente 28 millones de euros". Pasará de 35,5 millones a 7,4.

Un millar de impugnaciones ha recibido el informe de la administración concursal de Martinsa Fadesa desde el pasado 29 de diciembre cuando el plazo para presentar las reclamaciones acaba hoy a las tres de la tarde. Todos ellos están en desacuerdo con algún aspecto del informe -el importe o la calificación de sus créditos, o no aparecen entre los afectados- por lo que han tenido que presentar una demanda incidental en el Juzgado Decano de A Coruña. Las alegaciones necesitan la firma preceptiva de abogado y procurador, sin cuyo requisito no son admitidos a trámite.

Esta nueva fase del proceso concursal va a dilatar en exceso el procedimiento ya que el juez contará con el tiempo que considere necesario para resolver cada una de estas impugnaciones, que deberá hacerlo de forma individual, lo que podría demorarse más de un año, según fuentes jurídicas. Una vez resueltas las impugnaciones, la administración concursal tendrá cinco días para corregir el informe presentado el pasado 2 de diciembre y revisado el día 11, según el cual la deuda de la compañía asciende a 7.005,4 millones de euros, en tanto que el valor de sus activos es de 7.404 millones.

Tras la presentación de informe concursal definitivo se abrirá la segunda fase del proceso que puede terminar con un acuerdo con los acreedores sobre la forma y los plazos de pago.