Si hay un mercado en el que la crisis económica se ha hecho notar con especial intensidad, ese es el de la vivienda. A las particularidades nacionales en forma de exceso de oferta acumulado durante el boom inmobiliario y el endurecimiento del acceso al crédito, el sector ha vivido en los últimos años una honda transformación en la forma escogida por los particulares para financiar su inversión.
Si hace apenas una década las nuevas hipotecas constituidas a tipo fijo apenas llegaban a representar un 3% del total, en el último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), relativo al pasado mes de mayo, su peso asciende ya al 38,7%. Se trata del segundo porcentaje más elevado de toda la serie histórica, tan solo por detrás del 39,3% que llegó a marcar el mes de abril.
Movimientos en el horizonte
Los hogares españoles están aprovechando los últimos coletazos de los tipos de interés de referencia en la zona euro al nivel mínimo histórico del 0%, ante la previsión de que el Banco Central Europeo (BCE) camine sobre los pasos marcados por la Reserva Federal estadounidense y decida elevar los tipos de interés, algo que los expertos ya vislumbran que ocurra entre finales del 2018 y la primera mitad de 2019.
De producirse este giro en la manilla del grifo monetario, la subida se trasladaría al euríbor, el tipo utilizado como referencia para las hipotecas y cuya variante a 12 meses lleva año y medio instalado en territorio negativo -actualmente ronda el nivel del -0,157%-. Algo que, en última instancia, engordaría las cuotas mensuales abonadas por todos aquellos que cuenten con una hipoteca a tipo variable.
El cambio de rumbo en la política monetaria que, previsiblemente, emprenderá la institución presidida por Mario Draghi amenaza con poner fin a cinco años consecutivos de rebajas en los tipos de interés de los créditos hipotecarios.
Si a finales del año 2008, estos se instalaban, de media, en el 5,4% en territorio gallego, según los datos del Instituto Galego de Estatística relativos al primer trimestre del año, la cifra se reduce hasta el 2,44%, a solo una décima de sus mínimos históricos. Una dinámica similar a la experimentada en el resto de España, en donde ha pasado del 5,53% al 2,29% en el mismo periodo.
Es por ello que los hogares españoles están aprovechando este entorno de tipos de interés marcando mínimos históricos para, por un lado, decantarse por hipotecas a tipos fijos a la hora de suscribir nuevos créditos hipotecarios.
Esta dinámica está viniendo acompañada de un trasvase en los tipos de interés del saldo hipotecario de tipos variables a tipos fijos, ligeramente más elevados, pero con destacadas ventajas para aquellos que consideran que la era de los llamados tipos cero se encuentra a un paso de tocar su fin.
El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas para la compra de vivienda ronda el 3,06% en el caso de aquellas a tipo fijo, frente al 2,82% de las de variable. Ese diferencial en el interés de uno y otro tipo de crédito se erige como el coste del blindaje de cara a futuras subidas de tipos.
El coste del cambio
El proceso al que se enfrentan los particulares a la hora de cambiar una hipoteca a tipo fijo por otra a tipo variable no es precisamente un camino de rosas. El primer paso es alcanzar un acuerdo con la entidad financiera para fijar el nuevo tipo de interés. A partir de ahí entran en juego unas importantes barreras en forma de elevados costes que dificultan llevar a cabo el proceso.
En primer lugar, se encuentra la comisión que se debe abonar a la entidad bancaria por el cambio de las condiciones de la hipoteca, la conocida como novación. El importe a abonar varía de una entidad financiera a otra y se calcula en función de las cuotas hipotecarias pendientes de pago por el cliente.
A ello se suman los costes de escritura de la vivienda o inmueble que se adquiere y que ronda, aproximadamente, el 1% del importe del crédito hipotecario. Por último, queda pendiente la cita con Hacienda.
Y es que el particular todavía debe hacer frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados para completar el proceso.
Su gravamen varía en función de la comunidad autónoma en la que el propietario adquiere la vivienda para la que se solicita la hipoteca en la entidad financiera.
En el caso de la comunidad gallega, el tipo general con el que se grava el importe del préstamo hipotecario para adquirir una vivienda se sitúa en el 1,5%, aunque cuenta con tipos más reducidos reservados para ciertos colectivos.
