La nueva ley hipotecaria, cuyo proyecto de ley aprobó ayer el Consejo de Ministros, pretende reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar su transparencia al tiempo que endurece los requisitos para que los bancos puedan ejecutar las hipotecas. La normativa lo condiciona a que se hayan producido nueve impagos mensuales, frente a los tres actuales, o equivalentes al 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de 12 cuotas mensuales impagadas.
La norma, denominada Ley de Crédito Inmobiliario, abarata, entre otras cosas, las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable, hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato.
La conversión de crédito hipotecario de tipo variable a fijocrédito hipotecario tampoco pagará comisión a partir del tercer año y bajarán los gastos de aranceles y notaría, al tiempo que se prohibe a la entidad financiera la venta de productos vinculados a las hipotecas, como los seguros de vida, aunque se permite a la entidad ofertas alternativas, con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.
Según el ministro de Economía, Luis de Guindos, la norma eleva la transparencia de las hipotecas con el objetivo de evitar situaciones como las que se han producido en los últimos años, con condiciones abusivascondiciones abusivas como las cláusulas suelo.
La nueva ley establece, asimismo, que en los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de las cláusulas potencialmente abusivas u opacas. El texto prevé también la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos- del crédito en moneda extranjera, con lo que se eliminan los problemas de las hipotecas llamadas multidivisas.
La norma es el resultado de la transposición de la directiva europea sobre contratos de crédito con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, aunque en algunos aspectos "va más allá" para reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre prestamista y prestatario. El proyecto de ley incluye incentivos para la transformación de créditos hipotecarios que pasen de variables a fijos.
Mientras, sobre el conflicto por las cláusulas suelo, el Tribunal Supremo acaba de fallar que el acuerdo entre un cliente y un banco para rebajar una cláusula suelo es nulo siempre que la misma haya sido declarada abusiva por falta de transparencia, según una sentencia promulgada por el Alto Tribunal.
El origen de la demanda se remonta a 2009, cuando los demandantes suscribieron una hipoteca con Caja España, que era una novación del crédito del promotor con una cláusula suelo del 3% sobre la que no se les advirtió, y solicitaron que se les aplicara una cláusula suelo del 2,5%, como al resto de vecinos, algo a lo que la entidad accedió durante dos años (2010 y 2011), tras lo cual volvió a aplicar un 3%.
