03 de marzo de 2018
03.03.2018

El puzle del gasto en hipotecas

El impuesto de actos jurídicos lo pagará el cliente y no el banco, pero el Supremo aún no se pronunció sobre otros desembolsos relacionados

03.03.2018 | 09:45
Una protesta hipotecaria.

Los impuestos y los gastos en las escrituras y la constitución de la hipoteca provocan que el consumidor acabe pagando por la vivienda una cantidad superior a la que aparece en el cartel de 'Se vende'. El Tribunal Supremo debe decidir, a lo largo de este mes, cuáles de estos gastos son los que debe asumir el banco y cuáles el cliente. Esta semana adelantó que el impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe correr por cuenta del comprador

El Tribunal Supremo avanzó esta semana su decisión de que el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe recaer sobre el consumidor y no sobre la entidad financiera. A falta de que se publique la sentencia, aún existen dudas sobre cómo se pronunciará el Alto Tribunal sobre el resto de gastos de constitución de la hipoteca (que suponen casi un tercio del total) y sobre si la Justicia europea puede revertir la decisión del Supremo.

E¿Qué cantidades se reclamaban para su devolución? Es algo que depende de cada caso. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) lo determina cada comunidad y su cuantía no es fija, sino que va en función del importe de la hipoteca y los intereses. En Galicia, este tributo aplica un gravamen del 1% para la compra de primera vivienda y siempre que el patrimonio de los compradores no supere los 200.000 euros. Tomando como referencia este caso y un préstamo hipotecario que, incluyendo los intereses bancarios, ascienda a 150.000 euros, implicaría un gasto de 1.500 euros por cada nueva hipoteca constituida. Una cantidad que los consumidores aspiraban a ver devuelta, pero que el varapalo del Supremo echa por tierra.

E¿Por qué es tan relevante la decisión del Supremo? Por tres motivos. La sentencia del Alto Tribunal no es recurrible, sentará jurisprudencia y fijará un criterio único ante las eventuales demandas. Hasta ahora había disparidad de criterios sobre a quién le correspondía afrontar estos gastos y en casos como la sección sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra se había llegado a dictaminar que todos los gastos de constitución de la hipoteca debían ser sufragados por la entidad financiera, algo que ya no se producirá a partir de ahora.

E¿Hay alguna posibilidad de que la Justicia europea cambie el signo de esta resolución? Sí, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea puede pronunciarse en el sentido opuesto al Tribunal Supremo, algo que ya ocurrió con las cláusulas suelo, pero fuentes del sector reconocen que las posibilidades son muy reducidas. "Se trata de una norma fiscal de ámbito estatal y no de una aplicación de derecho europeo, por lo que creo que va a resultar muy complicado", explica el abogado y secretario general de la Asociación de Consumidores e Usuarios de Galicia (Acouga), Xoán Antón Pérez Lema.

E¿Este impuesto es el único gasto cuando se financia la compra de vivienda? No, a la hora de financiar la adquisición de un inmueble hay dos tipos de gastos. Unos tienen que ver con la propia compraventa y están asociados a la escritura de la propiedad de la vivienda. Sobre estos no se pronuncia el Supremo, pero sí sobre aquellos que tienen que ver con la constitución de la hipoteca. Dentro de ellos, además del pago de este tributo autonómico, se encuentran los gastos de gestoría, de registro o de notaría, que los expertos cifran en un 30% del total.

E¿También recaerán sobre el usuario estos otros costes? Al margen del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el borrador presentado el miércoles por el Supremo no se pronuncia sobre los demás gastos, aunque los expertos sí se muestran esperanzados de que la balanza se decante del lado del consumidor en este apartado. "Los gastos de registro tendrán que ser pagados por el banco seguro y los de notaría habrá que ver si se reparten al 50%-50% o si corresponden en su totalidad al banco. Lo que no veo en ningún caso es que recaigan sobre el consumidor", explica Jaime Concheiro, socio director de CCS Abogados. Según este experto, los gastos de notaría deberían recaer sobre las entidades, ya que son ellas "las que envían las escrituras a la notaría a través de su plataforma y en algunos casos solo se pueden firmar con aquellos que eligen los bancos". Hasta el momento, el único pronunciamiento del Supremo en este punto es que el timbre de los documentos notariales (con un coste medio de unos 30 euros) debe asumirse a partes iguales, debiendo sufragar la entidad bancaria todo el coste de las copias adicionales que solicite.

E¿Cuándo se conocerá definitivamente sobre quién recae cada partida de gasto? Lo que reveló el miércoles el Supremo es un borrador, pero Pérez Lema prevé que "a finales de este mes de marzo" se divulguen el resto de detalles de la sentencia.

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David Galán, responderá a los lectores de LA OPINIÓN A CORUÑA sobre todo lo relativo a los mercados financieros y la Bolsa. David Galán es director de Renta Variable en Bolsa General y director del programa de Análisis Bursátil de la Escuela de Finanzas, colaborador de XTB, mayor bróker ´online´ de Europa.

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