25 de enero de 2019
25.01.2019

El Supremo dicta un reparto salomónico de los gastos hipotecarios entre cliente y banco

La decisión es contraria a la nueva norma, en trámite parlamentario - Afecta a los costes notariales, de registro y gestoría - Adicae: "Ha perdido la confianza de los ciudadanos"

25.01.2019 | 01:58
Dos transeúntes, frente a ofertas de viviendas de una inmobiliaria.

Preguntas clave

  • ¿Por qué se ha pronunciado? Porque el Supremo no lo había hecho respecto a varias cláusulas tachadas de abusivas por los consumidores. Ha mantenido el criterio de la Sala Primera tras su controvertida decisión de imputar al cliente el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • ¿Qué ha dicho sobre la comisión de apertura? Que no es una cláusula abusiva porque son lo suficientemente claras para el consumidor. “No es ajena al precio del préstamo”.
  • ¿Qué conceptos dicta que deberán ser asumidos a medias? En primer lugar, el llamado arancel notarial, los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario. Entiende el Supremo que es de interés para las dos partes. También para la modificación del contrato y los gastos de gestoría. En cuanto a las copias de las escrituras, deberá abonarlas solo el que las solicite.
  • ¿Cómo lo han recibido las asociaciones de usuarios? Mal. Adicae, por ejemplo, ha acusado al Supremo de haberse “degradado” y de haber “perdido la confianza de los ciudadanos y los consumidores”.

El grueso de los gastos hipotecarios deberán ser asumidos a medias entre el banco y el cliente. Es la doctrina que ha dictado el Tribunal Supremo, con la que ha descartado de paso que todas las cláusulas que rodean la firma de una hipoteca sean abusivas. Más bien al contrario: entiende que solo el llamado arancel registral -el que se impone a la constitución de una garantía- beneficia únicamente a la entidad financiera, que en consecuencia deberá asumir de manera íntegra esta partida. Casi todos los demás conceptos (gestoría, arancel notarial o modificación de la hipoteca) se pagarán al 50%.

Es una decisión que afecta a los contratos en litigio o ya firmados, pero que creará una notable discriminación con los futuros hipotecados. La nueva ley, ahora en trámite parlamentario, prevé que todos los gastos serán imputables a la banca, a excepción de los de tasación. Organizaciones de consumidores y usuarios calificaron ayer de "hachazo" de "descrédito" el dictamen del Pleno de la Sala de lo Civil.

En primer lugar, el Supremo determina que la comisión de apertura es "perfectamente válida", explica el abogado Jaime Carrera, porque es una cláusula "lo suficientemente clara por su contenido". "La comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido", reza la nota remitida ayer por el alto tribunal. El Pleno refrenda también la decisión de la Sala Primera respecto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor del real decreto del pasado noviembre. La novedad está en los demás conceptos, que es donde el tribunal aclara a quién corresponde su desembolso.

El arancel notarial "debe distribuirse por la mitad" porque, entienden los magistrados, es de interés para ambas partes, al igual que con la escritura de modificación del préstamo hipotecario. Ahora bien, cuando un cliente opta por la cancelación del contrato él es el "único interesado", así que el gasto le será imputable en exclusiva. Con las copias de las escrituras el Supremo ha repetido la vía salomónica, y deberá pagarlas quien las solicite (no el cliente, como era habitual hasta ahora). Los gastos de gestoría se repartirán, también, al 50%. El banco solo deberá asumir en solitario el denominado arancel registral, en tanto que "la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista". La asociación Adicae tachó la decisión de "incomprensible".

Su presidente, Manuel Pardos, hizo incluso un llamamiento a los jueces "honrados" para que no acepten una doctrina, a su entender, "tan contradictoria". "El Supremo se ha degradado, forzado por la banca, y ha perdido la confianza de los ciudadanos y de los consumidores", arremetió. La OCU calificó la decisión como "un duro golpe" a los consumidores "en beneficio de los bancos".

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