El sector de la edificación residencial en Galicia experimenta un crecimiento en los últimos meses debido a la mayor demanda por parte de los consumidores, lo que se traduce en el aumento de la actividad de las empresas. Los expertos participantes en la mesa El mercado inmobiliario gallego toma impulso después de la pandemia , organizada por LA OPINIÓN A CORUÑA y Faro de Vigo, y patrocinado por Acciona, constatan la recuperación de la construcción de viviendas y apuntan las tendencias que se están apreciando, como la apuesta por la ubicación en las áreas residenciales situadas en el entorno de las ciudades, la eficiencia energética y la introducción de tecnología, así como por un cambio de concepto sobre la segunda vivienda.
Samuel Matarranz, delegado para Galicia de la división inmobiliaria de Acciona; Elena Ampudia, decana del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia; Lucas Díaz, arquitecto de la firma Díaz y Díaz Arquitectos; y Jesús Molinero, delegado general en Galicia de la Sociedad de Tasación, expusieron en esta conversación sus opiniones sobre la realidad del sector inmobiliario tras una pandemia que afectó a prácticamente todos los sectores económicos y que, en el momento en que la emergencia sanitaria parece a punto de ser superada, muestra una notable vitalidad.
“Hemos notado una evolución del mercado que va ligeramente al alza”, señala Samuel Matarranz, quien añade que en el caso de las áreas de A Coruña y Vigo la obra nueva “está comportándose muy bien, creemos que goza de buena salud y es un buen momento para invertir en obra nueva”. Para Lucas Díaz, “hay una tendencia de volver a construir porque hay demanda, pero la oferta se ha ido frenando un poco por las tramitaciones” debido a su complejidad, aunque asegura: “Hay más trabajo casi que nunca y esto a veces asusta un poco”.
De acuerdo con los datos del Colegio de Arquitectos, a principios de 2020 se produjo un “parón” en la concesión de visados de proyectos, pero Elena Ampudia afirma que desde el segundo semestre de ese año “está aumentando el número de visados de obra nueva relacionada con la vivienda”, lo que interpreta como que “el mercado inmobiliario está moviéndose”. El precio de la vivienda en Galicia creció un 2,4% en 2021 según los datos de la Sociedad de Tasación, con un mayor impulso en el segundo semestre, según indica Jesús Molinero, quien además menciona que el índice confianza inmobiliaria en Galicia “ha crecido el último año hasta el 53,1, lo que le sitúa por encima del punto de equilibrio, que son 50 puntos”. En cuanto al índice de esfuerzo inmobiliario, los salarios anuales necesarios para el pago de una vivienda de precio medio, es de 7 años en Galicia, por debajo de la media española, situada en 7,7 años.
En cuanto a las zonas de la comunidad gallega en las que se aprecia un mayor crecimiento de la actividad, Díaz opina que se concentra especialmente en las de A Coruña y Vigo, además de las áreas costeras y comenta que “hay una tendencia clara a cuestionarse la calidad de la vivienda porque la gente empieza a pensarse mucho lo que compra y las terrazas y el jardín son un factor fundamental”. Añade que se están produciendo “éxodos” desde A Coruña hacia municipios como Oleiros debido a la escasez de suelo en la ciudad y los altos precios.
"Hay un mercado al que le atrae la vivienda unifamiliar o colectiva de baja densidad"
“Hay unas zonas muy activas que son las áreas metropolitanas de Vigo y A Coruña, además de algunas muy concretas como Pontevedra o las Rías Baixas”, explica Matarranz, para quien la pandemia ha causado que “la gente quiera cambiar sus hábitos de vivienda”, de forma que antes se buscaba la proximidad al puesto de trabajo y ahora al jardín o la terraza “se le está dando mucho valor porque la gente ha vivido muchos meses encerrada en sus casas”. Según detalla, esta tendencia motiva que la demanda se haya disparado en localidades como Oleiros.
Ampudia relaciona el aumento de la edificación colectiva con la aprobación de nuevos planes urbanísticos por los ayuntamientos y confirma el cambio de la demanda generado por el confinamiento. “Ha subido muchísimo el visado de vivienda unifamiliar, pero tanto en zonas como Oleiros como en el rural”, lo que explica por la práctica del teletrabajo y por “la comodidad de una casa hecha para ti”.
La venta de vivienda nueva ha tenido un comportamiento tan bueno que incluso escasea el stock, según refiere Molinero, para quien hay “una nueva dinámica en la búsqueda de la vivienda, porque la gente quiere tener un despacho, una zona ventilada y verde y no tanto la cercanía el trabajo”. “Hemos detectado que muchas compras no son de gente gallega, sino de otras zonas de España y de otros países que quieren trabajar desde aquí”, señala, a lo que une que la pandemia ha provocado también que el consumidor se preocupe por la sostenibilidad de la vivienda.
"Muchas compras no son de gallegos, sino de gente que quiere trabajar desde aquí"
La eficiencia energética es una cuestión fundamental, advierte Díaz, porque en zonas como la Ciudad Vieja de A Coruña no hay una alternativa a la electricidad de origen convencional. Esta situación lleva a que en la edificación unifamiliar se adopten medidas activas, que afectan al diseño de la vivienda, y pasivas, consistentes en el uso de sistemas de energía alternativos que permitan un consumo nulo.
Aunque el Código Técnico de la Edificación marca las normas para conseguir la eficiencia energética, Ampudia comenta que “a veces hay clientes que quieren ir un paso más allá y quieren una casa pasiva sin gasto energético”. En su opinión, esta exigencia es innecesaria, a lo que añade que la construcción de una casa pasiva es más cara que una convencional con sistemas de eficiencia energética. “El problema no es hacerse una vivienda o comprarse un coche, sino mantenerlos”, pone de relieve.
El Banco Central Europeo exige ya a las entidades financieras que evalúen la sostenibilidad de su cartera de inmuebles y de préstamos para conocer lo que contaminan y cómo les afecta el medio ambiente, señala Molinero sobre la eficiencia energética. “La financiación verde no tardará en llegar y, aunque la construcción tenga un mayor coste, la financiación será mejor”, manifiesta, por lo que la Sociedad de Tasación cuenta ya con una herramienta que permite a las entidades financieras conocer la eficiencia energética y los riesgos sísmicos y climáticos de cuatro millones de inmuebles.
La introducción de avances tecnológicos en las viviendas “va a llegar a todo el mundo que pueda acceder a obra nueva”, resalta Matarranz, quien recuerda que la eficiencia energética está vinculada con la gestión de los consumos, que “suele estar domotizada o emplea tecnología”. Díaz explica que la tendencia actual es crear aplicaciones informáticas para las viviendas colectivas o conjuntos residenciales para el control de las zonas comunes, los accesos, el consumo de energía o la iluminación, lo que considera que además “da entidad propia a la urbanización”. Para Molinero, estas soluciones “son lo que la gente demanda hoy, porque nadie se plantea comprar un coche de hace veinte años, sino uno eléctrico o que no sea contaminante”.
"Ha subido muchísimo el visado de vivienda unifamiliar en zonas como Oleiros y el rural"
“Al final, es una cuestión de elección de la vivienda”, indica Matarranz sobre la posibilidad de que la demanda actual de vivienda unifamiliar se mantenga tras la pandemia, lo que relaciona con el incremento de la calidad de los hogares, que también afecta a su diseño. “Igual que te compras un coche con líneas modernas, también quieres una vivienda de ese tipo, lo que te lleva casi inevitablemente a salir de la zona metropolitana más consolidada”, explica. Acciona aprecia que hay muchos compradores de vivienda apuestan por zonas de “baja densidad” frente a las urbanas en las que es difícil encontrarlas con los niveles de calidad que se exigen hoy en día. “Hay un mercado claro al que sí le atrae esta vivienda unifamiliar o colectiva de baja densidad y la antepone a la de la zona más consolidada”, explica.
“Los colegios son un tema determinante, ya que en Estados Unidos la gente elige la urbanización para vivir en función de dónde está el colegio”, advierte Díaz, quien estima que hay lugares más alejados de las ciudades con un mayor calidad de vida que otros más próximos pero carecen de los servicios necesarios.
Para Molinero, además de la demanda de quien pretende residir en la vivienda está la del inversor, ya que ante la situación actual del mercado financiero “la vivienda es tradicionalmente el refugio para que cada uno haga su capital”, a lo que añade que “ya no se ve tan claro que haya que vivir en el centro de la ciudad” y se buscan ubicaciones “más cómodas, más sostenibles y más saludables tanto física como mentalmente”. Ampudia opina que los servicios “es lo que decide a la hora de comprar una vivienda, sobre todo si estás en el periodo de formar una familia”, ya que lo que se busca es desarrollar la vida de forma completa en ese entorno.
“Con niños se busca cada vez más una urbanización porque se quiere que se relacionen, ya sea en vivienda colectiva o unifamiliar”, según Matarranz, quien reclama que el centro de las ciudades se someta a una amplia rehabilitación, ya que además es el lugar más adecuado para la compra por parte de los inversores que destinen las viviendas al mercado del alquiler.
"La gente se piensa mucho lo que compra y terrazas y jardín son fundamentales ahora"
“Hoy en día tener un inmueble parado es carísimo, hay familias que se arruinan por culpa del patrimonio, por lo que las administraciones juegan un papel fundamental para que esto se pueda desarrollar y que no haya ciudades fantasma”, comenta Díaz, que asegura que ya hay inversión en rehabilitación en zonas céntricas con destino al alquiler, así como en segundas residencias en lugares alejados.
“Hay personas que se están animando a rehabilitar el patrimonio que tienen o a comprar edificios deteriorados”, confirma Ampudia, quien reclama sin embargo la agilización de la tramitación administrativa “porque el inversor privado no puede estar dos años esperando por una licencia”, aunque reconoce el problema que supone en los cascos históricos la protección de que goza la práctica totalidad de los edificios. También recuerda que es habitual que en el centro de las ciudades la existencia de numerosas viviendas que no están adaptadas a las exigencias actuales, así como a los diferentes tipos de vida alternativos al de la familia tradicional.
“A lo largo de todo 2021 ha habido un incremento tremendo de las ventas de viviendas unifamiliares en las zonas cercanas a las ciudades”, destaca Molinero, quien explica que una parte fueron para cambiarlas por un piso en la ciudad y otras para convertirse en segundas residencias y que “la demanda continúa, aunque lo que no hay ya es tanta oferta”.
Para Matarranz, hay “una confluencia entre la primera y segunda residencia en localizaciones que permiten ambas posibilidades” y que tras la expansión de este tipo de vivienda en los años ochenta y noventa, ahora ha regresado en toda España “porque la gente entiende que va a poder pasar más tiempo que quince días en agosto” , de forma que prevé que el AVE influirá mucho en este segmento en las zonas gallegas de costa. Díaz recuerda que también pueden suponer una inversión, ya que si en zonas de esquí los propietarios las alquilan el tiempo que no las utilizan, este sistema es aplicable a las áreas de playa o incluso a la Ribeira Sacra.
Ampudia entiende que muchas personas se han planteado la adquisición de una segunda vivienda “porque mucha gente pasó la pandemia en una de ellas”, pero advierte que esto depende de las posibilidades económicas para mantener las dos.
EL CONSUMIDOR APUESTA POR LA CALIDAD
“Está muy bien que la gente sea exigente con la vivienda, que es donde se hace la vida”, cita Díaz, a quien le extrañaba que antes se comprara sin preocuparse de cuestiones como la iluminación o la ventilación y que piensa que con el fin de la pandemia desaparecerá la “obsesión” actual por la terraza o el jardín.
“Estamos viviendo tantas amenazas en el mundo que la gente se ha dado cuenta de que la vivienda es su valor de refugio”, explica Matarranz, quien destaca que hoy en día es imposible vender una de tipo interior y se busca la máxima calidad, hasta el punto de que Acciona incorpora ahora a algunas de las suyas filtros de aire, por lo que cree que el mercado se orientará en este sentido, aunque quizás sin la intensidad actual causada por la pandemia.
“Lo que nos enseñó la pandemia es a poner en valor nuestra vivienda”, afirma Ampudia, para quien esta tendencia se consolidará, del mismo modo que sucedió con el reciclaje o el ahorro de energía. Para Molinero, la pandemia “quedará en la memoria colectiva de cara a la elección de la vivienda”, por lo que se buscará la más “sostenible y habitable”, en especial por parte de las personas más jóvenes que se verán obligados a adquirirla en los próximos años.
ACCIONA RETORNA AL MERCADO GALLEGO
El regreso de Acciona al mercado inmobiliario gallego se materializa en las promociones que tiene en marcha en Oleiros y Finca de Xaz a las que podría unirse próximamente Sanxenxo, según la empresa. La comercialización de esas iniciativas comenzará entre mayo y junio, mientras que las obras lo harán a final de año con el objetivo de entregarlas al término de 2024.
Las 114 viviendas serán de cuatro tipos y existirá la opción de su personalización. Las dos promociones se localizarán próximas a zonas verdes y de gran calidad paisajística. La de Oleiros, contará con 14 viviendas unifamiliares de tres dormitorios con planta baja, primera y ático, jardines privativos, piscina y zonas verdes. El precio variará de 320.000 a 340.000 euros. A ellas se sumarán otras 25 unifamiliares adosadas y con sótano, con precios entre 380.000 y 400.000 euros.
En Finca de Xaz habrá 63 unidades plurifamiliares, distribuidas en tres parcelas y con dos o tres dormitorios. Estas viviendas tendrán planta baja, primera y segunda, además de terrazas o jardines privativos, zonas comunes con piscina y sala comunitaria.
El precio de las viviendas de dos dormitorios será de 280.000 euros y de 320.000 euros las de tres. También habrá 12 viviendas unifamiliares pareadas con cuatro o cinco dormitorios, además de 400 metros cuadrados de parcela privativa, con opción de piscina. Su precio será de 470.000 euros.
