Mikel Echavarren comenzó su carrera en Arthur Andersen. En 2002 fundó su propia consultora, Irea, en la cual permaneció hasta 2018, momento en el que fue absorbida por la multinacional de la consultoría inmobiliaria Colliers International, de la que es actualmente el consejero delegado en España. Una de los grandes logros del directivo fue ser uno de los que alertó de la que se avecinaba antes de la crisis inmobiliaria de 2008. Aunque él comenta que aquello fue "un poquito de visión y mucho de suerte", se ha convertido en una referencia en el sector.

¿Cómo está el mercado de la vivienda en este momento?

El residencial está conformado por dos partes: una de inversión institucional y otra de compradores individuales españoles y extranjeros. En el mercado de venta de vivienda partimos de una situación en la que el año pasado se vendieron 700.000 unidades, de las cuales 80.000 fueron nuevas y el resto de segunda mano. El mercado ya se ajustó a principios de año, lanzando menos promociones por la subida de los costes de construcción. Se preveían que este año se iniciasen 100.000 viviendas y no se van a iniciar más de 70.000. Esto no sale en las estadísticas porque lo que se utiliza son las de visados. Un proyecto puede estar visado, pagada la licencia y no empezar porque no se sabe cuanto va a costar

Mientras tanto, el comportamiento de los compradores es muy sencillo, si desaparece el dinero de su bolsillo o empeoran las expectativas de futuro compra menos. Nosotros hemos calculado que con la subida del Euríbor y la subida de la cesta de la compra de una familia medi, hace que desaparezcan 42.000 millones de euros de capacidad de compra y consumo. Esto afectará desigualmente a la vivienda de obra nueva porque hay mucha demanda y poca oferta, por lo que los precios se mantendrán o seguirán estadísticamente subiendo. En segunda mano, el pulso de mercado es más directo y al haber menos capacidad de compra y más coste financiación, los precios deberían bajar.

¿Cuánto?

Nada dramático. Los precios bajan de forma dramática cuando el que vende tiene que vender. ¿Quién tendrá que vender? El que pierda su trabajo. No se ha reflejado aún destrucción de empleo, aunque sí creo que la va a haber, pero todavía no.

BBVA, CaixaBank e ING estiman subidas del 2% y Bankinter caídas del 3%.

Una subida del 2% o una caída del 3% es irrelevante, teniendo en cuenta que la inflación está al 7%. Cuando bajaron los precios de las viviendas en 2008-2010 era porque los promotores estaban endeudados hasta las orejas y no tenían otra opción que vender. Ahora no es el caso. Las promociones que están en marcha tienen unos niveles de ventas elevados y las que inician es porque tienen preventas, además de que los promotores no han financiado el suelo con deuda. El que se espere que baje se equivoca.

Si tuviese que comprar una casa en Madrid, ¿compraría ahora o en un año?

La compra de una vivienda para uso personal no es una decisión financiera. Es necesidad y una decisión emocional. Eso sí, ahora hay que tener más cuidado con la capacidad financiera para no pasarse de frenada. En España, nadie ha aprendido que ningún londinense joven se compra una casa en Londres. Nadie que trabaja en Nueva York se compra una casa allí, vive a una hora y media o dos.

Cuando alguien no se puede acceder a una hipoteca, tiene que decantarse por el alquiler. ¿Vamos a conformar una generación de alquilados sin patrimonio?

En 1912, en Madrid, el 80% vivía de alquiler. Cuando no tienes patrimonio, ni tienes donde caerte muerto, una de las tentaciones que tienes es una Guerra Civil. La capacidad de sumarte a una revolución o a movimientos extremistas es muy elevada. Con 70 años la casa tiene que estar pagada. Eso supone comprarla 30 o 35 años antes, es decir, entre los 35 y los 40 años. Desde los 25 se puede estar viviendo de alquiler, en un sitio donde no se esté tirando el dinero. Además, tiene más sentido emanciparse en pareja porque solo es una locura y pagando 800 o 1.000 euros al mes es imposible generar un ahorro.

¿Qué opinión tiene de la limitación de subir el alquiler más de un 2% vigente hasta 2024?

La Constitución Española en su artículo nº33 dice que nadie podrá ser privado de sus bienes y sus derechos sin que pueda percibir una compensación. Ese artículo tiene un rango superior al nº47 de derecho a la vivienda, el cual no es un derecho universal y está diciendo que todos tenemos derecho a la vivienda como si decimos que todos tenemos derecho a la vida. Es obvio que si Estado interviene en una negociación entre privados, negándole o limitando el derecho que tiene una de las dos partes y existe un impacto económico, le tiene que indemnizar. Si no lo hace quedan dos opciones: es un robo o es una distorsión del mercado.

Es de primero de economía ver qué ocurre cuando limitas el precio del pan. Es inmediato, hay escasez y mercado negro. Si yo voy a alquilar y tengo la amenaza de la Ley de Vivienda, unas subidas de costes que no puedo repercutir al inquilino y encima me limitan al 2% no lo alquilo. O lo dejo cerrado o lo vendo. Si un Gobierno establece un límite a las rentas provoca menos oferta que ante una demanda creciente, porque en una crisis hay más gente que quiere alquilar, suben los precios.

¿La inversión en vivienda en alquiler por parte de fondos de inversión como se va a comportar a partir de ahora?

El mercado institucional de residencial en alquiler ha desaparecido. Las operaciones que están saliendo ahora están pactadas desde hace meses.

Una subida de la rentabilidad en oficinas del 1,25% supone una caída del 15% del valor del activo

¿El resto de activos inmobiliarios?

En febrero, nosotros correlacionados las rentabilidades de la logística y las oficinas, teniendo en cuenta el retorno que dan desde 2006 frente a la realidad, y cual era el efecto de la subida de tipos. Nos salia que las yields (rentabilidad) subirían entre un 1% y un 1,25%. Lo que no sabemos es si se va a quedar ahí y tampoco lo sabe el sector. La decisión más extendida es la de esperar para no equivarse. Una subida de la rentabilidad en oficinas del 1,25% supone una caída del 15% del valor del activo, siempre que se traslade la inflación al completo al inquilino. ¿En todos los sectores y todos los inmuebles se puede trasladar al completo la inflación? En casi ninguno.

En vivienda en alquiler seguro que no porque el Gobierno está capando al 2%. En retail depende, pero no parece que los comerciantes de los centros comerciales estén voyantes para que les subas la renta. Por ejemplo, los cines están ante la encrucijada de que o pagan la luz o pagan la renta. La logística ha ajustado rapidísimamente el precio del suelo; donde antes se pagaban más de 300 euros por metro cuadrado, ahora se pagan 200 euros, que supone un ajuste del 20-30%. Sí existe una opinión generalizada de que la logística como tiene una demanda futura exponencial es uno de los sectores refugio para invertir, no al 3%-4% de rentabilidad, pero sí al 5%-6%. El que se compra naves al 3,75% está en una mala posición.

Todo aquello que generaba rentas vale entre un 10% y un 20% menos

¿Qué están haciendo los fondos de inversión ahora mismo?

La primera decisión de todos cuando reciben una oferta mala es no vendes y retirar el activo del mercado. Esperar es humano y español. Lo más probable es que el próximo año consigan una oferta más baja. Dentro de dos años recibirán una oferta como la de ahora y dentro de tres quizás más alta. Depende de la capacidad de aguante y cuando venza la deuda. La mayoría de las operaciones de los fondos están financiados a cinco años bullet (se pagan solo los intereses y el principal se paga al final). Si vence ahora mismo, el nuevo no va a ser bullet, va a subir el tipo un 300% y a lo mejor no financian todo el importe que acaba de vencer, sino menos.

En Europa, se estima que el desencuentro entre compradores y vendedores se ajustará entre 6 y 24 meses. A mí me suena a que en Londres estará más cerca de los seis y España de los 24 meses. Con carácter general, todo aquello que generaba rentas vale entre un 10% y un 20% menos. Todo lo que se compraba con financiación, si no se consegue una rentabilidad neta superior al coste de la deuda, cuando mayor sea el porcentaje financiado más dinero se pierde. Los fondos son humanos. ¿Cree que un fondo va a llevar a Londres una operación al 4,75% donde antes de compraba al 4%? Miran, escuchan y ponen alguna oferta a precios de recibo a ver si aceptan. Lo humano es no hacer nada en los próximos seis meses. Están esperando a ver qué ocurre no solo en España, sino en otros países.

¿Cómo vamos a finalizar el año de cifra de inversión inmobiliaria?

El mercado este año, por la inercia que lleva, terminará entre 17.000 y 18.000 millones de euros de inversión. En septiembre, ya superamos los 15.000 millones. Hay segmentados que siguen fuertes, como la compraventa de suelo, el residencial, hoteles y operaciones de valor añadido. Las únicas operaciones que tienen sentido ahora son las de comprar para rehabilitar o comprar para reposicionar. Eso está muy ligado a hoteles y a oficinas.

¿Por qué tienen sentido?

Porque el valor que creas con la rehabilitación o reposicionamiento de inquilinos excede el coste de la deuda y la situación de riesgo. En valor añadido ya se exigía una rentabilidad del 10%-15% antes. Ahora no se exige un 20%, pero sí un 16% o 17%.

¿Cuál es la situación del build to rent (viviendas que se contruyen para alquilarse)?

Una promotora que venda llave en mano una promoción build to rent puede hacerlo si el precio al que compró el suelo es bajo. Donde antes pensaba ganar un 25%, ahora solo gana un 15%. Que las operaciones lleguen a buen puerto depende del valor del suelo porque el inversor lo está comprando un 20% más barato que en el mercado.

¿Habrá operaciones corporativas?

(Bromea)

Si preguntas a un vendedores de paraguas si va a llover te va a decir que sí siempre. No tienen ningún sentido que haya operaciones corporativas y mira que nosotros fuimos el asesor de King Street cuando compró el 10% de Vía Célere. No hay posibilidad, ni tiene sentido que las haya. Quizás si puede haber alguna fusión entre socimis (sociedades de inversión inmobiliaria) pequeñas. Es el momento de echarle imaginación porque si yo intento vender al precio que quiere mi cliente no lo consigo.

¿Hasta donde van a llegar los tipos de interés?

Los mercados de deuda descuentan que en Europa vamos a llegar hasta el 3,5% y hasta el 5% en EEUU. Después del 5% bajarán al 3,5% en Norteamérica y en Europa hasta el 2,5%. No volverán los tipos al 1%. La inflación que tenemos hoy es culpa del Banco Central Europeo y la Reserva Deferal, no de la Guerra de Ucrania. Durante la pandemia, inyectaron dinero gratis en los mercados a mansalva porque no tenían más remedio.

¿Cuál es su previsión sobre inversión inmobiliaria para el año que viene?

La inversión será de 10.000 o 12.000 millones de euros, entre un 30% y un 50% menos que este año.

¿Quién puede sacar partido de esta situación?

Los family office (vehículos de inversión familiares). Un comprador con perspectiva de largo plazo que compre casi sin deuda se puede aprovechar de comprar activos que en otro momento lo compraría un fondo.