El 'boom' de la vivienda choca con el repliegue de la demanda extranjera y el límite financiero de las familias

España registró números récord en la venta de viviendas y concesión de hipotecas en 2025, cifras no alcanzadas desde antes del estallido de la burbuja de 2007. Sin embargo, el dinamismo del mercado residencial se está empezando a topar de bruces con un techo, los umbrales de accesibilidad, es decir, el porcentaje de los ingresos que deben destinar los compradores al pago del préstamo para la adquisición del inmueble, que supera los límites recomendados en el 26% de todos los municipios. Esto se está traduciendo ya —de forma silenciosa— en un freno en los principales mercados, como Madrid, Canarias, Baleares o Comunidad Valenciana, donde las compraventas avanzan a menor ritmo que en el agregado nacional, además de un repliegue del público extranjero.

Los últimos datos de la tasadora Tinsa by Accumin son demoledores: el 26% de los municipios presentan tasas de esfuerzo teórico de compra por encima del 35%, considerado el umbral razonable, pero en ocho localidades se alcanza el 45% considerado "crítico". Este indicador que busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional está arrojando que la gente no puede comprar. Y se está reflejando ya en las compraventas.

Analizando los datos de compraventas de todo el último año del Instituto Nacional de Estadística —que arrojó un crecimiento medio del 11,5%—, estos apuntan que en los principales motores residenciales del país la tendencia alcista se está aminorando. Comunidad Valenciana y Madrid, tercer y cuarto mercado con mayor número de compraventas, respectivamente, apenas registró crecimientos del 6,1% y 4,8% en 2025, entre los más bajos de todo el panorama nacional. Esto, por el contrario, no se ha reflejado en los precios, que se han disparado un 12,9% en el último año y entre las regiones donde lo más subidas se registran están las mencionadas.

El mercado toca techo y los extranjeros se repliegan

En este contexto, comienzan a surgir voces que piden cautela. Una de las primeras en asegurar en público que el mercado podría haber tocado techo es CaixaBank. Pedro Álvarez, economista de la entidad, señaló hace apenas unas semanas —en el evento Efimad, de Asprima— que se había alcanzado un máximo y que esperaban "un poco menos de actividad" en los próximos años en un escenario de "más estabilidad". ¿En qué se basa Álvarez y el banco para advertir de los primeros signos de debilidad?

El primero y más claro es que, aunque en 2025 se registraron 714.237 compraventas, el dato más alto desde 2007, en la segunda mitad del año aparecieron "muestras de estabilización, no de aceleración adicional". El segundo tiene que ver con el papel de los extranjeros, responsables de cerca de una de cada cinco ventas de casas en España, que, en el segundo y tercer trimestre (no hay datos del cuarto), redujeron la compra de casas en un 1,2% y un 1,3%, respectivamente, en cifras interanuales.

El tercer indicador a vigilar —cuya importancia va más allá del sector inmobiliario— es la tasa de ahorro de los hogares, que "se está empezando a dar la vuelta", en palabras de Álvarez, de CaixaBank Research, aunque la renta disponible de los hogares acumula una subida real (descontada inflación) del 10% desde finales de 2019.

"El mercado de la vivienda sigue en fase expansiva, si bien con unos ritmos de crecimiento más contenidos al encontrarse en una fase más avanzada del ciclo. Los principales factores condicionantes de la demanda, como la creación de empleo, renta disponible, condiciones de financiación o flujos demográficos, siguen respaldando una demanda fuerte. Sin embargo, el empeoramiento de la accesibilidad dado el repunte de los pecios comenzaría a limitar que parte de la demanda potencial se haga efectiva", concluyen desde el departamento de análisis económico del banco.

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