Los apartamentos ofrecen altas rentabilidades en los grandes destinos. a futuro la presión municipal y de Hacienda pueden desincentivar al sector

El alquiler se ha convertido en un mercado de inversión boyante. Los bajos salarios y la escasez de vivienda a la venta en el centro de las grandes ciudades han devuelto el interés a la ciudadanía por esta opción residencial. Comprar una propiedad para alquilarla puede ser un buen negocio. El Banco de España cifra en el 4% la rentabilidad bruta por alquiler en España en el tercer trimestre de 2018, el triple que los bonos del Estado. Además, la turistificación del país ha llevado a los propietarios a explorar esta vía en busca de mayores ingresos. La facilidad que ofrecen las plataformas digitales anima a buscar al turista como nicho de mercado. Airbnb, Homeaway, Booking o Rentalia son algunas de las principales web que tienen en cartera decenas de miles de viviendas particulares en España.

Según un estudio de Fotocasa, el 16% de los propietarios estaría dispuesto a alquilar su primera residencia. De ese porcentaje, un 3% ya lo ha hecho o lo está haciendo. Esa predisposición es mayor sobre todo en la franja de edad más joven, entre 18 y 35 años. Resulta difícil establecer cuántas viviendas en alquiler vacacional hay en España, teniendo en cuenta la disparidad de plataformas y los anuncios de propiedades inactivas. Se calcula que en el centro de Madrid hay más de 20.000 apartamentos ofertados; en Barcelona, el portal Airbnb Inside hablaba este año de más de 18.000 pisos solo en esta plataforma. En València, hay más de 11.000 anuncios en diferentes web. Sevilla, Palma o San Sebastián también han visto crecer el fenómeno.

En cualquier caso, decidirse entre el alquiler vacacional de estancias cortas o el residencial requiere un análisis previo del mercado y del sector en particular. Según el «Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial» de Alquiler Seguro, incluso en ciudades como Madrid o Barcelona hay que tener ocupada la vivienda durante un número considerable de noches al mes para que sea rentable, al menos un 60%, lo que exige que la vivienda se encuentre en ciudades y distritos de alta concentración turística.

CONSUMOS Y GASTOS DE GESTIÓN

Conviene tener en cuenta que a los hipotéticos ingresos por cada día de alquiler hay que descontar consumos y suministros -electricidad, gas, wifi, agua, productos-. Y, después, los gastos de gestión. Muchas empresas especializadas en gestionar inmuebles están surgiendo al calor del fenómeno Airbnb. La barcelonesa Hostmaker, por ejemplo, se encarga de todo, hasta de la limpieza, por una comisión del 20%

Si el propietario quiere ocuparse de la gestión, puede acudir directamente a las plataformas comercializadoras. Rentalia, la plataforma de alquiler vacacional del grupo idealista, ofrece la posibilidad de tener tu piso en el tablón de anuncios por 295 euros al año, sin pagar comisión por cada reserva. La alternativa es abonar simplemente un 10% en cada operación. Todas ofrecen opciones similares.

Nuevo marco de tributación

Antes de tomar la decisión, se debe sumar un último apunte a la cuenta de gastos: la fiscalidad. Tras años de limbo legal, 2018 ha marcado un punto de inflexión. Desde este año todos los ingresos que reciba un propietario por su vivienda turística hay que declararlos como «rendimientos de capital inmobiliario». Hacienda ya obliga a las web a informar sobre los datos económicos de los propietarios. Según explica Almudena Ucha, directora de Rentalia, además el propietario tendrá que tributar de manera diferente por los días en los que la vivienda turística está alquilada y por los días en que está libre. Sobre los días de ocupación podrá deducirse gastos como tasa de la basura, IBI o intereses de la hipoteca. Cuantos más días esté ocupada la vivienda, más rentable es, por los ingresos y por la vía fiscal.

Si no lo ha hecho ya, entrar a operar en el sector del alquiler turístico puede ser problemático a partir de ahora. La mayoría de capitales han comenzado a levantar barreras de entrada para poner la vivienda en alquiler turístico. Baleares solo permite alquilar viviendas unifamiliares. Madrid quiere prohibir el 95% del actual parque de viviendas, al legalizar la actividad únicamente en edificios con acceso independiente a la calle. València solo quiere turistas en plantas bajas y primeros pisos. Y Barcelona ya no concede nuevas licencias en los distritos centrales. El cierre del mercado y las nuevas exigencias van a desincentivar la entrada en el sector, pero pueden mejorar más aún la rentabilidad del alquiler turístico.