Para evitar sorpresas a los potenciales compradores de una vivienda o un terreno a pie de playa sobre los derechos y restricciones legales a que están sujetos, el Ministerio de Medio Ambiente cuenta en su portal web con un visor específico en el que se puede comprobar si esa propiedad está dentro de la ordenación municipal ordinaria o se encuentra en la llamada zona de servidumbre de protección, lo que implica su sometimiento a un régimen urbanístico muy estricto bajo la competencia de Costas que impide cambiar los usos, el volumen o la altura o hacer incluso reformas, ya que solo se permiten tareas de mantenimiento para garantizar que la construcción se mantenga en pie. Según el deslinde realizado por el Ministerio de Ambiente, en Galicia hay al menos 7.300 viviendas que se encuentran en esa situación, sin regularizar, y eso sin contar con garajes, naves, piscinas u otro tipo de construcciones adyacentes a la principal.
La iniciativa del Ministerio de Medio Ambiente, con la elaboración de su mapa digital, tiene un claro objetivo: librar a los compradores de posteriores disgustos al ver que no pueden hacer un uso totalmente libre de sus propiedades.
Porque la primerísima línea de mar es propiedad del Estado. Es el denominado dominio público marítimo terrestre. Todo lo que hay ahí es de titularidad estatal, que puede ceder su uso mediante concesión. Luego hay una segunda franja, que por norma general ocupa los 100 primeros metros de tierra firme -rebajados a 20 en los núcleos urbanos-, que es la zona de servidumbre de protección, donde los bienes son privados pero están sujetos a fuertes limitaciones, ya que no dependen de la competencia municipal, sino de Costas, y están sometidos a unas condiciones de ordenación muy severas que impiden nuevas construcciones y la ampliación de las existentes y limitan las obras de reforma a lo mínimo imprescindible para garantizar su mantenimiento, lo que en teoría afecta a su cotización.
El mapa presenta con detalle el deslinde de la costa "después de un largo y laborioso proceso" que permite apreciar a vista de pájaro, con la identificación catastral de cada parcela, todo lo que hay levantado en el litoral. No obstante, tiene un carácter eminentemente informativo, por lo que el potencial comprador deberá verificar que la situación legal se ajusta a la que refleja el visor.
El recuento permite calcular que al menos 7.300 viviendas se encuentran en la zona de servidumbre de protección, de las que más de casi 3.500 pertenecen a la provincia de A Coruña, más de 3.300 a la de Pontevedra y el resto, menos de medio millar, a la de Lugo. Son construcciones que se han ido levantando a lo largo de los años con el dejar hacer de los ayuntamientos, amparadas otras veces por planeamientos urbanísticos obsoletos e incluso también sin ningún tipo de licencia. El caso es que el litoral de Galicia se fue llenando de viviendas, piscinas o garajes que Costas considera que están bajo su paraguas normativo y que no pertenecen a la ordenación municipal. Pero otra cosa es que Medio Ambiente ejerza las competencias al respecto.
"Para que ningún ciudadano pueda adquirir nunca más una vivienda u otro bien en la costa y descubrir después que no le pertenece porque se encuentra en el dominio público marítimo terrestre", argumentaba en su momento el Ministerio de Medio Ambiente la razón que le llevó a hacer público el mapa detallado del deslinde de la costa.
Con esta herramienta se pretende que todos los agentes y propietarios sepan las limitaciones urbanísticas que afectan a las edificaciones próximas a la costa -de indudable atractivo- y que, si alguien quiere comprar un bien, conozca si está dentro del dominio público marítimo, por que se llevaría una sorpresa, ya que el titular sería el Estado y el ocupante, un inquilino sujeto a régimen de concesión. De ahí la advertencia de Costas de comprobar la ubicación de una vivienda antes de adquirirla para después no tener que descubrir que no es el propietario.
"El segundo gran objetivo trata de conseguir una protección eficaz sobre las costas españolas, facilitando que todos los agentes que actúan sobre el litoral conozcan con claridad qué bienes son de dominio público terrestre y cuáles, aún siendo privados, están afectados por limitaciones", se aclara con respecto a las edificaciones ubicadas en la zona de servidumbre.
Con la última reforma de la Ley de Costas, el Gobierno abrió una ventana para que se pudieran regularizar no todas las construcciones, sino aquellas pertenecientes a núcleos marineros cuya existencia antes de 1988 se podía acreditar oficialmente. En total, los ayuntamientos solicitaron el reconocimiento para 218 localidades asentadas en primera línea de mar, pero Costas rechazó esta posibilidad para 199 de los casos -el 91%-.
