11 de junio de 2019
11.06.2019

El TSXG obliga a tributar por el valor real en viviendas compradas con grandes descuentos

El Superior gallego avala la revisión de la Atriga por el ITP de un inmueble con un precio de 544.700 euros, frente a los 273.500 declarados en la compra a la Sareb

10.06.2019 | 19:17
Varias grúas para la construcción de viviendas.

Cuando los grandes datos macroeconómicos oficializaron en la recta final de 2008 que España estaba en recesión, hacía tiempo ya que la banca renqueaba. Los años de la burbuja inmobiliaria y el crédito barato dejaron muy tocado al sector, que llegó a acumular casi 200.000 millones de euros en activos problemáticos por el impago de préstamos de promotores quebrados y de hipotecas de familias asfixiadas por el paro. Tuvo que pasar una década para que el ladrillo recupere parte del esplendor perdido. El precio de los pisos registró durante el primer trimestre de este 2019 el mayor encarecimiento desde la etapa de bonanza y las compraventas vuelven a superar las 500.000 anuales, algo que no sucedía también desde 2008. A diferencia de lo que ocurría entonces, en el mercado hay ahora nuevos operadores, que tienen mucho que ver con la revitalización de las operaciones.

El Gobierno impulsó en septiembre de 2012 una sociedad dedicada exclusivamente a asumir y dar salida a todo ese lastre de las entidades financieras que fueron rescatadas, la Sareb o banco malo; y los fondos internacionales aprovecharon la ocasión para hacerse con paquetes de créditos fallidos, suelos e inmuebles que los bancos sacaron de su balance para no consumir recursos internos, una vez saneados. La oferta inmobiliaria se llenó de aparentes gangas, que no lo son tanto a la hora de tributar por ellas. El Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) descarta que el valor rebajado equivalga al real y, por tanto, el coste fiscal se eleva sustancialmente.

La resolución del TSXG nace, precisamente, con la adquisición en septiembre de 2014 de un inmueble a la Sareb por 273.500 euros. Ese fue el precio que el comprador declaró en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava, entre otras cuestiones, el cambio de titularidad de las viviendas usadas. La tasación hipotecaria reflejó, sin embargo, un valor de 544.775,68 euros, que fue el que usó la Axencia Tributaria de Galicia (Atriga) para revisar la liquidación. La cuota del ITP se elevó en cerca de 28.600 euros.

Frente al acuerdo del Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) dando la razón la administración autonómica, el recurrente argumentó que antes de comprar el inmueble a la Sareb negoció en octubre de 2012 directamente con la antigua NCG, actualmente Abanca, una de las entidades que transfirió sus activos problemáticos al banco malo. El informe de tasación realizado por el banco gallego recogió un valor de 380.099,71 euros. La vivienda, además, "estaba deteriorada", según su comprador, por lo que el valor en el momento de la compra dos años después "sería menor y acorde a lo pagado". Para reforzar la validez, el particular recordó que la Sareb "es un organismo con capital público". "Lo que hace más veraz el precio pagado, por lo que debería acogerse sin matices como si habláramos de una vivida en subasta", remarcó. En la reciente sentencia que confirma el incremento del valor y el ITP cobrado, el TSXG admite que todas las aproximaciones doctrinales alrededor del "concepto de valor real" como base imponible del impuesto "resaltan su indefinición y su condición de concepto jurídico indeterminado". Lo hizo el propio Tribunal Constitucional, que ya en el año 2000 señaló que la ley del ITP "ni define qué debe entenderse por valor real, ni especifica que criterios o parámetros „de entre los múltiples y heterogéneos que existen„ deben tenerse en cuenta a la hora de fijarlo". Hasta el extremo de que la comprobación de ese supuesto valor real puede "dar lugar a tanto resultados como peritos la lleven a cabo".

Ante esta situación, el TSXG afirma que el valor puede coincidir "con el valor de mercado „entendido como el precio más probable por el que podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas„, pero no necesariamente con el valor escriturado". El real, "al no identificarse plenamente con el precio ni el valor declarado", permite a la administración iniciar un procedimiento de comprobación para verificar que se está declarando "el valor real de los bienes y no otro". "Es decir „añaden los magistrados„, detectar aquellas situaciones en las que se pretende tributar por debajo de la verdadera capacidad económica puesta de manifiesto y, a tal fin, se oculta el precio de la transmisión".

El Tribunal Supremo falló hace solo unos meses que el valor declarado como precio de la compraventa "es el efectivamente abonado". Pero, matiza, "no corresponde con el valor real, que es cosa distinta".

El comprador de la vivienda no negó la existencia de la tasación hipotecaria que sitúa el valor de la vivienda por encima de los 544.000 euros frente a los 273.500 desembolsados a la Sareb, aunque alegó que no estaba motivada. En el proceso aparece una síntesis del informe, "por lo que pudo solicitar la versión amplia en caso de duda". "En todo caso „subraya el TSXG„, partimos de que aceptó el informe de tasación a los efectos de solicitar y recibir el préstamo hipotecario o para realizar alguna operación con una entidad bancaria".

La enorme diferencia de ambos valores "acredita, cuando menos, la dificultad de determinar el valor real del inmueble que puede, y en este caso ocurre, no coincidir con el que se paga", afirma el alto tribunal gallego. Que se firmara la compraventa con la Sareb no implica equiparar el precio con el valor y tampoco hablar de un supuesto semejante a una subasta. La sentencia incide en que el banco malo se creó para liquidar los activos problemáticos de las entidades bancarias en un plazo de 15 años "y actúa conforme a las reglas del mercado y con precios que fluctúan en atención a la oferta y la demanda y el coste de oportunidad", en referencia a la posibilidad de vender ya o asumir los costes que genera mantener las viviendas en cartera. "Por lo que „continúa el fallo„ el precio de la escritura no tiene por qué coincidir con el valor real del inmueble". La tasación de 2012 queda muy lejana para el TSXG, sin que, además, se explique la variación de valor. Podría ocurrir lo mismo con el informe de 2014, pero el tribunal concluye que no existe "prueba indubitada" que demuestre que esa segunda tasación esté sobrevalorada o que responda a otros criterios que no sean determinar el valor real de la propiedad.

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