Los propietarios de un piso, local comercial, garaje o trastero no pueden agenciarse de la fianza por el inmueble urbano que acaba de arrendar. En Galicia, la señal abonada por los inquilinos, con la que los dueños pueden cubrir eventuales desperfectos que se produzcan durante el periodo de alquiler, se debe depositar en el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS), una obligación establecida por ley desde los años 50 pero que todavía hoy muchos arrendadores desconocen o hacen caso omiso. En los últimos cinco años, el importe de las fianzas entregadas a la Xunta se disparó un 45% al pasar de los 102 millones registrados en 2016 a los más de 148 al cierre de 2020. En el año del COVID los depósitos de fianzas en el departamento autonómico rozaron los 13,5 millones de euros, con septiembre a la cabeza (casi dos millones) y los meses del estado de alarma, a la cola (abril fue el que registró el menor volumen, con poco más de 208.000 euros).

Detrás del repunte en el último lustro está el mayor conocimiento por parte de los propietarios, pero también la intensificación de las inspecciones. El temor a sanciones que pueden llegar hasta los 3.000 euros ha llevado en los últimos años a cada vez más arrendadores a depositar la señal en el IGVS, cantidades que se devuelven al inquilino una vez finalice el contrato si no hay daños en la vivienda o local arrendado.

Antiguamente eran las cámaras de la propiedad inmobiliaria las que ejercían esta labor, una competencia que en 1999 pasó a manos de la Xunta. Pero fue hace diez años cuando el Ejecutivo gallego dio un impulso a este modelo con una nueva regulación autonómica más detallada y que además supuso la entrada en escena de una campaña de difusión sobre la obligación legal de entregar las fianzas, y posteriormente, la intensificación de los controles, con multas para los propietarios infractores que van de los 300 a los 3.000 euros.

Impacto de la pandemia

El COVID pasó factura a todas las actividades económicas y el mercado inmobiliario también sufrió el embate de la crisis, tal y como reflejan los datos de los nuevos contratos de arrendamiento con fianzas entregadas en el departamento de Vivenda dependiente de la Xunta. En 2020 fueron un total de 30.801 las señales depositadas por arrendamientos urbanos, con un precio medio de entre 421 y 442 euros, según datos del Observatorio da Vivienda de Galicia. La pandemia impidió que muchos jóvenes que pensaban emanciparse o que quienes pensaban mudarse a un piso más amplio hiciesen la mudanza ante la incertidumbre desatada por la crisis sanitaria. En consecuencia, los nuevos contratos que fueron elevados al IGVS cayeron más de un 8% respecto a 2019 (entonces se habían entregado los depósitos de más de 33.700). La evolución en las ciudades fue peor que en el conjunto autonómico, ya que con un total de 16.739 señales entregadas a Vivenda por propietarios de las siete urbes, el 54,3% del total en la comunidad, la caída en el último año fue de casi un 14%, cinco puntos por encima de la media autonómica.

Los meses del estado de alarma fueron, lógicamente, los que experimentaron el mayor desplome ya que las medidas sanitarias redujeron al mínimo las actividades no esenciales. Abril, primer mes completo tras las restricciones impuestas por la pandemia, marcó mínimos históricos con tan solo 491 fianzas depositadas en el IGVS. Le siguen mayo con solo 1.067 y marzo con 1.806. A partir de junio, la situación empezó a mejorar con el ingreso de 2.715. Los máximos del año se alcanzaron en septiembre, con 4.272, octubre con 3.721 y julio con casi 3.500.

Ahora bien, fueron los cuatro meses en los que estuvo en vigor el estado de alarma los únicos del año COVID en los que cayeron los depósitos realizados en comparación con el año anterior: casi un 44% menos en marzo, un 80% en abril, un 59,5% en mayo y un 4,4% en junio. El resto del ejercicio siguió una tendencia al alza, con los meses de julio (13,8% más) y febrero (13,1%) a la cabeza.

En las ciudades, A Coruña y Vigo lideran las entregas hechas en Vivenda, con más de 5.000 y casi 4.700, respectivamente, a lo largo del año pasado. Le siguen de lejos Santiago (2.317), Ourense (1.656), Lugo (1.332), Pontevedra (983) y finalmente, Ferrol (705). La evolución en todas las urbes respeto al año pre-COVID ha sido a la baja, con las mayores caídas en Ferrol (15,7%), A Coruña (15,5%) y Ourense (15,1%). Con descenso superiores al 12% están Vigo (12,9%), Lugo (12,5%) y Ourense (12,1%). Cierra la lista Santiago con casi un 10% menos de fianzas depositadas en el último año.

La Xunta puede disponer del 70% de esos fondos para políticas de vivienda

Hace diez años, la Xunta aprobó un decreto para regular el depósito de fianzas de los alquileres en suelo urbano, con novedades tanto para adaptarse a la Lei de Vivenda de 2008 como para agilizar trámites burocráticos. Con este decreto, se faculta al Ejecutivo gallego para disponer de la bolsa de dinero que generan las fianzas, de donde puede detraer el 70% para financiar promociones de vivienda pública. Eso sí, al final lo tiene que devolver a los dueños de los inmuebles alquilados, pero sin interés alguno. Exactamente la misma cantidad que entregó al inicio del contrato y que si el inmueble arrendado no tiene desperfecto alguno ha de ser devuelto al inquilino. ¿Cuál es el importe de la fianza? Para los alquileres de viviendas de una duración de un año o más es el equivalente a una mensualidad. En caso de que el arrendamiento sea inferior a un año, la señal equivale a la parte proporcional de dos meses. Para inmuebles destinados a otros usos que no sea el residencial, la fianza es la equivalente a dos mensualidades. El plazo del que dispone el propietario para entregar el depósito en el IGVS es de un mes a partir de la fecha de la firma del contrato. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, Vivenda tiene un plazo de 20 días para hacer la devolución de la fianza.