Galicia liderará el incremento de la compra de viviendas este año y el ‘stock’ caerá a mínimos

El sector inmobiliario y el de la construcción han sido de los pocos que se han salvado de la debacle provocada por la pandemia. La construcción se anotó en 2020 el tercer año consecutivo en el que aumentaron los puestos de trabajo y la previsión es que para 2021 vuelva a crear empleo. Los pronósticos avanzan que la compraventa de viviendas en Galicia repuntará un 38,9% durante este ejercicio, la mayor subida a nivel nacional, mientras que las viviendas iniciadas se incrementarán otro 38%, cuarto mayor incremento de todas las comunidades. Por su parte, el stock de viviendas sin vender volverá a caer, se quedará por poco por encima de las 20.000 unidades y ya será un tercio menos que hace solo cinco años.

Las compraventas de inmuebles han recibido el impacto de la crisis sanitaria. A pesar de que ya se notaba una ralentización por la normativa hipotecaria desde el segundo semestre de 2019, el parón provocado por el confinamiento durante el estado de alarma acentuó esta situación, cuando durante tres meses no se cerraron apenas operaciones. Eso sí, si no se tienen en cuenta los meses del estado de alarma, “los ritmos de compraventas fueron especialmente buenos en el tercer y cuarto trimestre, con unos valores de operaciones similares a los de 2017”, asegura el informe.

El año pasado se vendieron en Galicia 14.907 viviendas, según el Instituto Nacional de Estadística, lo que supone un descenso de casi el 13% respecto al ejercicio anterior. La previsión para 2021 de Servihabitat es que el mercado inmobiliario gallego se recupere y cierre el ejercicio con algo más de 20.000 operaciones. Un 38,9% más que el año pasado. De cumplirse, este pronóstico, sería el mayor incremento a nivel nacional. Las ventas de vivienda nueva crecerán un 44% y las de segunda mano, un 38%.

Durante este año, la demanda de primera residencia a partir del segundo semestre y la de vivienda vacacional a partir del tercero “podría verse resentida si no se implementan las medidas de impulso de la economía esperadas, pues los ingresos de gran parte de la demanda de la comunidad son de nivel medio”, apunta el estudio, que matiza que “el ritmo de creación de empleo y las condiciones que impongan las entidades financieras influirán inevitablemente en la evolución de las transacciones, del mismo modo que lo hará la demanda para inversión en inmuebles que se mantiene activa debido al interés del inmobiliario como valor refugio que genera rentabilidades más elevadas que otros productos financieros”.

Durante 2021 se van a iniciar más viviendas en Galicia que el año pasado; se van a terminar más y se van a vender más. ¿Cómo influyen estas subidas en el stock de inmuebles sin vender que hay ahora en la comunidad? El stock de obra nueva en 2020 volvió reducirse un 2,7% hasta las 20.271 viviendas. Según el informe, la ralentización en las ventas respecto a los ritmos pre-COVID, sobre todo en los meses del estado de alarma por la dificultad de cerrar operaciones, ha provocado que algunas promociones se hayan terminado sin ejecutar la totalidad de las ventas.

De cara a este ejercicio, Servihabitat estima que el stock caiga en Galicia un 0,9% hasta casi por debajo de la cifra de las 20.000 (20.089). Sería un tercio menos que las 31.000 que había en 2016. Según cómo avance la situación económica, puede producirse una mayor ralentización de las ventas, apuntan en el estudio. Solo hay tres comunidades, además de Galicia, que reducirán su stock de inmuebles durante este ejercicio: País Vasco (-11%), Baleares (-9%) y Murcia (-0,1%). Con estos datos, el stock en Galicia está en 75 viviendas (78 en 2019) por cada 10.000 habitantes, lo que sitúa a la comunidad en la sexta posición con la ratio más baja. La que más tiene es La Rioja (290) y la que menos, País Vasco (12,7).

Los precios volverán a subir en 2021

El precio de la vivienda ha sido uno de los indicadores que menos se ha visto afectado por la pandemia, ya que, a diferencia de la crisis de 2008, la situación actual impacta sobre un sector y un mercado mucho más saneados. El coste de los inmuebles subió en Galicia una media del 2,2% en 2020 en comparación con el año anterior. Aunque es el menor incremento en los últimos tres ejercicios, encadena seis al alza. La tendencia para 2021 es la moderación “con incrementos suaves a medida que avance el año” para cerrar con una subida del 0,4%.

Cada vez viviendas más grandes

El informe destaca que el precio de la vivienda de más de 20 años con tamaños que no se ajustan a lo que ahora buscan los compradores ha descendido. El precio de los inmuebles de mayor tamaño, a poder ser con terraza, y sobre todo el de la vivienda unifamiliar, se estabilizó en el tercer trimestre e incluso subió en el cuarto. Esta es la tendencia esperada para 2021. Las viviendas de menos de 90 m2 han perdido cuota a favor de las de mayores dimensiones. Disponer de más espacio se ha convertido en una petición de los compradores en el nuevo escenario de la pandemia. Además, ahora, dan más importancia a las terrazas, jardines y balcones.

Las terminadas, a niveles pre-COVID

El COVID no ha tenido un gran impacto en la finalización y entrega de obra nueva en Galicia. En 2020 fueron 2.738, un 1,5% menos que el año anterior. La previsión es que el ritmo vuelva este año a los niveles pre-COVID, con un crecimiento de un 4,1 % respecto a 2020, lo que equivale a 2.850 viviendas terminadas. Es el cuarto menor porcentaje a nivel nacional tras La Rioja (-14%), Canarias (-13%) y Andalucía (-3,4%).

El mercado de segunda residencia se recupera

El mercado de segunda residencia en Galicia de perfil medio/medio-bajo se ha recuperado, apuntan desde Servihabitat. La demanda de vivienda vacacional se ha reactivado desde mayo, sobre todo en poblaciones en las que antes no existía una demanda elevada (menos de 5.000 habitantes). Esos compradores proceden “tanto de la propia comunidad como de otras limítrofes y de la Comunidad de Madrid”, y se ha centrado en viviendas seminuevas, con precio entre 50.000 y 90.000 euros, “localizadas en promociones pequeñas y ubicadas en la costa de Lugo, el sur de A Coruña y el norte de Pontevedra”. El ciclo de “auge moderado” de las viviendas iniciadas de los últimos años se ha visto interrumpido con la irrupción del COVID. Si en 2019, el número de viviendas iniciadas en Galicia se situaba en torno a las 2.700, en 2020 las promotoras bajaron el ritmo y redujeron la cifra un 16%, hasta las 2.250. Una acción, según el estudio, que protege el precio de la vivienda de obra nueva para el futuro, al acompasar la oferta a la demanda tras el COVID. Con la previsión actual, el último informe inmobiliario de Servihabitat estima que las viviendas iniciadas en la comunidad gallega se incrementen este año un 38%, con el inicio de unas 3.100. Es la cuarto mayor subida a nivel nacional, por detrás de Extremadura (110%); Castilla La Mancha (50%) y Aragón (43%). Según el análisis, el sector promotor mantendrá las viviendas que están en fase de construcción, y de las que un alto porcentaje se encuentran ya precomercializadas, “y se mostrará activo a la hora de empezar nuevos proyectos”.