La rentabilidad de los pisos turísticos engulle la ya escasa oferta de alquiler tradicional

En la actualidad, Galicia tiene en cartera casi tres veces más inmuebles para turistas que disponibles en el mercado tradicional de arrendamiento: más de 12.000 frente a apenas 4.700. Los alquileres turísticos en las ciudades llegan a proporcionar un rendimiento entre un 40% y un 60% superior al que a día de hoy se consigue con un arrendamiento de larga duración, según revela un informe de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), en el que analiza las áreas en el punto de mira de los inversionistas: A Coruña y Vigo, pero que, a su vez, tienen que diseñar planes de actuación para evitar que esas inversiones se vayan a los “competidores vecinos” de Oporto, con grandes atractivos fiscales.

La vivienda ha sido de siempre la elección de muchos particulares. Aunque el año pasado, el estallido del COVID paralizó esta tendencia, todo apunta a que el atractivo de obtener rentabilidad a través de los inmuebles residenciales recupere este año la senda prepandemia. En los últimos meses, la incertidumbre económica que deja la crisis sanitaria ha quitado de la cabeza de muchos la idea de comprar una vivienda y han optado por el alquiler. Pero el arrendamiento en las ciudades resulta una misión casi imposible por la cada vez más reducida oferta y, en consecuencia, unos precios que desde marzo del año pasado mantienen una tendencia al alza.

Por contra, el mercado emergente de las viviendas vacacionales, que en Galicia está regulado desde mayo de 2017, suma cada vez nuevos propietarios por la alta rentabilidad que reportan. Este rendimiento de los pisos turísticos, que en las ciudades oscila entre el 5,1% de Ferrol o el 5,8% de Ourense hasta el 7,3% de Vigo y el 7,6% de A Coruña, ha provocado un notable descenso en la oferta de inmuebles de alquiler tradicional en Santiago, A Coruña, Vigo y Lugo, por este orden, “lo que anticipa un contexto más problemático aún para la vivienda en arrendamiento y también un encarecimiento de los precios”, según advierten desde la patronal inmobiliaria.

Ciudades

La mayor brecha en la rentabilidad que oferten las dos modalidades de arrendamiento en las ciudades gallegas se da en A Coruña, Vigo y Ferrol, con unos beneficios entre un 52% y un 59% superiores en los inmuebles vacacionales. En el extremo opuesto están Santiago y Lugo, con un 38% y 40%, respectivamente.

El mapa inmobiliario las áreas urbanas de la comunidad coloca a Santiago y Vigo a la cabeza del rendimiento en alquiler tradicional —5,3% y 5,2%, respectivamente—, seguidas de A Coruña (5%), Lugo (4,5%) y Ourense (4%). A la cola, Ferrol (3,2%). Y en pisos turísticos, la rentabilidad se queda hasta un 60% por encima. En el área de Vigo estos inmuebles reportan el mayor beneficio (8%). En A Coruña y Santiago están casi a la par: 7,6% y 7,3%, respectivamente. En Lugo es del 6,2% frente al 5,8% de Ourense y, finalmente, Ferrol, con un 5,1%, según detalla el informe de Fegein.

Desde la patronal gallega, su presidente Benito Iglesias, advierte de que ante el cada vez más reducido mercado del alquiler, con más incidencia en A Coruña, Vigo y Santiago, en la actualidad esta escasez empieza a notarse también en el resto de ciudades. “L a movilidad laboral, la vivienda turística, la pérdida de poder adquisitivo por parte de las familias en la comunidad con la renta per cápita y las pensiones más bajas de todo el Estado, junto con una financiación que requiere un esfuerzo mayor por parte del comprador de un 35% del importe de la vivienda han derivado a cada vez más porcentaje de personas hacia el mercado del alquiler o lo seguirá haciendo”, augura Iglesias.

Los inversionistas se centran en el área de A Coruña y Vigo. La primera destaca por su industria textil y auxiliar pujante que dinamiza gran parte de la economía local. Y la de Vigo, por su industria multisectorial y crecimiento demográfico al alza. Pero estos dos ejes, avisan empresarios inmobiliarios, tienen enfrente a Oporto, que atrae a fondos de inversión, socimis e inversionistas privados por su alta rentabilidad, condiciones fiscales y seguridad jurídica. “Si no ofrecemos lo mismo que nuestros competidores vecinos, la deslocalización irá a más y, sobre todo, si la desconfianza e incertidumbre política y legislativa sigue al alza como hasta ahora”, concluye el presidente de Fegein.

La Galicia de las dos velocidades

La evolución del sistema urbano de Galicia ha derivado en un marco administrativo-territorial que se refleja en dos indicadores básicos de seguimiento de la realidad urbana: la población y el parque de viviendas. Estos factores dibujan una comunidad de dos velocidades entre lo urbano y lo rural, pero que a su vez marca un desequilibrio territorial entre sus áreas urbanas.

Por un lado están los ejes de A Coruña y Pontevedra-Vigo que aglutinan la mayoría de la viabilidad económica, social y demográfica de Galicia y más del 70% de las operaciones de compraventa y arrendamiento de vivienda, según destacan desde la patronal inmobiliaria. En A Coruña, como principales dinamizadores destacan la ciudad coruñesa, Oleiros, Arteixo, Culleredo, Cambre, Sada, Betanzos, Bergondo, Carral y Abegondo. Y en Pontevedra-Vigo, son Vigo, Pontevedra, Redondela, Cangas, Marín, O Porriño, Moaña, Nigrán, Poio, Mos, Gondomar, Baiona, Soutomaior y Vilaboa.

Por otra parte, están las áreas de Ourense y Ferrol. “Presentan una gran debilidad demográfica y económica que les hace perder el tren de un futuro competitivo y atractivo inversionista por la falta de compromiso y planificación económica y que las lleva a un desequilibrio territorial que se hace crónico y casi irreversible al no ser capaces de retener y atraer población”, advierte Benito Iglesias. Esto las convierte en las zonas con más viviendas vacías, no solo de Galicia sino de España. “Es un serio aviso con un pronóstico de debilidad con una proyección negativa a medio y largo plazo”, concluye el presidente de la patronal.