Las gangas de pisos de segunda mano y las viviendas que necesiten una buena reforma obligarán a los nuevos propietarios a rascarse más el bolsillo a la hora de rendir cuentas con el fisco a partir del próximo año. La reforma cocinada por Hacienda a través de la Ley Antifraude, pendiente del trámite en el Senado y de ser ratificada en las Cortes, fija un cambio radical en la forma del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el tributo autonómico que pagan los contribuyentes que compran una vivienda usada. Con esta modificación, el nuevo propietario no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: el coeficiente de referencia que fije la Dirección General del Catastro.

Este índice —todavía por determinar— se calculará a partir de precios de transacciones de inmuebles, con lo que la Administración autonómica ya no tendrá que visitar el piso recién adquirido para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto y, por tanto, no se tendrá en cuenta el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no. ¿Las consecuencias? En Galicia, al menos una de cada cuatro compras de viviendas de segunda mano tendrá que afrontar una mayor carga tributaria, según estimaciones de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein).

Las transacciones que más se verán “penalizadas serán las que afectan a viviendas que necesitan una obra importante (reforma de la cocina y/o baño, cambio de ventanas o del sistema de calefacción), así como las de procedencia bancaria, del Sareb o de fondos de inversión y las operaciones ganga a las que muchos propietarios se ven obligados por el actual contexto de crisis.

En la actualidad, el mercado residencial en la comunidad cuenta con más de 44.000 viviendas usadas disponibles en el circuito de comercialización en venta —16.500 en la provincia de A Coruña, 5.800 en la de Lugo, 7.500 en la de Ourense y 14.600 en la de Pontevedra—. Pero de ellas, más de 7.000 (el 15% del total —2.500 en A Coruña. 1.250 en Lugo, 1.500 en Ourense y 1.800 en Pontevedra) necesitan una reforma de más del 25%, según advierte la patronal inmobiliaria.

“La mayoría de los inmuebles de segunda mano en Galicia superan los 25 años, por lo que su venta se traducirá en un mayor desembolso ya que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales estará marcado por el valor de mercado, no por el precio por el que se escriture”, cuestiona Benito Iglesias, presidente de Fegein.

La nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

La patronal gallega cuestiona el método de cálculo elegido por Hacienda para determinar el importe a pagar por estas transacciones, un valor de mercado que no solo afectará al ITP, sino también al Impuesto de Sucesiones y Donaciones. “Se quiere cargar fiscalmente la propiedad con el valor de mercado, pero si se fija según el valor de mercado se deben tener en cuenta todas las variables, como es el estado en el que se encuentra el inmueble aplicando un coeficiente de disminución”, apunta Iglesias tras cuestionar que “no se tenga en cuenta el arco completo de variables y se mire solo hacia la recaudación”.

Esta reforma fiscal, a la que la comisión de Hacienda del Congreso dio luz verde hace más de dos semanas y que conllevará una subida generalizada de los impuestos en materia de vivienda, no solo encarecerá las transacciones de viviendas usadas que requieran de obras importantes, sino también aquellas con una rebaja sustancial en el precio por la necesidad del propietario de deshacerse del inmueble en una situación de crisis como la actual por necesitar liquidez y desentenderse de los gastos que le acarrea su mantenimiento.

En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con el nuevo valor de referencia deberá demostrar su desacierto. Es decir, la carga de la prueba recaerá en el propietario, que deberá demostrar que ese coeficiente aplicado en una venta, herencia o donación no se corresponde con el que realmente tiene.

Junto con los cambios en la valoración de inmuebles, Hacienda también se propone eliminar las bonificaciones fiscales para las herencias en vida, cuando se produce una venta de un legado con el donante en vida, una fórmula cada vez más utilizada en Galicia desde que el Tribunal Supremo eximió del pago del IRFF los pactos sucesorios, así como también recoge la eliminación de la reducción del 60% del alquiler en el IRPF si no se declaró en la autoliquidación.

El sector carga contra el “despropósito” del hachazo fiscal a las herencias en vida

Hacienda se propone eliminar las ventajas fiscales en Galicia sobre las herencias en vida. De apenas tener que rendir cuentas con el fisco cuando el heredero vende alguno de los bienes legados antes de la muerte del donante, con la reforma fiscal la factura tributaria se multiplicará por cinco ya que la Agencia Tributaria imputará grandes beneficios a los sucesores puesto que los precios de compra antiguos se quedan muy por debajo de los actuales.

Para la patronal inmobiliaria, la eliminación de los beneficios fiscales de los que disfrutan los contribuyentes gallegos con las herencias en vida ha sido introducida con “nocturnidad” en la Ley Antifraude. “Es un despropósito injustificable, por lo que respaldo y apoyo todas las medidas emprendidas por la Xunta en la defensa de este derecho ya adquirido y consolidado en nuestra comunidad”, apunta el presidente de Fegein. En los últimos cuatro años, más de 160.000 herederos en Galicia se beneficiaron de las exenciones en el IRPF decretadas por el Tribunal Supremo en 2016 tras recibir un legado en vida del donante, la práctica totalidad son de padres a hijos.

La Xunta prepara ya la batalla judicial para defender los derechos de los gallegos ante los pactos sucesorios. La patronal confía en que un recurso “armado y sólido” tumbe la reforma de Hacienda.