La irrefrenable subida de los precios no es una traba para quienes quieren hacerse con una vivienda en propiedad. Muchos habían aplazado sus planes de compra tras el estallido de la pandemia por la incertidumbre que generó la crisis, pero en los últimos meses han repuntado las operaciones de venta pese a que la desorbitada inflación y los tipos de interés en máximos han forzado una nueva subida de tarifas. Un alza que ya se venía arrastrado por la cada vez más reducida oferta, la falta de obra nueva y la limitada cartera de pisos de segunda mano. Bien al contado o con la firma de una hipoteca, las compras de viviendas en Galicia movilizaron en el primer semestre del año casi 2.500 millones de euros —más de 400 millones de media cada mes—, prácticamente el doble que el volumen registrado en el mismo periodo de 2021. Entonces, el mercado residencial captó 1.395 millones por la adquisición de pisos y casas, según datos de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein).
De las cuatro provincias gallegas, A Coruña es la que registra el mayor importe de las transacciones más elevadas. En los primeros seis meses del año, los nuevos propietarios de viviendas se dejaron casi 748 millones de euros frente a los 610 de un año atrás, lo que supone un repunte del 22%. En el segundo puesto del ranking autonómico, se colocan las operaciones en el mercado residencial de la provincia de Pontevedra, con ventas por un importe que roza los 613 millones, un 18,5% más que los 518 del primer semestre del ejercicio pasado. Lejos de estas cifras están las inversiones realizadas en Lugo, 155,14 millones y Ourense, 114,7. Lugo es la excepción en el mapa inmobiliario gallego, ya que es la única provincia en la que disminuyó este año el volumen de las operaciones, en concreto un 5,6%. Las ventas en Ourense elevaron el importe de las transacciones un 12%.
En el mapa inmobiliario de la comunidad destacan las operaciones realizadas en las ciudades de A Coruña y Vigo. En el caso concreto de la ciudad coruñesa en los primeros nueve meses del año, se formalizaron 2.146 ventas de viviendas —674 en el primer trimestre, 777 en el segundo y 695 en el tercero—, según un informe recién elaborado por la patronal inmobiliaria gallega. Estas operaciones se tradujeron en un desembolso de 653,8 millones, lo que supone una media de 72 millones cada mes y representan casi el 20% de la inversión total en el conjunto de la comunidad. En cifras similares se ha movido este año el mercado residencial en Vigo, con 2.217 pisos y casas comprados entre enero y septiembre por un importe que alcanza los 700,5 millones —casi 78 al mes—.
La firma de nuevas operaciones no se estancará en la recta final de año. Desde la patronal inmobiliaria, su presidente Benito Iglesias, apunta que la apuesta de muchos pequeños y medianos inversores en la compra de vivienda usada para destinarla al alquiler de viviendas vacacionales principalmente por seguridad jurídica y rentabilidad, así como la adquisición de vivienda usada para viviendas habituales ante una escalada del Euribor que para el próximo año se prevé por encima del 3%, está dinamizando la compraventa de viviendas en este último trimestre.
El sector inmobiliario apunta que la subida de los tipos hipotecarios, el deterioro de las perspectivas económicas y una alta inflación que erosiona el poder adquisitivo de los hogares gallegos tendrá menos impacto en el mercado de la adquisición de vivienda en A Coruña y Vigo, tanto nueva como usada, en el primer semestre del 2023, “debido a una presión de la demanda firme y constante”.
La patronal gallega augura que habrá una ralentización de los precios, pero para casos puntuales derivados de la necesidad de liquidez, ya que en términos generales seguirán incrementándose moderadamente.
Pero el contexto del mercado de la vivienda no es el mismo para los 313 concellos. El grueso de transacciones inmobiliarias se concentra en las siete grandes ciudades y sus áreas de influencia. Y del conjunto de las 7 principales ciudades de Galicia, A Coruña y Vigo con sus respectivas áreas metropolitanas aglutinan más del 50% del total de operaciones de compraventa de viviendas, tanto nuevas como usadas. “Es difícil prever el comportamiento del mercado de la vivienda para el primer semestre del próximo año por la elevada incertidumbre y debilidad económica que se presume en buena parte del 2023 por lo que habrá que esperar a contrastar con datos el comportamiento económico en general de todo el país y ver cómo evolucionan los distintos indicadores económicos”, detalla el presidente de Fegein.
Los precios seguirán al alza
“¿Qué hago? ¿Compro ya o espero unos meses?”. Son las preguntas que se hacen quienes tienen en mente la compra de una vivienda. El departamento de análisis de Bankinter augura un descenso de las transacciones y unos precios a la baja. Pero todavía no. Eso será de cara a 2023 y, en especial, 2024.
Este año, tocará seguir tirando de ahorros o de hipoteca, ya que los precios todavía subirán, alrededor¡ de un 5%. Para los dos próximos años, prevén caídas acumuladas de, precisamente, ese 5%. Los principales detonantes de este ajuste están en el encarecimiento del crédito hipotecario y en el menor ahorro de los hogares, fruto de la subida de precios.
Ante esta situación, Bankinter señala que la actividad inmobiliaria descenderá un 18% en 2 años, hasta estabilizarse a futuro en unas 500.000 transacciones al año en el conjunto del país. La entidad financiera incide en que la guerra en Ucrania será un factor desestabilizador con el que el mercado deberá convivir durante años, con consecuencias “enormes” como la regionalización, la disponibilidad de materias primas y otros retos geoestratégicos. “Con todo eso en juego, la probabilidad de que este asunto se cierre a corto plazo y deje de presionar a la inflación es reducida”, considera.
