Administración, promotores y cooperativas, unidos por la vivienda

Alquileres desorbitados, desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, falta de suelo, necesidad de vivienda pública, auge de pisos turísticos... Son muchos los problemas que atraviesa el sector de la vivienda en Galicia. La Administración y los sectores implicados trabajan conjuntamente para poner en marcha medidas que puedan revertir la situación. Sobre ello conversaron, en una mesa organizada por LA OPINIÓN y El Correo Gallego, Heriberto García, director xeral del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS) de la Xunta de Galicia, Juan José Yáñez, secretario general de la de la Federación de Promotores de Edificación y Suelo de Galicia (Feproga) y Luciano Ron, gerente de la cooperativa de A Louzada. Los tres coinciden en que la situación es complicada, pero confían en que pueda mejorar con la puesta en marcha de medidas en la comunidad gallega. Porque, destacan, Galicia es un ejemplo en materia de colaboración entre el sector y la Administración.

Situación actual de la vivienda en Galicia

Heriberto García (Xunta). Realmente hay una dificultad clara de acceso y además en este momento está en el propio debate político con la reciente aprobación de la ley de vivienda a nivel estatal. Venimos prácticamente de casi quince años de una crisis financiera que afectó de una forma muy importante al sector inmobiliario, lo que hizo que llevemos prácticamente quince años con unos niveles de producción de vivienda ínfimos. Se empieza a recuperar un poco ahora, pero con dificultades nuevas que vienen surgiendo y eso hace que no haya vivienda nueva de reemplazo para las nuevas generaciones. Si a eso le añadimos una serie de medidas que afectan a la puesta en el mercado de la vivienda usada, fundamentalmente destinada a vivienda en alquiler, modificaciones permanentes de la ley de arrendamientos urbanos o situaciones de dificultad de recuperación de vivienda. Eso genera una inseguridad en el mercado de la vivienda que afecta también a que se limite la demanda.

Juan José Yáñez (Feproga). Hay una escasísima oferta de vivienda nueva como consecuencia de tantos años de estar con una infraproducción notoria. Entonces creo que en el desarrollo del sector de las viviendas, el exceso de producción ha hecho que la oferta de vivienda nueva sea nueva completamente, sea objeto de una rehabilitación integral, una renovación. La demanda sigue siendo muy fuerte, lógicamente, es un bien de primera necesidad. Siempre hay un déficit de oferta que se va incrementando, que a la gente no le queda más remedio que ir a la vivienda de segunda mano, que en muchos casos es de una calidad que no cumple ninguno de los estándares actuales, que esa es otra de las deficiencias de la nueva ley de vivienda. La diferencia entre la vivienda nueva y la vivienda usada es palmaria. Desde el 2007, en Galicia se publicó un código técnico de edificación con unas normas de habitabilidad que es incomparable y sin embargo sigue habiendo muy poca oferta. Y generar nuevo suelo es muy difícil, se tardan muchos años y en la rehabilitación integral sucede lo mismo.

Luciano Ron (Cooperativa A Louzada). Desde el año 2008 hasta la actualidad parece como si la vivienda tuviese una maldición. Por diversos motivos cada vez que se quiere dar algún paso siempre hay obstáculos que vienen a lastrar esas medidas que la Administración pone en marcha. Hay algunos que vienen a lastrar esa necesidad de cubrir la vivienda que no es solamente un derecho, también es una necesidad. En estos momentos lo que observamos es que hay mucha demanda de vivienda nueva, se construye muy poca y hay un parque de vivienda muy antiguo. En ese aspecto se han tomado algunas decisiones, pero hay que tomar algunas más y con mayor intensidad en el aspecto de la rehabilitación.

Colaboración entre lo público y lo privado

Heriberto García. Las planificaciones en materia de vivienda no pueden ser aisladas. Desde la Administración somos absolutamente conscientes de que es imposible solucionar el problema de la vivienda si no se cuenta con los operadores privados y con las cooperativas. Y por lo tanto, gran parte de los esfuerzos, más allá de incrementar el parque de viviendas, tiene que venir por el apoyo a esa famosa colaboración público-privada, que está en boca de todos, pero que no acaba de clarificarse. Tenemos que contar desde el primer momento con el sector para la planificación y las estrategias en materia de vivienda. Siempre intentamos hacer unas políticas participativas, pero de una forma más intensa desde el año 2020 en donde aprobamos un pacto de vivienda de Galicia para el período 21-25. Se establecen fundamentalmente dos líneas de actuación, facilitar el acceso a la vivienda y la rehabilitación. En el acceso a la vivienda la Administración debe ser el impulsor y promotor. Aprobamos este año una estrategia de vivienda pública donde lo que pretendemos es llegar a finales del año 2025 con un parque de aproximadamente 5.600 viviendas de titularidad pública. La Administración pública mantiene la titularidad de la vivienda. Pero al mismo tiempo también pretendemos facilitar la participación en la dotación de vivienda, de promotores y cooperadores. En ese sentido, hacerlo de una doble forma, poniendo suelo de titularidad pública a disposición de ellos en las condiciones más ventajosas posibles y por otra parte también articulando una serie de líneas de ayudas para promotores o cooperativas que facilite la promoción de vivienda protegida. En ese sentido, sacamos ya este año una primera convocatoria, pero la vamos a ampliar el próximo año. Y al mismo tiempo también facilitar la puesta en el mercado de vivienda en alquiler por parte de particulares, dándole una tranquilidad a los propietarios.

Juan José Yáñez. A diferencia de otras comunidades autónomas, en Galicia podemos alabar esta política de una manera consensuada. Creo que esa es la medida. Yo siempre le tengo miedo a las políticas valientes. Vamos a intentar ver primero políticas coherentes, concertadas y acordadas. Probablemente entre las cooperativas, los promotores y los constructores, tengamos mucho que informarle a la Administración. Quizás la primera cuestión es esta idea de convocar con regularidad el observatorio y hablar de estas medidas. Luego, evidentemente, la Administración toma las medidas que considera. Pero en España uno de los problemas graves que tenemos es que hay tres administraciones, estatal, autonómica y local. Ninguna de ellas tiene que renunciar a sus propias competencias, pero sí deberían de ponerse de acuerdo. Las medidas de la ley de vivienda van en la dirección completamente contraria al que pretendía y el resultado lo estamos viendo. Las asociaciones estamos para aportar ideas a la administración y entre todos, yo creo que se puede llegar a acuerdos. Bienvenido sea el pacto y las medidas que se están aprobando desde la Xunta creo que en parte pueden corregir algunos excesos de la legislación estatal.

Luciano Ron. Las administraciones, especialmente la Xunta, se han dado cuenta del problema todavía en una fase en la que se pueden poner bastantes remedios. Vieron que el problema de la vivienda cogía unas dimensiones que había que hacer algo, incluso desde el punto de vista innovador. Se han puesto manos a la obra. Hay instrumentos como el Observatorio de Vivienda en el que ponemos de manifiesto opiniones, estudios de lo que vamos observando y tenemos una buena recepción por parte de todos los integrantes. Hay una buena conexión también con la Xunta en ese sentido y una de las medidas que ha tomado ahora, que además creo que es importantísima y fundamental y para las cooperativas es vida, que es la cesión de uso para el alquiler. Tenemos que pensar que aunque haya una política de vivienda de protección, hasta ahora siempre estuvo dirigida a la adquisición por parte de los particulares, a la venta de la vivienda. Pero hay grandes camadas sociales que no podían llegar a eso. ¿Por qué? Porque evidentemente se necesita un crédito hipotecario.

Zonas tensionadas

Heriberto García. Hay un debate público y es cierto que es una medida que figura en la ley estatal. Pero la Xunta de Galicia dijo desde el primer momento que no iba a declarar zonas tensionadas y no hubo un cambio de opinión, como parecen querer decir Ayuntamientos como el de A Coruña. La ley de la vivienda no deja claro quién es el órgano competente para declarar esas zonas tensionadas. La competencia en materia de vivienda lo tienen los ayuntamientos y lo tiene la Xunta de Galicia, que nunca va a declarar una zona tensionada. Otra cosa es que un ayuntamiento pueda declararlo. Lo que hizo el Ayuntamiento de A Coruña es en un folio dirigirse a la Xunta diciendo que declare zona tensionada las partes de ciudad que considera oportunas. Eso no tiene visos de ir a ningún lado. Si considera que es oportuno declarar zona tensionada, lo que debería de hacer es elaborar los análisis y estudios previos que figuran en la ley, que sea una decisión razonada. Y si puede, que sea consensuada con el sector que al final va a ser quien va a tener que aplicarlo. Después de A Coruña se anotaron verbalmente otros ayuntamientos como Santiago y ahora parece que Pontevedra. Lo que estamos haciendo es aclarar la ley a nivel estatal, no estamos diciendo que la Xunta vaya a declarar de oficio zonas tensionadas. Pedimos a mayores es que haya una reflexión. Además, las medidas no son solamente las de contención de precio, tiene que haber unas medidas de rectificación de tendencias.

Juan José Yáñez. Nosotros ya nos hemos manifestado varias veces y suponemos que hay un gran riesgo. Lo que no puede ser es que los ayuntamientos quieran declarar zona tensionadas y no haya un paquete de medidas para revertir la situación. En cuanto al fondo, creemos que, lo hemos manifestado por activa y por pasiva y consta en el Congreso de los Diputados, estas medidas son gravemente perjudiciales. ¿Qué implica para la ciudadanía? ¿Va a abaratar el precio del alquiler? No. Se ha reducido ya la oferta y se ha encarecido. Entonces, creemos que ese no es el camino. Y además está íntimamente relacionado con el auge de la vivienda turística.

Luciano Ron. Tengo la creencia de que lo de las zonas tensionadas ha sido una castaña caliente, que la han pasado a las comunidades autónomas. Nace de la ley de vivienda, en la que no se han tenido en cuenta para nada los informes consultivos que había que hacer. Lo que se ha hecho es deprisa, corriendo de forma poco reflexiva, y aún por encima se lo pasan a las comunidades autónomas. Ahí tenéis esa castaña caliente y ahora cada uno que la coma como pueda. Los problemas se producen ahora. ¿Y cómo ahora las comunidades autónomas solventan eso? Vamos a ver en qué quedan todos los recursos que han presentado.

Pisos turísticos

Heriberto García. Esta nueva modalidad de ocupación de viviendas no puede colisionar con el uso principal de vivienda, que es el residencial. Tiene que estar de alguna forma permitido, pero controlado y regulado, para que su dimensión no afecte de una forma clara al mercado de alquiler. Y eso depende de cada ayuntamiento, la forma, el control de dónde se pueden y deben ubicar esos pisos turísticos. No puede distorsionar el mercado, y menos en un momento como este, donde hay una escasez de oferta. La competencia está en este momento en la órbita municipal, y son los ayuntamientos quienes deben de hacer una reflexión sobre qué actividad debe tener.

Juan José Yáñez. En los últimos meses ha habido un incremento en la ciudad de A Coruña y en otras ciudades gallegas de vivienda para uso turístico. ¿Por qué? ¿No tendrá nada que ver la huida del campo de aplicación de la ley por el derecho a la vivienda? Si encima ya la mera publicación de la ley por el derecho a la vivienda publicó esa huida para escapar de su ámbito de aplicación, si encima lo declaras zona tensionada, aún va a ser peor. La problemática de vivienda y uso turístico sí que plantea muchas cuestiones.

Luciano Ron. La Administración autonómica, que tiene competencias en esa materia, tendrá que legislar en mayor profundidad porque tiene muchas aristas. Puede suponer en algunos casos una competencia desleal con los hoteles y hostales y también está en muchos casos suponiendo desarraigo de la población. Son fuente de conflictos, de problemas, de ruidos, de vandalismo. Sin olvidarnos también del tema fiscal.