La subida de la vivienda obliga ya a dar 40.000 euros de entrada en Galicia

El Banco Central Europeo (BCE) pone la lupa a los criterios de concesión y los precios de las hipotecas. Todas la entidades en territorio comunitario que están bajo su tutela pasarán a lo largo de este año por una revisión a fondo de su cartera de crédito para la compra de viviendas y suelo. No hay fecha todavía de cuándo lo hará, pero en el sector se nota ya cierta marejada. ¿Existe una guerra comercial aprovechando el bum del mercado que amenaza la estabilidad de las entidades? ¿Y un riesgo real de otra burbuja como la que provocó la gran recesión de 2008? Los expertos lo descartan porque, entre otras razones, el nivel de endeudamiento es infinitamente menor. Pero las opiniones sobre el trasfondo del mercado hipotecario en concreto varían.

Durante la presentación de los resultados de Bankinter en 2025 la pasada semana, su consejera delegada achacó expresamente al comportamiento «irracional» del mercado su distanciamiento con este tipo de productos. «No hablo de los precios públicos, sino de las ofertas que reciben algunos clientes para hipotecas fijas a 30 años que están muy por debajo del tipo swap [el derivado financiero con el que se cubre el riesgo], inferiores hasta en 100 puntos básicos. Incluso por debajo del tipo al que se financia el Estado no a ese plazo, sino a diez años. Eso no es lógico», aseguró Gloria Ortiz. Preguntado por lo mismo en su comparecencia el miércoles para desgranar las cuentas anuales de Abanca, su presidente, Juan Carlos Escotet, defendió también su estrategia: «No entramos a precios temerarios y seguiremos haciéndolo sin dejar de ser competitivos».

74,3%

Las hipotecas formalizadas ahora mismo en Galicia no parecen asomarse al precipicio. De media, cubren solo el 74,3% del valor del inmueble, según el balance que acaba de actualizar el Colexio Notarial de Galicia con los datos de noviembre. En todo el país llegó al 72,4%. A falta de un único mes para tener la radiografía completa del ejercicio, el porcentaje se mantiene muy estable. Tiende a bajar incluso. En noviembre de 2024 se situó en el 74,7%. Lo que sí no para de subir es el precio de las viviendas, obligando a dar una mayor entrada para pagar lo que el crédito no cubre. Son ya alrededor de 40.000 euros, unos 2.500 euros más que un año antes, sin contar el resto de gastos relacionados, principales los fiscales.

El porcentaje va por barrios. En País Vasco se financia cerca del 67%; el 67%,2% en Baleares; y el 67,9% en Cantabria. Al otro extremo figuran Extremadura (83,3%); Castilla-La Mancha (79%); y Murcia (77,5%).

Evolución del mercado

Las compraventas en el penúltimo mes de 2025 menguaron el 6,4%, hasta las 2.339, en comparación con noviembre de 2024. La caída en el conjunto del país fue del 2,4% (61.217). Pese al freno, el acumulado ahonda en los incrementos que se vienen registrando desde la etapa prepandemia: 27.849 operaciones en la comunidad, un 8,4% más que entre enero y noviembre del ejercicio anterior. El coste va por el mismo camino. El metro cuadrado rondó los 1.238 euros en las transacciones efectuadas tras un alza anual del 7%. Entre los pisos, el precio ascendió a 1.650 euros por metro cuadrado y 759 euros en viviendas unifamiliares. En comparación con 2015, hoy la vivienda en Galicia es un 44% más cara.

Menos ventas, pero más hipotecas. Fueron 1.145 en noviembre, lo que supone una subida del 5,3%. La cuantía media se dispara cerca del 22% y alcanza los 141.596 euros. Algo más de la mitad de las adquisiciones se hicieron a pulmón, sin recurrir a financiación bancaria. Con hipoteca se abonaron el 49% (52,5% en el caso nacional).

Tendencia

El informe de los Registradores hasta el tercer trimestre también mostraba esa misma tendencia del mercado. «En el actual ciclo inmobiliario, en términos interanuales se ha pasado del mínimo de 2014 con 1.048 euros el metro cuadrado, hasta los 1.635, que supone el nivel máximo desde el segundo trimestre de 2009», explican, marcando distancias con los años de la burbuja, cuando se llegaron a alcanzar los 1.915 euros por metro cuadrado. Detrás de la presión alcista está el incremento del precio de la vivienda, «que previsiblemente se mantendrá a lo largo de los próximos trimestres».

La hipoteca media rozó los 127.500 euros entre julio y septiembre en Galicia, máximo histórico. El interés fijado bajó del 3,08% del segundo trimestre al 2,91%. La cuota mensual cruza el umbral de los 600 euros y el plazo de amortización se mantuvo en 24 años y medio.

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