Un turismo en auge que mete más presión al acceso a la vivienda

El turismo ha dejado de ser una actividad complementaria en el Noroeste para convertirse en una pieza estructural de la economía de Galicia, Asturias y Castilla y León. Su aportación al PIB crece año a año y supera ya el 10%. La evolución de los viajeros y de las pernoctaciones va en línea ascendente y en las tres comunidades todavía hay margen de desarrollo, puesto que comparten un modelo menos masificado que el litoral mediterráneo o los archipiélagos. Este despegue de los últimos años ha llevado a la proliferación de los pisos de uso turístico debido a la mayor rentabilidad que producen frente al alquiler tradicional, lo que ha actuado como un factor más en la tensión del mercado inmobiliario, con una cada vez mayor dificultad para acceder a la vivienda por falta de inmuebles, tanto para alquiler como para comprar, y el alto precio que alcanzan. No obstante, esta tendencia, que sí se reproduce en Galicia y Asturias, en Castilla y León pasa inadvertida, al menos de momento.

Pese al empuje del sector turístico en estas tres comunidades, lo cierto es que siguen muy lejos de los principales polos de atracción en España, de ahí que haya espacio y oferta para crecer. Al frente del ranking se sitúa Canarias, que absorbe el 20% de toda la actividad turística en establecimientos colectivos (hoteles, albergues, campings, casas rurales y pensiones). Le siguen Cataluña (el 17,5%) y Andalucía (15,2%). A mucha distancia (séptimo puesto) aparecen empatadas Galicia y Castilla y León, ambas con una demanda atendida del 2,6% sobre el total. Y más abajo figura Asturias, con el 1,3%. Entre las tres suman solo el 6,5%.

Galicia cerró 2025 con 7,3 millones de viajeros alojados en establecimientos colectivos y 13,6 millones de pernoctaciones, máximos de la serie histórica. La demanda creció un 2,5% en viajeros y un 2,1% en noches respecto a 2024, con una estancia media de 1,86 noches.

A la par que la evolución del sector en Galicia también ha ido la proliferación de las viviendas de uso turístico (VUT), hasta tal punto que las plazas de esta modalidad ya representan casi el 50% de todo el alojamiento disponible. Hay 28.000 pisos de este tipo que ofertan 151.800 plazas.

Regulación de las VUT

La Xunta no ve problema en este tipo de negocio ni tampoco encuentra motivos para restringir su incremento. Así que son los ayuntamientos de las principales ciudades (Vigo, Pontevedra, Santiago y A Coruña, todas en manos del PSOE o del BNG) los que se han propuesto ponerle freno para intentar contener el trasvase del alquiler tradicional al turístico e intentar dar un poco de cordura en el acceso a la vivienda.

La medida del Gobierno central de crear un registro único ha tenido poco efecto en la comunidad gallega, porque solo restringe, en caso de incumplirse la normativa estatal, la opción de comercializarse a través de las grandes plataformas. Pero todas estas viviendas siguen activas en el registro autonómico.

En Asturias, el récord de viajeros y pernoctaciones se alcanzó en 2024, pero el pasado año se contabilizaron 2,75 millones de turistas que durmieron en la región 3,8 millones de veces. Fue un descenso del 2,6% con respecto al ejercicio anterior, pero aun así, la evolución mantiene una línea positiva, pues en los años 2023, 2024 y 2025 se han registrado más viajeros que antes de la pandemia.

Las viviendas turísticas en Asturias también se han apuntado a la dinámica española, pero se están encontrando con más dificultades. Tanto por parte del Gobierno como de la patronal hotelera bajo la premisa de que la región necesita un crecimiento turístico «ordenado, equilibrado y sostenible».

De los casi 12.000 alojamientos con que cuenta el Principado, casi 6.000 lo conforman los pisos de uso turístico, que tienen en el mercado 44.500 plazas frente a las 137.500 que oferta todo el sector.

Para ponerle un poco de coto a esta modalidad, el Gobierno ha aprobado un decreto que eleva —dentro de sus competencias— las restricciones sobre los pisos turísticos, como la prohibición de instalar cajetines en el exterior para la entrega de llaves o la obligación de instalar medidores de ruido para garantizar la convivencia con los vecinos y contar con una recepción presencial o telemática en las 24 horas siguientes a la llegada de los viajeros. Se quiere reforzar el marco normativo para evitar que el uso turístico de viviendas agrave la presión sobre el mercado residencial en determinadas áreas.

La Asociación de Alojamientos de Corta Estancia de Asturias (Casocia) lo ha recurrido, pidiendo además su suspensión como medida cautelar para «evitar el grave perjuicio que esta norma puede causar a miles de propietarios, a la oferta turística y a la economía regional».

Otra visión

En Castilla y León, el turismo se ve con otra perspectiva. En 2025 ha registrado 14,4 millones de pernoctaciones y 9 millones de viajeros, pero es la comunidad autónoma más grande en superficie de España, con 94.000 kilómetros cuadrados. El turismo rural es su gran fortaleza, único segmento donde se sitúa en posiciones nacionales de liderazgo, con cerca de 900.000 visitantes en 2025, por encima incluso de Baleares.

Las VUT, en este caso, apenas destacan. Son poco más de 5.500 con 36.000 plazas, menos que Asturias y a una distancia sideral de Galicia.

Están apareciendo con fuerza, aunque, de momento, parecen estar reportando más beneficios que perjuicios, al contrario de lo que ocurre en otros puntos del país. Son competencia, por supuesto, al hotel y a otro tipo de alojamientos, pero parece haber de momento una convivencia que, de hecho, no ha necesitado una mayor regulación específica que la derivada de la persecución de los ilegales.

Y esto es por algunas razones. Por ejemplo, muchas de las viviendas turísticas se ubican en unos cascos antiguos poco atractivos para la residencia de la población autóctona por los problemas derivados de la antigüedad de los inmuebles, la necesidad de reforma y las incomodidades que las calles estrechas y peatonales proporcionan. Hay también inversión en edificios enteros para este uso, pero de momento son un circuito diferente, que no «roba» pisos a los residentes. El tipo de turismo de corta estancia de Castilla y León favorece que la alternativa entre la vivienda turística y el alquiler tradicional no se desequilibre en gran medida a favor de la primera.

Mercado tensionado

Mientras, en Galicia y Asturias existe el extendido convencimiento de que la proliferación de pisos turísticos es un factor más que contribuye al tensionamiento del mercado de acceso a la vivienda, ya sea para vivir en alquiler o comprarla.

Con una muy limitada presencia de los grandes fondos en estos dos territorios, los propietarios ven en el turismo un negocio mucho más rentable, por lo que se está produciendo hacia este nicho la derivación de miles de viviendas que antes se movían en el alquiler tradicional. Ahora se van al alojamiento de corta duración y además invierten en más inmuebles para ampliar el negocio.

Todo eso contribuye a dificultar el acceso a la vivienda, junto con el encarecimiento de los materiales de construcción y de los nuevos pisos o la espiral alcista de los alquileres. Todo ello a la espera de que funcionen las medidas estatales, como la regulación de las zonas tensionadas, el tope de los precios o los planes de vivienda, así como las autonómicas, ya que las comunidades son las que tienen las competencias directas en la materia.

En Galicia, la Xunta solo dispone de 4.000 viviendas de promoción pública y se ha comprometido a construir 6.000 hasta 2030. Pero los demandantes actuales ya suman 32.000. Todo ello en un escenario en el que la actividad inmobiliaria no para de crecer, así como los precios. Sobre todo desde el inicio del boom de los arrendamientos a partir de 2015.

Como ejemplo del problema de acceso a la vivienda, lo ilustra el INE. El pasado año, 175.500 gallegos buscaron un nuevo domicilio, pero no pudieron cambiarse. El 71,4% de ellos, más de 125.000 residentes, se quedaron con las ganas por culpa del precio «excesivo».

En Asturias, el sector se mueve en una paradoja: cae la edificación mientras la demanda dispara precios y operaciones a máximos desde la burbuja. El año pasado se construyeron en la región 1.622 viviendas, un descenso del 19,6% respecto a las 2.018 edificadas en 2024 y el volumen más bajo desde 2020. Y también bajó, aunque con un poco menos de intensidad, la concesión de visados para obra nueva (esto es, las autorizadas pero que aún no se han construido).

Pero esto se produce en un momento de ebullición de la demanda en Asturias, como reflejan los datos del sector en 2025. El precio medio del metro cuadrado ascendió a 1.668,2 euros, una subida del 13,2% respecto a 2024 y el importe más elevado desde finales de 2008. Por su parte, la compraventa se elevó un 8,1% hasta las 15.579 operaciones, la mayor cifra desde 2007. Y se firmaron 9.189 hipotecas, algo no visto desde 2010.

En Castilla y León, el problema se ve con otro prisma. Sí, suben los precios de compra y alquiler, pero ni siquiera en las grandes urbes, como Valladolid, está llegando a los extremos de expulsión del mercado inmobiliario de amplias capas de la población, como ocurre en Madrid o Barcelona, quizá porque se partía de precios relativamente más bajos, salvo en algún punto, como Segovia, que sufre la cercanía de Madrid y está en otro nivel de precios totalmente diferente al resto de la comunidad.

En Castilla y León, de hecho, se habla de un problema que pasa desapercibido en el resto del país. Y es que uno de los problemas principales en los entornos rurales es que literalmente no hay casas, ni caras ni baratas, para la gente que quiere regresar al rural, donde muchas veces hay oportunidades laborales, necesidad de mano de obra, pero donde si se quiere ir una familia a vivir no encuentra dónde: o son casas inhabitables o segundas residencias para uso de los residentes ocasionales.

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