El sector Viñas de Babilonia era una de las grandes bolsas de suelo del municipio de Oleiros que aún permanecían vírgenes. Son casi trece hectáreas (como trece campos de fútbol) de prados y monte a la salida del núcleo urbano de Santa Cruz, limítrofe con el colegio Parga Pondal, el camping Los Manzanos, la República de Argentina, la zona de As Camposeiras y la urbanización del campo de golf de Xaz. El Concello de Oleiros firmó en 2005 un convenio urbanístico para desarrollar una urbanización en esta zona con uno de los propietarios mayoritarios entonces, la empresa Babilonia Inversiones SL.
Diecisiete años después de este acuerdo, el ámbito seguía sin desarrollar y es uno de los que ha sido apremiado por el Gobierno local para iniciar ya la urbanización. Los actuales propietarios mayoritarios, constituidos en comisión urbanística, aceptaron renegociar un nuevo convenio y reactivar esta futura urbanización con 390 viviendas.
Este ámbito, donde pasa el río de O Seixo, está conformado por 57 fincas. Actualmente las sociedades Freitava SL, Cotegar Dirección de Empresas SL, Construcciones Juan Loureda SL y Bisaco Inversiones SL, son propietarias (todos en un 30% menos Bisaco que tiene el 10%) de un total de 41 terrenos de este ámbito. Urbanizadora y Viviendas del Noroeste, empresa con veinte años de actividad y vinculada a familiares del conocido promotor José Collazo Mato, es dueña de 16 terrenos, comprados a particulares, a Bisaco Inversiones y a XXI Viñalonga SL.
Estas cinco promotoras son las que han firmado un convenio urbanístico con la Alcaldía de Oleiros hace unas semanas para actualizar el convenio inicial de 2005, después de que no se desarrollase en todos estos años. En este nuevo convenio el primer punto que se deja claro es la reducción de la vivienda protegida. Cuando se aprobó el plan general y se firmó el acuerdo inicial de 2005 el porcentaje de vivienda protegida era de un 40%.
El Concello desde entonces lo redujo dos veces y ahora mismo es de un 6,42%. Esto implica que las viviendas protegidas pasen de 290 a 56, una reducción del 80%. Las viviendas libres así aumentan de 163 a 339, una subida del 108% (el número de viviendas unifamiliares, chalés, se mantiene). El ámbito también tiene un 20% de superficie para uso terciario.
El desarrollo de esta urbanización implica, además de la construcción de edificios de pisos y chalés, la cesión al Concello de 34.780 metros cuadrados para ejecutar el parque fluvial Santa Cruz, una zona verde alrededor del río (es obligatorio respetar la vegetación de ribera).
Los propietarios de los terrenos también deberán construir parte de un vial vertebrador que atravesará el sector, la denominada variante o circunvalación de Santa Cruz, que conectará desde la rúa Comba en As Camposeiras (desde aquí se prolongará hacia Mera), con la carretera de Meirás (atravesando La Fetavel). En el cruce con la carretera AC-173 a Arillo se ejecutará una rotonda. Los promotores del desarrollo también deberán completar todo el sistema de calles interior. Las nuevas vías tendrán de 16 a 21 metros de anchura.
En el convenio que acaban de firmar los propietarios mayoritarios de los terrenos del sector Viñas de Babilonia (denominado SUD-10), el Ejecutivo local subraya que su intención con el nuevo acuerdo es “desarrollar un plan parcial con menos edificabilidad, menos densidad de viviendas, con viales más anchos y con suelo destinado a la venta de parcela plurifamiliar a precio concertado, incidiendo en la regulación de precios de mercado y facilitando el acceso a la vivienda en propiedad, que es lo que en estos momentos demandan los ciudadanos”.
El Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) prevé para este suelo urbanizable una edificabilidad de 0,63 metros cuadrados por metro cuadrado y efectivamente algo se reduce en este nuevo convenio, baja a 0,60 metros cuadrados.
El Concello ha recibido numerosas críticas por las continuas reducciones del porcentaje de vivienda protegida (lo marca la Xunta pero no es obligatorio acogerse). Pasó del 40% a poco más del 6%. En contraste, la vivienda libre registra, al igual que en resto de ciudades similares, una continua subida de precio, haciendo inaccesible a los jóvenes la vivienda en propiedad.
El Ejecutivo siempre subraya que los constructores no quieren edificar vivienda de protección porque no hay ayudas y no se vende tan bien como la libre.
Para este sector de Viñas de Babilonia se reserva un porcentaje del 6,13% de vivienda colectiva protegida pero además ahora el Concello ha añadido como condición a los promotores reservar un 3,70% de la edificabilidad, un mínimo de 2.814 metros cuadrados, para vivienda de “precio limitado”, un precio que marcará el propio Ayuntamiento.
Molinos y ‘corredoiras’
El plan general de Oleiros marca como suelo urbanizable delimitado (SUD) estas trece hectáreas de fincas que tienen nombres que lo dicen todo respecto a su urbanización actual: varias se llaman Prado das Vacas o fragas. Castaños, Cerdeiras, Cortiñas o Camposeiras, son otros de sus nombres. Son también bastantes las que se llaman Babilonia (esta zona antiguamente tenía muchas vides). Existen muchas huertas con frutales y hasta tres molinos fariñeiros en ruinas y una presa junto al río. Es conocida también por los vecinos la existencia de una tradicional corredoira. Dentro del sector existen varias casas, alpendres y otras construcciones que será necesario demoler.
El cálculo actual en el sector de la construcción es de 3,3 personas por vivienda. Al preverse 390 viviendas supondrá unos 1.287 nuevos habitantes. Una nueva Santa Cruz.
Están obligados a presentar un plan parcial en seis meses
El convenio firmado este mes entre el Concello y los promotores conserva lo que se acordó en 2005 respecto a una aportación económica de los propietarios para construir los equipamientos: tendrán que abonar el equivalente a tres metros cuadrados por vivienda. Este dinero será para costear el parque fluvial de 34.870 metros cuadrados. Las cinco sociedades están de acuerdo en formular un proyecto de acondicionamiento del río que pasa por este entorno.También deberán ceder el 10% del aprovechamiento urbanístico al Ayuntamiento. El acuerdo obliga a las empresas a presentar un plan parcial del ámbito, y su documento ambiental, en un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del convenio. El Concello marca unos plazos y alerta también de que si se incumplen impondrá “multas coercitivas por importe de 2.000 euros reiterables cada dos meses”.
Cuando se cumpla un mes de la firma de este convenio los promotores deberán haber prestado una garantía de 85.000 euros para responder de las obligaciones de dicho acuerdo respecto a la presentación del plan parcial; 45.000 euros como aval de presentación del proyecto de equidistribución; y 130.000 euros para garantizar la redacción del proyecto de urbanización. El Concello aprobó en marzo de este año tomar medidas respecto a sectores urbanísticos que figuran en el plan general pero que no se han desarrollado desde su aprobación, incumpliendo los plazos, y para evitar un “enriquecimiento injusto” de propietarios, amenazando con multas y reducción de edificabilidad. La reactivación de este sector responde a ese objetivo de Oleiros de “apurar” desarrollos parados.
