Guía para no perderse en el laberinto urbanístico de Monte Piñeiro

«Será el nuevo Miño, un pueblo que ahora sí estará cara al mar». El exalcalde Juan Maceiras no albergaba ninguna duda en 2006 de que los vientos urbanísticos soplaban a favor de su municipio. Costa Miño Golf era todavía Costa Anácara, un complejo de veraneo en proyecto que no acaparaba titulares por las irregularidades urbanísticas y Monte Piñeiro, un atractivo caramelo para los constructores por sus espectaculares vistas al mar y su cercanía a la autopista.

Más de dos décadas después de que el Concello de Miño incluyese esta macrourbanización en el plan general, el desarrollo sigue en trámites, enturbiado por varapalos judiciales y cuestionamientos ambientales. A continuación, un repaso por los principales hitos de un proyecto que condiciona desde hace dos décadas el urbanismo de Miño.

Miño y promotoras pactan cambios en la urbanización de Monte Piñeiro: un máximo de 500 viviendas y una gran zona verde central

2001: La urbanización cambiante. Hace 23 años que comenzó a hablarse en Miño del sector residencial de O Piñeiro. El ámbito se incluyó en el PXOM aprobado inicialmente como un suelo rústico apto para urbanizar con una densidad de 20 viviendas por hectárea. En el documento para aprobación definitiva, O Piñeiro triplicó su densidad y pasó a calificarse como urbanizable. De las 254 viviendas previstas inicialmente se pasó a 759. La propia empresa redactora del PXOM hizo constar que el cambió se introdujo «por iniciativa del Ayuntamiento», que consideraba «prioritario» este desarrollo.

Concurso de ideas y compra de terrenos. El Concello abrió en 2006 un concurso para diseñar la urbanización al que se presentaron Fadesa, Vallehermoso y la UTE Odegal, Lucus Urban y J. Costantino Núñez, que en esa misma época, comenzaron a comprar terrenos en el ámbito. Propietarios vendieron a precios muy dispares, de los 24 euros por metro cuadrado, a 30, 42, 84 o los 120 que llegaron a ofrecer al final en una frenética carrera por hacerse con el suelo del ámbito. 

Un proyecto para eliminar una zona «insalubre» con «olores fétidos». La UTE de Lugo ganó el concurso de ideas con un proyecto urbanístico que, defendió, permitiría eliminar «un «área de insalubridad percibida como tal por sus numerosos olores fétidos». Los redactores del proyecto calificaban de «baja» la calidad paisajística del sector y de «media» la del entorno. La empresa se impuso con un proyecto de 759 viviendas escalonadas y en abanico y que ocupaban gran parte del monte. La urbanización estaría vertebrada por un bulevar y en la cima si situaría una plaza y un edificio municipal «singular».

 Informes desfavorables y varapalos judiciales. 2006, en plena fiebre del ladrillo, Monte Piñeiro se abre paso entre polémicas. El plan parcial aprobado por el Gobierno local del PP suscitó duras críticas de PSOE y BNG por su impacto. La Xunta del bipartito reclamó la anulación del proyecto por deficiencias en el trámite de evaluación ambiental y, en 2010, la Justicia aceptó un recurso de Vallehermoso y Promociones Areal, que aseguraron disponer de la mitad de los terrenos del ámbito, y anularon el sistema de expropiación para el desarrollo del ámbito. La Justicia anuló también la adjudicación a la UTE de Lugo.

Cambio de sistema y amenaza de una indemnización millonaria . Tras los varapalos judiciales, el Concello se decantó inicialmente porque la urbanización se ejecutase mediante el sistema de compensación, es decir, por iniciativa de una gestora de la que formaran parte las tres promotoras y propietarios particulares. La adjudicataria del contrato anulado amenazó con reclamar una indemnización de 20’8 millones.

"Ladrillazo» para «salir de la crisis» y prisas para evitar el POL. El Concello aprobó en 2012 desarrollar el ámbito por el sistema de cooperación, es decir, tomando la iniciativa. El por entonces alcalde, Juan Maceiras (PP), defendía hace una década la necesidad de comenzar «cuanto antes» para evitar la afección del Plan do Litoral, que incluía el ámbito en el área de mejora ambiental y paisajística. «Si se adapta al POL no se podrá hacer porque se reduce la edificabilidad», argumentaba entonces el regidor, que ironizó con las críticas del PSOE sobre el impacto: «Lo que ustedes llaman política del ladrillazo, yo creo que nos va a sacar de la crisis». Finalmente, en 2013, el Concello llegó a un acuerdo para reducir a solo los tres millones del canon la compensación económica a cambio de que el Concello asumiese la iniciativa, urbanizase el sector y girase después las cuotas a los propietarios. La UTE se comprometió a renunciar a exigir la responsabilidad patrimonial una vez aprobado el proyecto de urbanización y el instrumento de equidistribución.

Nuevo convenio y cambio del pxom . En 2013, el Concello firmó un nuevo convenio con las promotoras, que se comprometieron a renunciar a los recursos y a presentar un proyecto de reparcelación. El Concello comenzó a tramitar una modificación del plan general en este ámbito para adaptarlo al POL situando las zonas residenciales en cotas más bajas en contacto manteniendo la elevada edificabilidad: 0,60 metros cuadrados por metro cuadrado y 34 áreas residenciales (21 de viviendas colectivas y 13 de chalés, en total, cerca de 750 viviendas). La modificación fue muy cuestionada por la Xunta y los grupos de la oposición exigieron en el Parlamento su anulación por su impacto en las marismas, incluidas en la propuesta de ampliación de la Red Natura que no llegó a aprobarse y por incumplir la norma que limita la densidad en los ámbitos en la zona de influencia de costa, que no podía superar la media de los suelos urbanizables.

Nuevo acuerdo. La modificación del PXOM no llegó a completarse y fue cuestionada por la Xunta por sus “efectos adversos”. El actual Gobierno local, del PSOE, reabrió este melón urbanístico en 2019, tras lograr encauzar la crisis de Costa Miño Golf, que estuvo a punto de provocar la bancarrota del Concello. Tras reunirse con las promotoras, el Ejecutivo alcanzó un acuerdo inicial para reducir a 0.30 metros cuadrados por metro cuadrado la edificabilidad y establecer un tope de 400 viviendas.

Diferencias de criterio frenaron de nuevo los trámites de la modificación puntual del PXOM y tras varios tiras y aflojas, Concello y promotoras han sellado un nuevo acuerdo en virtud del cual estas renunciarán a exigir una millonaria reclamación patrimonial a cambio de elevar la edificabilidad a 0,50 y fijar un tope de 500 viviendas (34 bloques y 36 chalés). El Ejecutivo matiza que se alcanzaría ese tope en el caso de que todos los bajos fuesen domicilios y defiende que la zona residencial se localizará en la zona baja y que se creará una gran área verde en la cima. En total, destaca, habrá 105.000 metros cuadrados de zonas verdes (la superficie total del ámbito de 127.176 metros cuadrados al que añaden 24.600 de un sector adscrito).

Una vez redactada la propuesta, se someterá a la Xunta para evaluación ambiental y se recabarán los preceptivos informes sectoriales.