Director de ST-Sociedad de Tasaciones

Juan Fernández-Aceytuno: ´Nadie sabe si la vivienda va a bajar; las claves son el paro y la financiación´

"En la actualidad es más difícil tasar una casa, pero siguen las presiones: antes decían que tasábamos muy bajo y ahora que muy alto, depende del ciclo y de quién encargue la tasación"

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Juan Fernández-Aceytuno. / g. bengoa
Juan Fernández-Aceytuno. / g. bengoa 

Juan Fernández-Aceytuno es director general de ST-Sociedad de Tasaciones, el principal grupo independiente (sin accionistas de entidades financieras) dedicado a la tasación de inmuebles en España. Es ingeniero de minas y autor del libro Gestión en tiempos de crisis. Defiende que para los trabajadores que tienen claro cuál será su lugar de residencia en los próximos años, la compra de vivienda es la mejor opción, pero también defiende que el alquiler "ocupe en este país el papel que tiene que ocupar"

GONZALO BENGOA| A CORUÑA -La vivienda ha acelerado su abaratamiento en el primer semestre de 2012. ¿Hasta cuándo va a seguir bajando?

-Nadie lo sabe y el que dice saberlo hace un ejercicio de tratar de ser adivino o acaparar titulares. Nosotros lo que sabemos es lo que ha hecho la vivienda en años anteriores. En lugar de mirar el precio, la clave para ver cuándo se recupera es seguir los datos de paro o de empleo, y también los de financiación.

-Dos variables que van mal...

-La burbuja es consecuencia de una perspectiva de que jamás íbamos a perder el empleo. Cuando íbamos a un banco no te daban una hipoteca, sino que te daban las que quisieras y prácticamente gratis porque la inflación estaba por encima de los tipos de interés. Endeudarse era ganar dinero y además las condiciones eran laxas.

-A cierre de junio el precio de la vivienda nueva en capitales de provincia bajó un 3% frente a diciembre de 2011, pero el recorte acumulado supone volver a niveles de 2003. ¿Se esperaba llegar a estos datos?

-Todavía tiene que seguir cayendo. Los indicadores de paro y de financiación siguen a la baja. Es complicadísimo que en esta situación el precio de la vivienda suba.

-Se abarata la vivienda, pero las familias no tienen crédito.

-Por eso es fundamental que antes que crédito haya trabajo. Primero tienes que tener la percepción de que puedes mantener y pagar una letra a lo largo de 20 o 30 años. Segundo, cuando tengas esa seguridad, hay que poder ir a un banco y que te abra las puertas. Y, si no, habría que volver al sistema de letras, cuando se pagaban al promotor.

-Habrá gente que esté haciendo negocio ahora...

-Eso no ha cambiado. Han hecho negocio cuando han subido las viviendas y hacen negocio cuando bajan. Eso pasa en cualquier mercado. Hay gente que es especialista en ganar en subidas y en bajadas.

-¿Y quién hace negocio?

-Pues probablemente los que están comprando a un precio muy bajo, aprovechándose de la situación del mercado y haciendo ofertas absolutamente a la baja. Gente que tiene ahorros y no tiene un uso alternativo. Gente que valore que ahora es el momento de comprar terrenos, por ejemplo, o viviendas a punto de terminar. Y ellos no tienen prisa y el tiempo es la clave en todas las inversiones inmobiliarias. Si tú tienes tiempo, tendrás rentabilidad. Si no tienes tiempo, perderás.

-¿Cuál es el mejor lugar de España para invertir?

-No lo sé. Lo que observo respecto a los movimientos especulativos es que o eres un profesional que tienes mucho pulmón y te dedicas a ello, o yo recomendaría mucha prudencia a la gente. La vivienda creo que es un activo, un proyecto; es la compra más importante de nuestra vida y si no va relacionada con la parte emocional, al porqué compras esa vivienda, mi recomendación es alquilar. Porque el alquiler te permite adaptar tu vida a las condiciones de tu desarrollo profesional. Si estás en Oviedo y te sale un trabajo en Madrid, como estás hipotecado y no puedes vender, no te puedes mover. Otra cosa es que si soy electricista, por ejemplo, con un taller, y mi vida es ésa, entonces hay que comprar porque a largo plazo es mejor invertir y comprar. Está demostrado que a largo plazo la inversión inmobiliaria es buena.

-Según los datos, en algunas zonas de España no ha bajado tanto la vivienda.

-Ocurre en sitios consolidados, donde hay colegios, hospitales, zonas públicas... Hay muchas más razones para comprar ahí que para comprar en una quinta línea de playa en la costa del Mediterráneo, donde tienes muchas opciones para elegir y donde, como máximo, vas a vivir treinta días al año. Ante la duda, en lugar de comprar el segundo apartamento en la playa, la opción es comprar en esas otras zonas. Los expertos dicen que hay que estudiar la salida, no sólo cuando se compra. Y eso en una ciudad consolidada es más fácil que en un desarrollo de segunda residencia.

-¿Sigue existiendo demanda?

-Se está embalsando esa demanda, porque la gente se sigue casando, sigue queriendo comprar una vivienda, sigue habiendo inversores pensando en comprar para ponerla en alquiler. Con la nueva norma espero que de una vez por todas el alquiler ocupe en este país el papel que tiene que ocupar. En países donde el alquiler ocupa una proporción mayor, el precio de la vivienda es más estable porque hay una alternativa y no hay tanta especulación.

-¿Por qué en España no se alquila?

-En este país parece que el que no tiene vivienda en propiedad es un paria. Creo que hay que desterrarlo. Una vivienda es un proyecto de vida y lo que no puede ser una hipoteca es una cadena perpetua.

-¿Ha beneficiado la desgravación por la vivienda?

-Muy poco. En las políticas fiscales, cuando el mercado está estable o en situación normal, pueden aumentar o ser un diferencial. Pero en estos momentos, con las dudas que se tienen con el empleo, que está afectando a todas las clases, si a las personas que compran le dicen que van a desgravar 10.000 euros en una compra de 200.000 euros, no les importará. En estos momentos, en los temas de IVA y de desgravación fiscal el impacto es marginal.

-¿Tiene menos trabajo?

-Se tasa igual y espero que con todo el debate que hay del banco malo, de cómo se va a evaluar, los sistemas de valoración sigan siendo los mismos. Primero porque tenemos una normativa que dice cómo tenemos que valorar los inmuebles desde 1981 que está sometida a inspección y regulación por parte del Banco de España. El que lo haga mal, que aguante su vela. Sería absurdo que ahora, como las cosas van mal, cambiaran el método.

-¿Es más difícil tasar ahora?

-Es más difícil, pero se tienen las mismas presiones. Antes nos decían que tasábamos muy bajo; ahora, que muy alto. Depende del ciclo en el que estés y los intereses de la persona que te encargue la tasación. Siempre hay intereses en una dirección u otra. Pero la clave es que el tasador sea independiente, que la sociedad de tasación que lo controla sea también independiente y que diga lo que profesionalmente cree que valen esos terrenos o esas viviendas. En vivienda, de promedio las caídas están entre el 30 y el 35%; en promociones en curso, entre el 45 y el 50%; y en suelos, entre el 65 y el 47% sobre precios máximos del año 2006. Estamos valorando igual, pero el mercado es más opaco, hay menos transacciones, es más difícil encontrar referencias comparables.

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