La tercera jornada del juicio de la administración concursal de Martinsa contra el empresario coruñés Manuel Jove y su número dos en Fadesa, Antonio de la Morena, por la venta de unos terrenos en México sirvió ayer para que varios peritos certificasen que el precio pagado por la inmobiliaria es "razonable" y rebatiesen el informe de la parte actora en que se basa la demanda. El estudio pericial aportado por la administración concursal asegura que las fincas de Jove valían menos de 10 millones de euros, frente a los 118 que pagó la filial de Fadesa en México -Fadesamex-, por lo que reclama una indemnización de 108 millones de euros.
Un abogado y un arquitecto mexicanos -que realizaron un informe pericial de los terrenos de Jove en el municipio mexicano de Loreto, en el estado de Baja California- explicaron que las fincas del empresario coruñés sufrieron una gran revalorización en los dos años que estuvieron en su poder porque logró cambiar el uso del suelo, de rústico a urbanizable con uso turístico, "lo que provoca un cambio total en el valor del suelo". A ello se suma además el hecho de que la empresa patrimonial de Jove en México, Iagamex, logró las garantías necesarias para que la zona tuviese acceso a agua, electricidad y servicio de saneamiento, además del uso de una franja de playa propiedad del Gobierno de más de cinco kilómetros de longitud en Loreto. "El valor del terreno depende de lo que en él se pueda producir. Puede aumentar hasta 100 veces o más porque las expectativas son muy distintas caso de ser rústico o de ser urbanizable de uso turístico", explicaron los dos expertos mexicanos.
Estos dos profesionales, que trabajaron también durante años en el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) de México, resaltaron que en 2006 Loreto era una de las cinco zonas en las que el Ejecutivo mexicano tenía programados grandes proyectos para el desarrollo del turismo, pues pretendía captar a los turistas americanos del norte. Estos planes inversores que había en el entorno, reseñaron, aportaban más valor a la gran extensión propiedad del empresario coruñés. "No era fácil en ese momento encontrar en México áreas tan grandes limpias, sin problemas jurídicos, de embargos, conflictos de límites y sin ocupantes", resumieron.
Precisamente, el ejecutivo de Fonatur Alejandro José Rodríguez Mirelles, que también testificó en el juicio, corroboró esta versión y aseguró que Loreto era la "capital" de un gran proyecto del Ejecutivo mexicano conocido como Escalera Náutica, que pretendía crear más de una veintena de puertos deportivos de calidad superior -al estilo de las grandes cadenas de hoteles de buen nivel- para atraer a los turistas norteamericanos. Un proyecto, añadió, que contaba con el beneplácito de la población de Loreto. "Era una prioridad nacional, con importantes puertos por toda la costa y Loreto como su capital", afirmó ante el juez este representante del organismo público mexicano.
Mientras, Francisco Cordero, profesional de la valoradora internacional Jones Lang LaSalle y autor de un informe pericial de los terrenos de Jove -elaborado en 2010 pero en base a la situación de las fincas y del mercado en 2006- cifró el valor de los 24 millones de metros cuadrados de suelo en 115 millones de euros pese a que no tuvo en cuenta, según explicó, la construcción de los complejos residenciales y hoteles que estaban previstos en la zona, lo que aumentaría su valor. Por ello, calificó la valoración de "conservadora". "La declaración como suelo residencial de uso turístico da el mayor valor que puede tener como terreno en sí, sin construcción ninguna en él", apuntó Cordero. Sobre si es factible que el terreno que adquirió Jove pasase en dos años de costar apenas 580.000 euros a 118 millones de euros sentenció: "Un suelo rústico apenas tiene valor. El incremento al ser urbanizable de uso turístico puede ser muy, muy grande. Ese incremento, en esa época, es razonable. De hecho, algún terreno de Loreto vendido por Fonatur obtuvo un precio similar".
Varios peritos de Forest Partners, por su parte, explicaron en la vista oral los resultados de un informe elaborado por ellos a petición de la defensa en el que explican que media decena de tasaciones encargadas por Martinsa-Fadesa y por la administración concursal de la compañía entre 2007 y 2011 conceden a los terrenos de Loreto un precio similar al de la venta final. Por ello, califican el precio de 118 millones pagado por Fadesamex a Jove de "razonable, racional y consistente".
El estudio de Forest Partners revela que todas las valoraciones realizadas por la inmobiliaria fijan el precio de los terrenos por encima de los 80 millones de euros -mucho más que los 9 millones que establece la tasación en que se basa la demanda- y tumba el argumento de los testigos de la defensa de que lo que da valor a los terrenos de Loreto es la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA), más que la conversión de suelo rústico a urbanizable de uso turístico. "Algunas valoraciones fueron realizadas antes de obtener la MIA y dieron a los terrenos un valor similar al de la venta", detallaron ante el juez.
Los representantes de Forest Partners también aprovecharon la ocasión para destacar que no tiene sentido que la administración concursal reclame una indemnización a los demandados puesto que la mayor parte del precio pactado por los terrenos "aún no se ha pagado y posiblemente nunca se haga". Como recordó el propio Jove el lunes en su comparecencia en la vista oral, la compañía solo pagó el 17% de los 118 millones acordados, por lo que aún quedan pendientes de abonar más de 97 millones de euros.
