La costa, el último reducto donde sigue subiendo el precio de la vivienda

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, a partir de 2008, los precios de la vivienda no cayeron por igual en todas las zonas de España. En concreto, en Baleares o algunas zonas de la Costa del Sol acusaron una caída menor que otros municipios del litoral. En el contexto actual, tras la subida de tipos ejecutada por el Banco Central Europeo, la influencia en los mercados ha sido diferente en cada zona de la costa. Según el informe anual sobre el litoral español de la empresa de tasación Tinsa, el mercado no entiende de crisis y sigue en crecimiento. "Los precios de la vivienda vacacional en la costa continúan mostrando una tendencia alcista, que contrasta con la estabilización de precios que se observa desde finales de 2022 en el mercado residencial general", señalan. Sin ir más lejos, en el primer trimestre los precios de la vivienda en los municipios del litoral español subieron de media un 4,1%, con respecto al mismo periodo del año anterior.

A pesar de la buena tendencia, en algunos mercados la senda alcista está provocando un "sobrecalentamiento", entendido como una aceleración intensa en un periodo corto de tiempo del número de compraventas y de los precios, según Tinsa. Concretamente, este fenómeno afecta a cerca del 12% de todos los municipios del litoral, concentrados principalmente en los archipiélagos, en la Costa del Garraf (Barcelona), Tarragona (entre Cunit y Altafulla), Valencia (entre Canet d’en Berenguer y Alboraia) y Alicante (entre Denia y Benissa).

Este sobrecalentamiento no va a tener consecuencias inmediadas. "No se esperan caídas de precios en 2023 en un 98% de las zonas costeras", asegura la citada tasadora. En el 2% restante sí podrían desencadenarse correcciones a la baja, por ejemplo en municipios como Vizcaya o Valencia, donde los precios de partida son altos y con margen de caída.

Baleares, la excepción

Las Islas Baleares tienen uno de los mercados de vivienda más tensionados a nivel nacional y existe sobrecalentamiento, aunque las previsiones es que continúen las subidas porque hay más demanda que oferta, que provoca que los precios se disparen. Desde Tinsa, explican los motivos: "La alta concentración de compraventas de extranjeros, con salarios medios más elevados que los salarios medios locales, y el modelo productivo enfocado en el turismo incentivan la inversión en vivienda con fin vacacional, a la par que las limitaciones de espacio por su condición geográfica de isla".

Euroval, otra tasadora, cifra la demanda extranjera en Baleares: dos de cada cinco casas que se venden las compran extranjeros. Salvo que esta demanda se contraiga, como ocurrió durante el Covid por las restricciones de movilidad, el mercado seguirá con una senda alcista.

La actividad promotora

Mientras, la actividad promotora, es decir, la construcción de nuevas viviendas es diferente en cada zona costera. El mercado está polarizado y si en la Costa Atlántica y la Costa Norte la actividad promotora se ha contraído un 28% y un 5%, respectivamente, comparando 2022 con 2021, en las islas y en la Costa Mediterránea se ha incrementado un 20% y un 15%.

El estudio resalta que "en una de cada diez zonas de la costa no hay obra nueva por diversas razones, entre ellas la falta de suelo debido a anulaciones de Planes Generales o tramitaciones urbanísticas muy lentas, dificultades de financiación al pequeño y mediano promotor y stock de la crisis del 2008 no absorbido".

Los promotores, en el contexto macroeconómico actual, tienen que hacer frente a sus proyectos con un mayor coste de la deuda. La construcción se financia, generalmente, con préstamos bancarios vinculados a Euribor, que se han encarecido por encima del 5%, lo que complica que salgan los números. Esto afecta más a compañías de pequeño y mediano tamaño que a las grandes, generalmente con más músculo financiero.