Por qué en 11 provincias de España el precio de la vivienda de protección oficial es más cara que la libre de mercado

Lo imposible se convierte en posible en el mercado residencial. Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), teniendo en cuenta valores de tasación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), hay once provincias en España donde el precio de la vivienda protegida es más caro que el del mercado libre. Esto significa que es más barato comprar una casa sin restricciones para venderla o alquilarla que una que sí las tenga.

Hay varios tipos de viviendas de protección, desde la clásica vivivenda de protección oficial (VPO), hasta las vivienda de protección pública de precio limitado (VPPl) o básico VPPB, que cambian en sus tamaños máximos, o, incluso, las viviendas de protección pública para arrendamiento (VPPA), estas últimas deben destinarse sí o sí al alquiler. La calificación de este tipo de inmuebles se la otorga el tipo de suelo sobre la que se edifican, que ha sido fijado en el planeamiento de una ciudad, y se venderán o alquilarán al precio máximo que marque la comunidad autónoma.

A priori, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, apunta: "No tiene lógica que se pague más por una casa protegida que por una libre". Este fenómeno se da en las provincias de Teruel, Ciudad Real, Cuenca, Lleida, León, Lugo, Toledo, Córdoba, Albacete, Ourense y Castellón. En estas regiones, las diferencias entre los dos tipos de casas varían desde solo nueve euros por metro cuadrado, el caso de Castellón, hasta los más de 335, en Teruel. La mayoría de estas poblaciones forman parte del interior peninsular y están fuera del foco de interés de los inversores inmobiliarios.

¿Cómo es posible que se desarrolle esté fenómeno?

El directivo de Foro Consultores apunta a varias situaciones que podrías desembocar en que el precio de la vivienda libre fuera inferior al de la protegida. El primero, sería un "desajuste temporal o que la oferta de vivienda libre, en principio usada, sea un parque deteriorado o mal localizado, ante lo cual el interés por su compra es menor". En general, en este punto se engloban poblaciones que pérdida continúa de habitantes, que provoca que los precios sean bajos y que sea complicado que evolucionen por encima de la protegida.

También puede ocurrir en un ciclo bajista del mercado inmobiliario. Esto pasó durante los años posteriores al pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008: los precios de los módulos, el precio máximo al que se puede vender la vivienda protegida, estaban fijados por las comunidades de forma rígida y artificial, mientras una sobreoferta y una escasa demanda en el mercado provocaba caídas de precios en el mercado libre. Esto acaba generando que se dé esta incongruencia en el mercado residencial de que unos precios sean inferiores a los otros, cuando debería ser al revés.

Por otro lado, se da también la situación de que construir una vivienda protegida desde cero tiene un coste, especialmente después de la inflación registrada en los últimos meses. Sin tener en cuenta el valor del suelo, hace un par de años, se podía construir por menos de 1.500 euros por metro cuadrado, algo inviable hoy en día. Esto provoca que, aunque sea de protección, la vivienda tenga un precio mínimo, sin el cual ningún promotor se lanzaría a promoverla.

Si el precio máximo de venta, conocido como precio del módulo, está por debajo de los costes de construcción, suelos e impuestos, además del margen, ningún inversor va a levantar una sola vivienda protegida. Esto es lo que pasa, en gran medida, en la Comunidad de Madrid, donde el módulo no se actualiza desde 2008 e impide, con los costes de construcción actuales, edificar esta clase de casas asequibles. Luis Corral propone una fórmula para corregir este desajuste en el mercado: "En muchas zonas, los módulos de la vivienda de protección oficial (VPO) llevan años sin actualizarse. Eso hace que mientras la vivienda libre se rige por la oferta y la demanda, la protegida no se mueve y provoca esos desajustes, que las administraciones competentes pueden solventar ajustando el módulo a la realidad de cada mercado". "Para empezar no tiene sentido que nadie compre una vivienda protegida más cara con las restricciones que tiene a la hora de vender, a no ser que la libre no reúna condiciones", concluye el directivo.