Instrucciones de una norma de altura

La mayoría de las dudas de los residentes acerca de la normativa que establece límites de altura para los edificios en función de la anchura de las calles tiene respuesta. Las nuevas directrices jamás implicarán el derribo de edificios y los ocupantes de los pisos podrán seguir disfrutándolos. Propietarios y agentes inmobiliarios advierten, sin embargo, de que los pisos de los bloques que queden fuera de ordenación sufrirán significativas pérdidas de valor, lo que hará que el mercado de la vivienda en la ciudad se resienta

PABLO LÓPEZ. A CORUÑA Algunas asociaciones de vecinos han puesto el grito en el cielo tras conocerla, Gobierno local y oposición discrepan sobre su contenido y arquitectos y agentes inmobiliarios esperan con pesimismo sus repercusiones sobre el mercado de la vivienda y sobre el diseño de la propia ciudad. La normativa que hará que cientos de edificios queden fuera de ordenación por sobrepasar las proporciones entre altura y ancho de calle que marca el plan general ha propiciado las dudas de los ciudadanos, aunque casi todas las preguntas que se plantean tienen respuesta.

¿Qué normativa introduce el plan general? El documento que marca las directrices para el desarrollo urbanístico de la ciudad establece una altura máxima de los edificios en función del ancho de la vía en la que se encuentran ubicados. El plan general califica la medida como un sistema evitar la “sobreedificación” propiciada por anteriores “normas ambiguas”.

¿Se aplicará la norma por igual en todos los barrios? No, pues al Ayuntamiento dividirá la ciudad en dos tipos de zonas: espacios de “configuración semiintensiva” y de “configuración intensiva”. En el primero de estos casos, la altura de los edificios no podrá superar el ancho de la calle dividido por tres. Esto significa que, en una vía con una anchura de menos de 10 metros, los bloques no podrán superar las tres alturas; en una de entre 10 y 12 metros, el límite estará en cuatro plantas; en una de entre 12 y 15, en cinco; en una de entre 15 y 20, en seis; en una de entre 20 y 25, en siete; y en una de más de 25, en ocho. Las denominadas áreas de configuración intensiva se diferencian en que los edificios podrán contar con una altura más, lo que significa, por ejemplo, que, en una calle de menos de 10 metros de ancho, se permitirán edificios con una altura de cuatro plantas.

¿Qué categoría corresponde a los distintos barrios? Las zonas de ensanche más antiguas de la ciudad son consideradas áreas de configuración semiintensiva. Espacios como el barrio de Monte Alto y las plazas de Lugo, Galicia, Vigo, Recife y Maestro Mateo pertenecen a este grupo. Entre los espacios calificados como de configuración intensiva están los barrios de Agra do Orzán, Sagrada Familia, Os Castros, Oza, Montiño, Cuatro Caminos, Os Mallos y A Gaiteira.

¿En qué situación legal quedan los edificios afectados? Fuera de ordenación parcial. Esto significa que no se podrá ampliar ni vaciar la totalidad de la edificación.

¿Qué obras pueden desarrollarse en estos edificios? Los propietarios podrán contratar y desarrollar obras de “consolidación, ornato y restauración”. Los propietarios podrán realizar obras de rehabilitación y arreglos, siempre y cuando éstos no impliquen una transformación integral del bloque. Si el edificio desaparece tras una orden de derribo, estará prohibido levantar otro con la misma altura. “El espíritu de este tipo de normativa es que los ocupantes de los edificios los disfruten, pero que las irregularidades no se perpetúen”, explica el arquitecto Fernando Agrasar.

¿Exige la nueva normativa la demolición de algún edificio? No. Las directrices que aparecen en el plan general no implicarán en ningún caso el derribo de los edificios afectados. La norma persigue la desaparición de los bloques que queden fuera de ordenación a largo plazo, pero no de forma inmediata.

¿Cómo justifica el Concello la inclusión de esta nueva norma? El Ayuntamiento explica que el principal objetivo de la normativa es el de fomentar la rehabilitación. El Concello parte de la premisa de que los propietarios evitarán el derribo de los bloques fuera de ordenación a toda costa y preferirán rehabilitarlos que perder dinero a causa de su demolición. El Gobierno local recuerda que la regulación en altura está presente en todos los planes generales, aunque reconoce que la del actual es más restrictiva de lo habitual.

¿Perderán valor los pisos de los edificios fuera de ordenación? Los agentes inmobiliarios confirman los temores de los vecinos que ya han protestado por la normativa. Los expertos aseguran que ningún comprador estará dispuesto a pagar lo mismo por un piso que no se ajusta a lo que marca el plan general que por otro que está en un bloque que se amolda a las directrices. Además, de derribarse el bloque, el solar perderá valor, pues el precio del suelo está directamente relacionado con el número de alturas de los edificios que puede acoger. Esta circunstancia afectará por igual a los propietarios de los pisos superiores que a los de los inferiores, pues, en caso de derribo de un edificio, el valor del suelo se reparte a partes a iguales entre todos los titulares de las viviendas.

¿Afectará la nueva situación a las hipotecas y al registro notarial? Los agentes inmobiliarios alertan de que se perderá edificabilidad y, por tanto, se concederán menos hipotecas y habrá menos movimientos en el registro notarial, ya que habrá menos cambios de titularidad de los inmuebles.

¿Cuáles son los barrios que más han protestado? Las asociaciones de Monte Alto y Matogrande son las que más han protestado por la normativa. La entidad de Monte Alto ha anunciado su intención de presentar alegaciones.

¿Cuáles son sus temores? Los perjuicios a los propietarios cuyos inmuebles perderán valor, la incertidumbre sobre el futuro de los bloques residenciales y la posibilidad de que los bancos muestren reticencias a la hora de conceder hipotecas para pisos que queden fuera de ordenación.

¿Se plantea el Ayuntamiento dar marcha atrás? El Concello ha manifestado que su postura es clara y que el temor de los vecinos y las críticas de la oposición jamás implicarán una modificación de sus planes. El Ayuntamiento, a pesar de esto, precisa que la medida es a largo plazo y que no conllevará cambios inmediatos.

¿Cuándo entrará en vigor? El Concello espera que el plan general entre en vigor a finales de este año, después del final del período para presentar alegaciones el próximo mes de febrero y de la aprobación provisional prevista para este verano.