16 de febrero de 2020
16.02.2020
Sector inmobiliario

La mayoría de la vivienda nueva de la ciudad, fuera del alcance del trabajador medio

El IGE calcula que en la comunidad gallega el precio adquirible de un piso, el máximo que puede pagarse un asalariado medio para no gastar más de un tercio de sus ingresos en la cuota, es de 153.000 euros

15.02.2020 | 20:11
Construcción de un nuevo edificio en Tabacos.

¿Más licencias de obra nueva palian los problemas de viviendas de la ciudad? Muchos promotores han defendido la necesidad de facilitar y agilizar los permisos para construir y habilitar nuevo suelo para promociones para que desciendan los precios de los pisos. Aunque el número de nuevas licencias que se conceden en A Coruña es sustancialmente inferior al de tiempos de la burbuja, la oferta tarda en venderse y la mayoría de las promociones presentan, al menos de momento, precios superiores a los que el Instituto Galego de Estadística (IGE) considera asequibles para el trabajador medio.

El organismo público calcula que, en el tercer trimestre de 2019, el precio adquirible medio de una vivienda en Galicia era de 153.537 euros. Este dato es el máximo que puede permitirse pagar el asalariado medio para no tener que dedicar más de un tercio de sus ingresos a pagar la cuota de la hipoteca, suponiendo que esta le financie el 80% de la vivienda.

De las principales promociones que tienen pisos de obra nueva en venta en la ciudad, casi todas superan esa cifra. La más asequible, globalmente, es la parcela edificada por la cooperativa Cofuncovi en el parque ofimático. Presenta precios entre los 151.000 y los 158.000 euros para pisos de tres dormitorios con plaza de garaje.

El resto de promociones que podría permitirse el trabajador medio están también en la periferia, pero no son representativas del conjunto de la oferta. En Torre Amura, de Someso, el único piso a la venta que está por debajo del precio adquirible tiene un solo dormitorio y 74 metros cuadrados. En Torre Coliseum pueden encontrarse algunos pisos en torno a los 145.000 euros, de 73 metros cuadrados. El único piso a la venta de la promoción Célere Eirís que entraría dentro de las posibilidades del asalariado medio es de un solo dormitorio, y de 71 metros cuadrados. En todos estos casos, la mayor parte de la oferta está por encima del precio adquirible que calcula el IGE, y en Torre Infinity, de Someso, no encontramos ningún piso por debajo.

No resulta posible encontrar ese precio en ninguna de las promociones del centro, como la de Xardíns da Gaiteira, Caballeros 47 (calle Caballeros), Artium (avenida de Finisterre), Célere Cuatro Caminos, Célere Bazán (Tabacos) o Parque 20 (cerca de Santa Margarita). Los pisos del rango de entre 90 y 100 metros cuadrados están en todos los casos por encima de los 200.000 euros.

"Todo influye en el precio, como dónde está situada y hacia dónde se orienta. En el caso de A Coruña, no es lo mismo el principio de Juan Flórez, junto a la plaza de Pontevedra, que el final. Además, las características de la vivienda nueva no tienen comparación", analiza el portavoz de la Asociación de Promotores, Juan José Yáñez. "La existencia de más vivienda puede ayudar a contener los precios, pero hay que pensar también en la rehabilitación integral porque eso ayuda a sanear la ciudad, evitando zonas deterioradas, y se pone en el mercado vivienda nueva", explica. Le preocupa la falta de ayudas por parte de la Administración: "Hay que proteger lo que merezca ser protegido. La desgracia es que no se ponen los medios necesarios".

Para el arquitecto Iago Carro, que pertenece a Ergosfera, el problema está en que el incremento de los precios, tanto de la compra como del alquiler, "desplaza a la población" hacia otras zonas. "Ahora los pobres se asientan donde estaban los muy pobres", reflexiona, a la vez que apunta que esto "no son deseos" de los inquilinos,sino que se ven obligados a moverse a zonas de la periferia donde los precios son más bajos. "Así, este problema va a afectar cada vez a más barrios", asegura.

Cambio de la demanda

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Herminio Carballido, señala que "hay bastantes pisos de nueva construcción a vender". No ocurre lo mismo en alquiler, donde las ofertas se cubren enseguida. La diferencia tiene que ver, según el experto, con las facilidades de concesión en los préstamos y el cambio de hábitos de los que demandaban vivienda.

Antes de la crisis, durante la época "del boom y el dinero fácil", las hipotecas eran fáciles de conseguir y el banco financiaba la mayor parte del valor de la compra. Si bien ahora es más fácil conseguir un préstamo para comprar vivienda, algo que años atrás era "imposible", esto limita el mercado de alquiler por el lado de la demanda. También lo hace el cambio "generacional y mental" que hace que se demande más alquiler.

En cuanto a la oferta de pisos de nueva construcción, considera que estará limitada en un futuro porque "ya no hay grandes solares" urbanizables, exceptuando los del parque Ofimático y las fincas de A Maestranza. La situación cambiaría sise pone en marcha algún gran proyecto, como el previsto en San Pedro de Visma. También Yáñez confirma que "las parcelas vacías son muy escasas". "En la ciudad, es más habitual que los terrenos tengan viviendas del siglo XIX", expone

Las construcciones que se hagan en el centro, señala Carballido,siempre serán más caras, pues a iguales condiciones los precios oscilan sobre todo dependiendo de la situación. "No se puede comprar vivienda barata al lado de El Corte Inglés", resume.

El secretario de la Asociación de Promotores Inmobiliarios defiende que es importante que el Concello "impulse operación de rehabilitación con licencias más ágiles". "Hay que ser prácticos", resume Yáñez.

En 2018, el último año del que se tienen datos, la superficie de nueva planta incorporada a A Coruña fue de 32.908 metros cuadrados, esto es, 149 nuevas viviendas. Es la cifra más alta desde 2014, pero queda muy por debajo de las cifras anteriores a la crisis: entre el año 2000 y 2007 el número osciló entre las 1.135 y las 3.261.

En cambio, el mercado muestra una mayor tendencia a la rehabilitación. En 2018 fueron 24 viviendas, la mayor cifra desde 2007, y un número mucho más próximo al que se rehabilitaba en los años de burbuja inmobiliaria. En los últimos 19 años, el máximo que se alcanzó fueron 157, en el año 2000.

"Hay que mirarlo que se ha hecho en otros países, como Francia y Alemania, para regular los precios,pero hasta tengo dudas de cómo se llevaría a cabo. Tener más vivienda no tiene que ver con bajar el precio", concluye Iago Carro.

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