Cuando la hipoteca se coloca en la zona de riesgo

La subida del euríbor, que en febrero, el último mes finalizado, superó de media el 3,5%, ha incrementado considerablemente las cuotas que tienen que pagar los que ya tienen hipoteca variable. Según los cálculos de la Asociación Hipotecaria Española, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años está ya en unos 815 euros mensuales, cuando en las mismas condiciones y hace un año eran 526: un incremento de casi el 55%. Pero, además, el incremento ha disminuido el montante de los préstamos que se pueden solicitar sin poner en peligro la economía doméstica. En las condiciones actuales, un trabajador coruñés con el sueldo mediano de Galicia tiene que pedir una hipoteca de menos de 100.000 euros para estar dentro del riesgo recomendado.

De acuerdo con la web finanzasparatodos.es, que engloba al Ministerio de Economía, al Banco de España y a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, el pago de la hipoteca no debería superar el 35% de los ingresos netos mensuales, y “otros expertos” rebajan este límite al 30%, si bien la franja puede ser más amplia para las rentas altas y debería ser más restrictiva para las personas más humildes.

No se pueden prever todos los casos, pero uno teórico, aplicado a un individuo medio que pide la hipoteca a 25 años, muestra cómo se ha complicado la adquisición de vivienda. Trabaja a jornada completa y cobra el salario mediano para Galicia (esto es, la mitad de los gallegos cobran más que él y la otra mitad menos), que según los últimos datos del INE, para 2020, son algo menos 19.400 euros al año.

Estos se transforman en poco más de 17.100 (o 1.415 al mes, en doce pagas) una vez descontados los impuestos. Siguiendo las recomendaciones de los expertos, debería procurar que su cuota mensual no pasase de los 429 euros (el 30%). O, si considera que puede arriesgarse, y, sobre todo, si no tiene otras deudas importantes, podría subir hasta los 500, ya en el 35% de su salario.

Una hipoteca de tipo variable en una de las entidades bancarias con mayor cuota de mercado en la comunidad establece una cuota de intereses del euríbor más 0,75. Ya en febrero del año pasado esto no le daba acceso a unas condiciones muy generosas en el mercado inmobiliario actual. Para ajustar el pago al límite del 30%, la hipoteca a 25 años solo podría llegar a los 122.000 euros, según los sistemas de cálculo de la sistema de cálculo de la Asociación Hipotecaria Española y del Banco de España, que ofrecen datos idénticos.

Es el precio, aproximadamente, por el que esta semana se ofrecía un piso de 58 metros cuadrados construidos y en una segunda planta sin ascensor en la zona de Atocha, o un estudio en Os Mallos de 66 metros en un bajo.

Si estuviese dispuesto a dedicar el 35% de su salario podría aspirar a unos 140.000 euros: por ese precio se ofrecen pisos de 66 metros en Adelaida Muro o un dúplex de 119 en Someso. Es un caso teórico; sería muy difícil que una entidad bancaria concediese una hipoteca por el valor total del inmueble.

Este año sus opciones se verían mucho más limitadas. En el caso más conservador, en el rango del 30% de los ingresos, el límite serían ahora unos 78.000 euros. Esta semana se ofrecía un piso de 83 metros en Os Castros, pero solo para comprar directa “en los próximos diez días”, si no, el precio sube a 89.000. En aproximadamente ese precio está también un cuarto sin ascensor de 66 metros en Eirís.

Arriesgándose un poco más, con un 35% de los ingresos mensuales, este individuo teórico podría asumir una hipoteca de hasta los 92.000 euros con los precios actuales del euríbor. Por ese coste podría comprarse el piso de 83 metros de Os Castros, si no estuviese de oferta. También se ofrece un quinto sin ascensor en O Castrillón, con 82 metros cuadrados, y otro, también en un quinto sin ascensor, de dos habitaciones y 71 metros en la avenida de Oza.

La pareja, hasta 184.000 euros

Las condiciones mejoran significativamente si los que piden la hipoteca son dos personas. Asumiendo que ambos trabajan a jornada completa, cobran el salario mediano, tienen 35 años y dos hijos, el salario neto conjunto queda en unos 34.300 euros. En la casa entrarían unos 2.850 euros cada mes, suponiendo que cobran en doce pagas, y su límite superior recomendado para la cuota hipotecaria quedaría en unos 1.000 euros, al 35%, o unos 857 euros, al 30%.

Asumiendo también una hipoteca a 25 años vista, en febrero de 2022 esta pareja podría optar a un préstamo de 245.000 euros respetando el límite del 30%. Es el precio de pisos más amplios, aunque no de lujo: uno de 90 metros cuadrados en un sexto con ascensor de Peruleiro, u otro de 85 en un primero en Riazor, aunque los anuncios publicitan siempre los metros construidos, por lo que habría que rebajar la cifra para ver los útiles y observar si se ajustan a las necesidades de una familia. Arriesgando hasta el 35% el precio de la hipoteca se estira hasta los 285.000 euros. Lo que se pide por un piso de 110 metros en San Amaro, “ideal para una familia con hijos”, un dúplex en Emilio González López con 120 metros o uno de dos habitaciones y 73 metros en Comandante Fontanes, “prácticamente a pie de playa”.

Pero con los precios del Euríbor de este año la oferta se restringe de manera muy importante. Con una cuota que se lleve el 35% de los ingresos mensuales, la hipoteca quedaría en 184.000 euros. Por ese precio se ofrecen pisos de 105 metros cuadrados y de nueva construcción, pero en la zona de Xuxán, u otro en la avenida de Lamadosa, en Eirís, de aproximadamente la misma extensión. Estas viviendas quizás pueden servir a una pareja, si bien están en las afueras.

Siendo más restrictivos y limitando el gasto al 30% de los ingresos, la hipoteca variable tipo les daría para conseguir 155.000 euros. A ese precio estaba un edificio de 100 metros, u otro de 85; un tercero sin ascensor, en Monte Alto o un primero de 82 metros en Falperra.

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