Pisos turísticos y grandes propietarios: las distorsiones del mercado inmobiliario de A Coruña

El año pasado, el Ayuntamiento ingresó casi un 24% más de lo previsto por tasas e impuestos a la construcción, cerca de nueve millones. Pero la cifra, más del doble de la de 2016 o 2017 y muy superior a la que se registró en el resto del primer mandato de Inés Rey, se produjo en un año en el que los precios de alquiler y venta continuaron subiendo. Los profesionales del sector coinciden en que estos datos no tienen por qué reflejar directamente que se construyese más vivienda para entrar en el mercado, y, aunque los promotores apuestan por aumentar una obra nueva que consideran insuficiente, los arquitectos indican que esto no tiene por qué moderar los precios, por las dos distorsiones del mercado: la vivienda turística y los grandes propietarios que marcan el precio.

El secretario general de la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de A Coruña (Aproinco), Juan José Yáñez, señala que los datos no reflejan cuántos de estos ingresos se corresponden con nuevas construcciones de pisos, y cuántos con rehabilitaciones (el año pasado hubo récord en el municipio) o con obra pública. “No hay que vincular el incremento de ingresos con el incremento de oferta” de pisos, considera, y esta “sigue siendo francamente baja, para la vivienda nueva”. Para Yáñez, la “única manera” de bajar el precio es construir más, pues, si antes de 2008 hubo una burbuja de oferta, ahora los nuevos hogares que se crean al año son muchos menos que los pisos que se construyen. “Habría que hacer el doble de viviendas nuevas”, defiende.

Encarnación Ruth Varela, la presidenta de la delegación coruñesa del Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia, coincide en que muchos de los ingresos por impuestos no reflejan nueva vivienda, y pone como ejemplo que si un propietario hace una “rehabilitación energética en su vivienda, va a aumentar la recaudación”. Y, además, indica que nuevos pisos no tienen por qué bajar los precios porque “el mercado de vivienda es imperfecto, está distorsionado por un control estricto de la oferta”.

El Concello ingresó un 24% más de lo previsto por las tasas e impuestos a la construcción

En términos coloquiales, explica Varela, esto quiere decir que “hay propietarios que tienen un gran segmento del mercado”, esto es, cientos o miles de pisos, y “pueden tensionar” o mantener los precios altos haya o no oferta. Esto se ve, señala, en el mercado de locales comerciales, en el que los dueños con una gran porción de los bajos pueden mantener el coste del alquiler elevado pese a que “no hay demanda” y en muchas zonas de la ciudad se ven bajos vacíos. En las viviendas sí “hay demanda”, pero los grandes tenedores, considera Varela, buscan la “máxima tensión”. “Con una restricción tan grande, el mercado no resuelve los problemas de la ciudadanía: tú puedes construir más, pero, si no actúas al mismo tiempo en el mercado, puedes tener las mismas dinámicas”, algo que, indica, se vio con grandes promociones en la anterior burbuja inmobiliaria.

Este es el mismo ejemplo que pone el arquitecto y miembro del colectivo Ergosfera Iago Carro, que señala que “uno de los pocos aprendizajes claros que dejó la crisis de 2008 es que no tiene nada que ver la construcción de viviendas con su precio”, pues el momento “de mayor construcción de la historia” española se vivió “la mayor subida de precios”. Carro pide a los políticos que dejen de asumir el “sistema actual de capitalismo inmobiliario descontrolado” y entiendan que el mercado inmobiliario no funciona “como un modelo económico básico de oferta y demanda”. Si no, “el problema seguirá agravándose”.

Del lado de los promotores, Yáñez indica que la situación es radicalmente distinta a la de la anterior burbuja. En aquel entonces, recuerda, “los bancos se habían vuelto locos, animaban a coger el préstamos a gente que sabían no iba a poder devolverlo” y que contaban con revender el piso a los pocos meses con beneficio. Ahora, indica, promotores y compradores tienen dificultades para financiarse, y la legislación ha limitado mucho a quién se pueden dar hipotecas, restringiéndolo a personas solventes.

Un factor en el que coinciden los tres es en el de las viviendas turísticas. Incluso si entrasen más viviendas al mercado, y este funcionase correctamente, señala Carro, “¿de qué servirían esas nuevas viviendas mientras, por ejemplo, no para de crecer el número de pisos turísticos? “. Varela indica que “no podemos hablar de datos, pero imagino que muchos de los pisos” cuya construcción o reforma se refleja en las estadísticas de impuestos “están entrando en el mercado de alquiler turístico”, y señala este factor como otra de las tensiones que sufre el mercado inmobiliario.

Y para Yáñez, la vivienda turística “está entorpeciendo mucho el análisis pausado: altera la normativa de arrendamientos urbanos y la oferta tradicional de vivienda”. Aproinco, recuerda, forma parte de una mesa municipal para estudiar cómo regular estos pisos, y se muestra a favor de “limitarlas en grado sumo”.

Rebote tras el coronavirus

La presidenta del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, Patricia Vérez, considera que los altos ingresos por impuestos relacionados con la construcción del año pasado son un rebote tras el parón por el coronavirus, ya que durante el confinamiento “prácticamente no pudo haber ninguna actividad constructiva o de reformas y en 2022 “se terminó lo inicialmente empezado”.

Otro factor, destaca, es el despegue de la rehabilitación el año pasado, cuando particulares y comunidades de propietarios reformaron sus viviendas “para hacerlas más eficientes energéticamente y además aprovechar las subvenciones” europeas tramitadas por la Xunta.

Vérez cree que el precio de la compraventa “se mantendrá y considera que “escasea la oferta de vivienda en alquiler”, ya que los propietarios “prefieren” destinar sus pisos “al uso turístico, al uso de temporada o bien al alquiler por habitaciones, dejarla vacía o bien venderla”. Achaca esto a la nueva Ley de Vivienda, que “limita las rentas y no aporta seguridad jurídica a los propietarios “.

Suscríbete para seguir leyendo