Los inversores miran más allá: el 85% de los parques comerciales que abrirán en 2024 lo harán fuera de Madrid y Barcelona

Los parques de medianas (o parques comerciales) son uno de los activos inmobiliarios que más interés despiertan en el mercado. Este tipo de inmuebles se diferencian de los tradicionales centros comerciales en que sus comercios tienen entradas independientes y se accede directamente desde la calle, normalmente con un parking propio en el exterior.

La mayor parte de las nuevas aperturas previstas para 2024 serán fuera de Madrid y Barcelona: concretamente, el 85% de los nuevos parques, que aglutinan el 60% de la superficie bruta alquilable que saldrá al mercado. En total, entre este año y el próximo abrirán sus puertas 26 nuevos parques de medianas, que suman una superficie de cerca de medio millón de metros cuadrados, alrededor del 90% de toda la superficie comercial, incluyendo centros comerciales, centros de ocio y outlets.

A pesar del abultado número de inauguraciones, España sigue teniendo una de las densidades más bajas de este tipo de parques: 51 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes, por debajo de países como Bélgica, Países Bajos, Suecia, Reino Unido o Alemania. “Hay provincias con una baja presencia de este tipo de activos e, incluso, en algunas de ellas no existen. Es un mercado que presenta oportunidades de inversión en el desarrollo de nuevos parques que serán dominantes en su entorno, por dimensionamientos, oferta comercial y por no contar con competencia cerca”, desarrolla el informe sobre estos activos elaborado por la consultora JLL para Prensa Ibérica.

Augusto Lobo, director de Capital Markets de JLL en España, explica qué tienen los parques comerciales para despertar el interés fuera de las grandes urbes: “Tradicionalmente, se han fijado más en Madrid y Barcelona, pero ahora han visto que se puede tener un parque dominante y casi sin competencia fuera de ahí”.

¿Furor inversor?

Según JLL, durante 2022 la inversión por parte de fondos de inversión nacionales e internacionales y patrimonios privados alcanzó los 300 millones de euros. Esta cifra supone un 10% más que la media registrada entre 2017 y 2022. Durante el primer semestre de 2023, ha sido de 145 millones de euros, aunque podría aumentar considerablemente con respecto al pasado año si se cierran algunas operaciones importantes.

“Antes los parques comerciales, los inversores los veían como algo secundario. Sin embargo, durante la pandemia, demostraron mucha resiliencia porque aglutinaban muchos comercios de conveniencia, como supermercados o tiendas de decoración y bricolaje. Además, con el boom de la alimentación, muchos inversores querían comprar supermercados y, si no podían, compraban un parque de medianas con un supermercado. Son una opción óptima para muchos inversores porque tienen bajos costes de mantenimiento, están bien comunicados y su rentabilidad es buena”, desarrolla Augusto Loco.

El retorno anual que ofrecen estos activos a través del cobro de alquileres ronda en Madrid y Barcelona el 5,75% o 6%. Fuera de estas urbes, la rentabilidad asciende alrededor de 100 puntos básicos, entre el 6,5% y el 7%. Por ejemplo, el Parque Comercial El Osito, vendido por Aliseda a la francesa Iroko Zen el pasado mes de mayo, se hizo a un yield (retorno) del 7%. Por contra, los alquileres que pagan los comercios no cambian dependiendo la ubicación. Se sitúa en 17,5 euros por metros cuadrado para un local tipo de 1.000 metros cuadrados en un buen parque de medianas.

Precisamente, Iroko Zen es una SCPI francesa, un tipo de inversor muy activo en este mercado. “Estamos viendo mucho interés por parte de inversores franceses. Los parques de medianas son muy fáciles de entender para ellos porque tienen muchos operadores que son del país galo, como Carrefour o Leroy Merlin“, describe el director de Capital Markets de JLL.

Una de las operaciones que podría marcar el rumbo de este mercado, en los próximos meses es la puesta a la venta de la cartera de parques de la socimi Lar España : Complejo Comercial Vistahermosa, en Alicante; Parque Comercial Abadía, en Toledo; Prime Retail Park, en Rivas (Madrid); y el Parque Comercial Vidanova Par, en Sagunto (Valencia).

¿Cuáles son los principales proyectos?

El proyecto más importante que abrirá sus puertas en los próximos meses, concretamente a finales de 2024, será Breogan Park, en A Coruña. Se trata de una reposoción del antiguo Dolce Vita, en el polígono de Agrela, que fue derribado tras solo seis años en funcionamiento. Contará con 60.000 metros cuadrados.

Por tamaño, el segundo más relevante es Tarraco Centrum, en Tarragona. Promovido por Ten Brinke, tendrá 37.000 metros cuadrados, que se construirán sobre un suelo de más de 67.000, pensado inicialmente para alojar un Ikea.

Parque comercial Señorío Plaza, en Illescas (Toledo) tendrá 30.000 metros cuadrados y está prevista su inauguración en el último trimestre de 2024. Este espacio contará con un hipermercado y estación de servicio de Alcampo, 30 locales comerciales de moda, equipamiento del hogar, deporte y comercio especializado, unos cines, una bolera y 10.000 metros cuadrados destinados a restauración.

El resto de aperturas, fuera de las dos mayores ciudades del país, son en Dos Hermanas (Sevilla), Vilanova de Arousa (Pontevedra), San Cristóbal de la Laguna (Tenerife), Málaga, Linares (Jaén), San Cibrao das Viñas (Orense), León, Sevilla, San Fernando (Cádiz), Córdoba, Pamplona, La Garrucha, Elche (Alicante), Cáceres, Crevillente (Alicante), Estepona (Málaga) y Puerto Real (Cádiz).