La vivienda nueva, lejos de tocar techo

¿Es realmente deficitaria la vivienda nueva o es solo inaccesible para una familia media? ¿O es consecuencia una de la otra? El aumento progresivo del precio de los pisos de nueva construcción, al menos en el último lustro, es un hecho. Detrás, una tormenta perfecta de factores —al alza del precio de todo tipo de materiales de construcción se sumaron los costes fiscales y laborales, la falta de trabajadores cualificados o la subida de la financiación bancaria— y esto ha derivado en que muchas personas optasen por la compra de viviendas usadas, para rehabilitar luego (o no) en función del presupuesto disponible. O que directamente se declinasen por el alquiler, que les exime de responsabilidades sobre la propiedad, pero que también es escaso y caro. Así que, ¿hacen falta más casas nuevas para paliar la actual demanda? La visión sobre esta problemática, más tensionada en las ciudades por los problemas del mercado del alquiler, es poliédrica. Empresas inmobiliarias, arquitectos y asociaciones de constructores analizan la situación actual.

En construcción y en alquiler

Con datos de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein) hay en marcha algo más de 160 promociones de obra nueva, tanto de edificios como de viviendas unifamiliares hoy en día, con un total estimado de 4.200 viviendas nuevas en curso. Por contra, el circuito de comercialización en arrendamiento está “en mínimos históricos con solo unas 2.500 viviendas” en el conjunto de los 313 ayuntamientos de Galicia.

Las inmobiliarias reconocen la falta de casas nuevas que demanda la población y apuntan a factores de diversa índole: desde la falta de PXOM en vigor en ciudades como Vigo, a la imposibilidad de asumir su carestía o las demoras en licencias municipales de todo tipo.

Licencias y rehabilitación

Los arquitectos coinciden en esta última denuncia, pero aplauden la rehabilitación y aprovechamiento de las viviendas usadas. Al estilo del eslogan de una conocida plataforma de ropa de segunda mano, “lo hecho, hecho está”. Potencian la sostenibilidad, también en el hormigón y cemento. “Lo más coherente sigue siendo fomentar las políticas de rehabilitación, no solo por ecologismo, sino por no seguir ocupando más suelo cuando la población no crece”, explica el decano del Colegio de Arquitectos de Galicia, Luciano Alfaya.

“Probablemente se haya iniciado la rehabilitación de más de 1.500 viviendas en Galicia durante 2023, lo que también indica la importancia de las políticas de apoyo económico”, expresa. Para el decano de los arquitectos, aún así, esta tasa de rehabilitación “sigue siendo extremadamente baja en relación a los países de nuestro entorno”.

¿Cinco años de media desde que se visualizan los planos hasta llegar a pisar esa soñada casa? Hablan los constructores que están literalmente sobre la arena. La Federación Gallega de la Construcción (Fegacons), parapeto de un gremio que suma más de 8.400 empresas y representa el 11% del tejido empresarial en Galicia ya alzó la voz sobre uno de los grandes problemas del sector: la citada falta de mano de obra que lleva a cada vez más profesionales a tener que rechazar proyectos.

Incentivos y trámites

“Para agilizar la construcción y venta de viviendas, sería beneficioso considerar una combinación de medidas que puedan incluir incentivos económicos, simplificación de trámites burocráticos y colaboración entre entidades públicas y privadas”, asegura el presidente de la patronal de la construcción en Galicia, Diego Vázquez Reino.

Desde la mal llamada “crisis del ladrillo”, que devino en crisis financiera en 2008 y que derivó en el cierre o quiebra de un alto porcentaje de empresas —y que disminuyó la producción de obra nueva— algo más cambió: son las promotoras y constructoras participadas por fondos de inversión o entidades financieras, o sociedades que cotizan en el mercado continuo las que desarrollan hoy en día las construcciones de viviendas nuevas. “Las cooperativas de viviendas están sustituyendo la figura casi desaparecida desde 2010 de los promotores. Otro factor ha sido y es, la dificultad de acceso al crédito o el endurecimiento de la financiación, limitando la concesión de préstamos para la construcción de nuevas viviendas”, explica el presidente de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), Benito Iglesias.

Visados

“En los años de la pandemia se incrementó notablemente el número de visados de vivienda nueva, sobre todo las unifamiliares; pero seguimos teniendo un problema de acceso a una casa para las rentas más bajas”, resume Alfaya.

Es más, aluden al “colapso” del tiempo de espera de una licencia municipal que de media en Galicia “supera los 12 meses”, según la estimación de Fegein. Y a “los plazos de urbanización y desarrollo de suelos que duran años sumados al PXOM que, mientras no se apruebe de manera definitiva, “solo contribuye a dar inseguridad jurídica y dilata durante años los tiempos de construcción”.

¿Cómo se podría agilizar la construcción y venta? “Se requiere una gestión urbanística eficiente y ágil de los suelos”, según la visión del arquitecto Luciano Alfaya, “y debería haber un refuerzo de los arquitectos municipales, dotando a los ayuntamientos de más medios para su contratación”. Además, de la planificación del suelo y las necesidades de vivienda, sería idóneo “que los concellos contaran con oficinas de información sobre vivienda, que puedan ayudar en las tramitaciones”.

Desde Fegein se apunta a una necesaria “desburocratización de la legislación urbanística en materia de vivienda para corregir los cuellos de botella administrativos con la creación de ventanillas únicas”, hecho en el que coincide con Fegacons, que defiende la “optimización de los procesos administrativos” y que aplaudiría más proyectos de colaboración público-privada.

Oferta y precios

No obstante y según los datos del Ministerio de la Vivienda, hay un stock de 19.005 viviendas nuevas sin vender en Galicia. Y con los datos de Fegein “en el circuito de comercialización hay en venta, tanto viviendas nuevas como usadas, un total de 32.000”. “La única manera de revertir el problemón en la actual situación del alquiler no es actuando en los precios, sino en la oferta. Porque la sistemática destrucción de la oferta disponible únicamente va seguir tensionado los precios al alza. Posibles soluciones según mi criterio: seguridad jurídica real y sólida ,sobre todo en el mercado de viviendas en alquiler y también en el mercado de compraventa”, apunta Benito Iglesias.

Es más, alude a la “necesidad” de una modificación de la ley del suelo actual, que permita “liberalizar un 25% del suelo para abaratar el coste de la vivienda en Galicia”. “Realizo este planteamiento porque con los actuales criterios de edificabilidad, ocupación, y densidad únicamente se reduce la oferta de suelo encareciéndolo aún más. Y esto es así debido a que el suelo no urbanizable en la mayoría de los principales municipios de nuestra comunidad autónoma alcanzan porcentajes superiores al 60%, siendo el suelo urbanizable delimitado inferior al 10%, y que en muchos casos no supera siquiera el 8%, prosigue.

Suelo urbanizable

“Se debe ampliar como mínimo en las siete principales ciudades de Galicia el suelo urbanizable en un 25% para aliviar la tensión, aumentar la oferta y contribuir a abaratar el precio de la vivienda en las ciudades de Galicia, y suavizando las restricciones a la edificación en las áreas rurales de los 313 concellos con el fin de combatir la despoblación de la llamada Galicia vaciada, y flexibilizando el régimen de usos de las ordenanzas urbanísticas”, explica Benito Iglesias.

¿Hay suficiente suelo disponible para construir las viviendas necesarias? Desde Fegacons creen “que se debe adecuar la oferta a la demanda real existente, sin reproducir errores del pasado”, aunque se muestran cautos a la hora de cifrar las viviendas necesarias. “En el caso de la obra pública, siempre pedimos un mantenimiento regular, en el caso de la vivienda entendemos que también tiene que haber un trabajo continuo en el que nuestro rol como sector sea apoyar a las administraciones en facilitar el acceso a la vivienda”, resume Vázquez Reino.

Impuestos

Entre la batería de propuestas necesarias destacan desde la bajada de impuestos en la vivienda de protección oficial a iniciativas fiscales de cara a los propietarios —una deducción del 100% en el IRPF y en el IBI— o a quienes alquilen sus inmuebles a un precio por debajo de mercado, para que así los propietarios puedan sacar sus pisos al mercado, con lo que aumente la oferta, lo que permitirá que bajen los precios.

Vivienda pública

También, plantean un impulso de las viviendas publicas y sobre todo, de las VPA de colaboración público-privada en sus tres clasificaciones, régimen especial, régimen general, y régimen concertado.

Ampliar la oferta de vivienda asequible: desde el fomento de la rehabilitación y el alquiler junto con la promoción de más vivienda pública es otro de los objetivos.