La venta de pisos de A Coruña ha remontado de manera importante desde la anterior crisis pero, con oferta escasa, la vivienda protegida tiene cada vez menos relevancia. El número de compraventas en los primeros seis meses del año se ha mantenido por encima de las mil a partir de 2016 (con la excepción de 2020 por el impacto del COVID) mientras que entre 2009 y 2015 solo se sobrepasó esa cifra un año. Sin embargo, durante los primeros semestres de 2017-2021 se vendieron 177 viviendas de protección oficial (VPO), un 43% menos que las 308 del anterior quinquenio.
El descenso se aprecia, de manera todavía más acentuada, en términos relativos. En 2012-2016 hubo un total de 3.768 transacciones durante el primer semestre, con lo que las ventas de VPO supusieron el 8,2% del total. En cambio, el mercado inmobiliario ha despegado en los últimos cinco años, con 5.812 transacciones totales, de las que 1.239 se registraron este año. Las viviendas protegidas solo supusieron un 3%.
En este quinquenio, el primer semestre en el que se han vendido más inmuebles de protección oficial ha sido precisamente el de este año, con 75 transacciones entre enero y junio, el 6% del total. Son cerca de la mitad de todas las que se produjeron en estos cinco años, posiblemente debido a la entrada en el mercado de pisos protegidos de Xuxán.
Aún así, el porcentaje es inferior a cualquier año entre 2005 y 2016. El peor periodo del mercado inmobiliario coruñés se vivió entre 2011 y 2015, con una media de transacciones de algo menos de 700 pisos durante el primer semestre, cerca de la mitad que actualmente. Sin embargo, incluso en esos años el porcentaje de VPO era sustancialmente superior al del último quinquenio (en torno al 8,4%) y salían al mercado números equiparables de estas viviendas, en términos absolutos.
El peor porcentaje, tanto de los últimos cinco años como de todo el periodo para el que hay datos, se dio en 2020, con solo 8 compraventas de VPO frente a las 864 de vivienda libre; no llegaron al 1% del total, una cifra que, pese a que solo se corresponde a un semestre, está muy por debajo de la demanda. Ese año, el número de demandantes de VPO llegó a 2.588 personas, 278 más que el año anterior, de acuerdo a los datos del Rexistro Único de Demandantes de Vivienda de Galicia.
La desaparición de este tipo de inmuebles del mercado se hace más patente aún si se comparan los datos con los de 2007-2011. En aquel entonces, pese a que empezaron a sentirse los efectos de la crisis, el mercado era algo más dinámico que el actual, se registraron unas 6.452 transacciones. De ellas, 910 se correspondieron con viviendas protegidas: el 14%.
El pico de las compraventas se dio en el periodo 2006-2008, cuando se vendieron 880 pisos de protección. Son un 81% más que los que salieron al mercado en los últimos diez años, y, en esa etapa, las viviendas protegidas supusieron aproximadamente el 18% del total.
Falta de nuevos proyectos
La disminución de las VPO está relacionada, probablemente, con la falta de nuevos proyectos para construir VPO, sumada a que en el mercado tiene más peso la compraventa de vivienda usada. De acuerdo con la ley de vivienda de Galicia, cualquier promotor urbanístico puede pedir a la Xunta que las casas que construya tengan la consideración de vivienda protegida, siempre que reúnan una serie de condiciones (por ejemplo, no pueden tener más de 120 metros cuadrados). Tienen que venderse a precios determinados, hay una renta máxima, y tienen que dedicarse a vivienda habitual.
Pero esta categoría especial desaparece con el tiempo, que la ley gallega establece para un periodo de entre quince o 30 años, dependiendo de los casos. Los propietarios también pueden solicitar que se descalifiquen antes de ese plazo, para poder disponer de ellas sin este tipo de restricciones. Así, la tendencia natural es que disminuya el número de VPO en el mercado inmobiliario si no hay nuevas promociones.
Así, las grandes cifras de antes de la anterior crisis corresponden a la urbanización de nuevas zonas. En Tabacos, por ejemplo, el Concello construyó 178 viviendas de protección, y también tuvieron esta clasificación centenares de inmuebles de Novo Mesoiro. En las épocas en las que más pisos se vendían en A Coruña (en 2007 llegó a haber 1.789 transacciones el primer semestre, y en 2015, 1.538) un buen porcentaje era obra nueva sometida al régimen de protección. Las administraciones públicas obligan a que un determinado número de viviendas de nueva construcción sean de protección oficial, una tasa que en A Coruña supera el 10%. También pueden promover la construcción de nuevas VPO por sí mismas. El año pasado el Ayuntamiento anunció la construcción de medio centenar de viviendas de protección oficial en Xuxán, pero, según señaló entonces la alcaldesa Inés Rey, esto se producía “después de catorce años sin ninguna promoción pública”. La Xunta adjudicó el año pasado tres parcelas en el mismo barrio, que se destinarán a la construcción de 194 viviendas protegidas por parte de promotores privados.
De acuerdo con la Xunta, A Coruña es la segunda ciudad gallega con más demanda de vivienda protegida, y un estudio de la Empresa Municipal de Vivienda, Servicios y Actividades (Emvsa) estimó el año pasado que la ciudad necesitará hasta 2033 casi 12.000 nuevos pisos familiares; se estima que las protegidas serán 1.500.
