El Superior refrenda que los pisos turísticos son negocios y sujetos al control municipal
Acepta que Santiago les imponga permisos de actividad como si fuesen hoteles | El tribunal indica que la habilitación de la Xunta no exime de cumplir las normas que ponga el Concello
Una joven busca pisos turísticos en A Coruña. | // VÍCTOR ECHAVE / enrique carballo
A Coruña cuenta ya con más de 700 viviendas de uso turístico pero carece de una normativa municipal que las regule, una posibilidad que, afirma el Gobierno local, está “estudiando” pero que no ha ejecutado en sus años de mandato (más allá de subirles la tasa de basuras). En una respuesta reciente a Marea, formación con la que ha chocado por esta cuestión y que le exigía un listado de los pisos con autorización municipal, el Ayuntamiento señala que las licencias para estos negocios “las concede la Xunta” y que a esta le corresponde “informar en detalle” de las que existan. Pero la propia normativa autonómica, y las sentencias del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia, indican que los Ayuntamientos tienen la potestad de regular su actividad, considerarlos como actividad económica, cerrar pisos que no se ajusten a la norma e incluso pedirles los mismos permisos previos que a los hoteles.
La legislación de viviendas turísticas gallegas, de 2017, establece que para empezar a funcionar hay que presentar una declaración responsable ante la Xunta, pero indica que esta “no exime” al promotor del negocio de obtener las licencias, informes y otros documentos que establezca la normativa, entre la que se mencionan explícitamente las normas municipales, como tampoco puede implantarse en zonas en las que estas no permitan ese uso. Algunos permisos municipales son necesarios para abrir el piso (por ejemplo, deben tener una cédula de habitabilidad que expide el Ayuntamiento), y, según han declarado los tribunales, el Concello puede cerrar el piso si su actividad va en contra de las normas establecidas.
Uno de estos casos se dio en Pontevedra, un municipio que no tiene una normativa específica para los pisos turísticos. Allí, tras responder a quejas vecinales por ruidos, el Ayuntamiento mandó clausurar la actividad de un piso turístico que contravenía la normativa urbanística sobre actividades económicas. En esencia, estaba situado en el centro de la ciudad, y la normativa urbanística municipal, desde 1990, solo permite servicios terciarios en las plantas baja y primera. Como esta vivienda estaba en una planta superior, se saltaba la norma y el Concello la clausuró.
La propietaria, descontenta con esta interpretación, llevó al Ayuntamiento a los tribunales, pero tanto el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 1 de partido de Pontevedra en 2021 como el Superior el año pasado fallaron en favor de la administración local. Según argumentó la Justicia en ambas instancias, los pisos turísticos son una actividad “comercial” y por tanto se les aplican las normas que establezcan los Ayuntamientos a los negocios, y no a las viviendas.
La propietaria del piso también argumentaba que ella tenía permiso para estar abierta, puesto que había realizado la declaración responsable a la Xunta que exige la ley. Pero los jueces le indican que eso no le permite saltarse la norma municipal: “las limitaciones a su implantación se justifican por razones urbanísticas”, indica el Superior, para “garantizar la satisfacción del derecho a la vivienda de los ciudadanos”. Además, “la existencia de una comunicación previa en materia de turismo no exime de la existencia, cuando sea preciso, de la habilitación municipal para el desarrollo de dicha actividad”.
Ahora bien, ¿hay que tener, explícitamente, una licencia municipal para abrir un piso turístico? La dueña interpretaba que no era necesario, algo en el que la Justicia le dio, en parte, la razón para el caso de Pontevedra. El juzgado que vio el caso en primera instancia recuerda que desde 2013, y con carácter general, ya no hay que obtener licencias municipales para actividades económicas, pero indica que esta exigencia se ha sustituido por la comunicación previa. Así, para que un piso turístico sea legal, indica el juez, debe haber una declaración responsable ante la Xunta y una comunicación previa ante el Ayuntamiento, para que controle que el piso cumple con las normas urbanísticas.
El magistrado, sin embargo, admite que en este caso se produjeron “serias dudas de interpretación jurídica” debido a la falta de claridad de la normativa. Esta, afirma el juez, “se podría haber evitado si el Concello de Pontevedra hubiese regulado, específicamente, desde una perspectiva urbanística, la actividad de las viviendas de uso turístico”.
Asimilados a usos hoteleros
El Ayuntamiento de Santiago sí que ha regulado los pisos turísticos, y una sentencia del Superior del pasado 8 de abril (la de Pontevedra es del día anterior) interpreta que les puede aplicar las mismas normas que a los establecimientos hoteleros, incluyendo las que rigen los permisos de actividad. En este caso, la disputa judicial proviene de que el Concello ordenó cerrar un piso turístico en base a una norma de 2018 que prohibía abrirlos en la zona vieja. Esta fue anulada por el Superior en 2020 (no porque fuese ilegal en sí misma, sino porque se aprobó sin respetar el procedimiento), así que la propietaria lo llevó a los tribunales. El Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Santiago falló en su favor en primera instancia.
Ahora bien, el Ayuntamiento apeló al Superior, y este le acabó dando la razón. Independientemente de que se hubiese anulado la creación de pisos turísticos en el centro de la ciudad, el Superior indica que desde 1997 la normativa compostelana indica que los usos hoteleros en un inmueble de esa zona solo se permite “ocupando edificación exclusiva”, lo que “no es el caso” del piso que motivó el juicio. Es decir, el Superior acepta que el Ayuntamiento de Santiago considere a los pisos turísticos como hoteles u hostales, a efectos urbanísticos, y que les aplique las mismas normas que rigen a estos.
Y esto tiene otra derivación. El Superior considera que ante la “falta de actualización de las normas urbanísticas a la normativa autonómica en cuanto a la regulación de los usos turísticos”, se entiende la “asimilación al uso hotelero” de este tipo de negocio por ser lo más “coherente con la actividad a desarrollar”. Por tanto, afirma se entiende que su apertura sea “igualmente no permitida sin habilitación previa por parte del Ayuntamiento”. Y, en el caso de Santiago, la propietaria “carece de autorización municipal para el ejercicio de la actividad”.
Marea pidió que en el pleno de la semana pasada se prohibiese durante un año permitir nuevos pisos turísticos en la ciudad, pero el Gobierno local no aceptó incluirlo en el orden del día. La formación considera que esto traiciona el espíritu de su pacto con el PSOE en materia de vivienda, que incluye regular el sector.
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